Типовой договор продажи квартиры образец. Договор купли продажи квартиры
Бланк документа «Договор купли-продажи квартиры (образец)» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Договор купли-продажи квартиры
г. _________________ "___"______________ 20__ г.
именуемый в дальнейшем "Продавец", и ____________________________________
________________________________________________________________________,
паспорт серии __________ N ___________, выданный "___"__________ 20__ г.,
проживающий по адресу: _________________________________________________,
именуемый в дальнейшем "Покупатель", заключили настоящий договор о
нижеследующем:
1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру N
В доме N _____ по улице __________________ в городе
__________________________.
2. На момент заключения настоящего договора указанная квартира
принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается:
свидетельством о праве собственности на квартиру, выданным
Номер свидетельства ________. Дата выдачи -
"___" _______________ 20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (мены, дарения) квартиры, заключенным "___"
20__ г., удостоверенным нотариусом
(Ф.И.О. нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения
договора, номер реестра).
Договор зарегистрирован в __________________________________________
_________________________________________________________________________
(наименование органа, осуществившего государственную регистрацию, дата
регистрации, др. сведения) (Вариант 2)
справкой БТИ ____________________________________________ (наименование
БТИ), выданной "___"_____________ 20__ г. за N ____ (бланк справки N
3. Квартира состоит из _____________ жилых комнат, имеет согласно
справке _____________________ БТИ общую площадь ____ кв. м, общую площадь
без учета лоджий и балконов ____ кв. м, жилую площадь ______ кв. м.
Согласно справке ______________ БТИ стоимость квартиры составляет
______________________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Покупателем.
Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по
назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.
4. Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в
________________ (сумма цифрами и прописью) рублей.
Покупатель оплачивает Продавцу стоимость квартиры _____
___________________________________ (наличными деньгами, путем
безналичных расчетов, одномоментно или периодическими платежами с
внесением аванса и т.п.) в срок не позднее ______________ со дня
нотариального удостоверения настоящего договора, но до его
государственной регистрации в ____________ (орган, осуществляющий
государственную регистрацию).
5. До заключения настоящего договора квартира, являющаяся его
предметом, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в споре не
состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в
уставный капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц
не обременена.
Примечание. В соответствии со ст.558 ГК РФ существенным условием
договора продажи квартиры (части квартиры), в котором проживают лица,
сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым
помещением после его приобретения покупателем, является перечень таких
лиц с указанием их прав на пользование продаваемой квартирой (частью
квартиры). Поэтому в таких случаях необходимо включить в договор
соответствующие правила.
Под арестом или запрещением указанная квартира согласно справке БТИ
От "___"_____________ 20__ г. N _____ не значится.
На момент заключения настоящего договора в квартире никто не
зарегистрирован, что подтверждается копией финансового лицевого счета N
Выданной _______________________ (наименование органа)
"___"____________ 20__ г.
6. Право собственности у Покупателя на приобретаемую по настоящему
договору квартиру возникает с момента государственной регистрации
перехода права собственности на данную квартиру в
__________________________ (наименование органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав).
7. С момента приобретения права собственности на квартиру,
являющуюся предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права
владения, пользования и распоряжения данной квартирой в соответствии с ее
назначением, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием
квартиры и уплатой налогов.
8. Передача Продавцом квартиры, указанной в п.1 настоящего
договора, и ее принятие Покупателем осуществляются на основании
передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания
передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются
выполненными полностью.
9. Продавец обязан освободить квартиру от находящихся в ней
принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее
________________________________________________________________________.
10. Расходы по оформлению настоящего договора несет ____
________________________ (Покупатель, Продавец).
11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
13. Настоящий договор подлежит (не подлежит) нотариальному
удостоверению (по желанию сторон).
14. Договор и переход права собственности подлежат государственной
регистрации в _____________________________________________ (наименование
управомоченного органа).
15. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной
регистрации.
16. Настоящий договор составлен в _____ экземплярах, один из которых
хранится в ________________________________________, один - _____________
___________________ (наименование органа) один - у Покупателя, один - у
Продавца.
Подписи сторон:
Продавец ____________________________________ (подпись)
Покупатель __________________________________ (подпись)
Посмотреть документ в галерее:
-
Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много. -
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.
Особенности составления договора
Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:
- Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
- Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
- Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю - полная стоимость покупаемой недвижимости.
- Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке - .
Задаток
3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с , в дату, определённую в , в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.
3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в . Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.
3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным , прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.
3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.
4. Заключительные положения
4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:
4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.
4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.
4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.
4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.
4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Подписи сторон:
ПРОДАВЕЦ
_____________________________________________________________________________
Ф.И.О. подпись
ПОКУПАТЕЛЬ
____________________________________________________________________________
Ф.И.О. подпись
Расписка
Город ________________, ____________________________________ года
Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.
Денежная сумма мною передана
ФИО Подпись
Денежная сумма мною получена
Претензий не имею.
Адвокат по Недвижимости
Гордон Андрей Эдуардович
Кто бы, что бы не говорил, скачать из интернета Договор купли продажи квартиры образец 2016 вы можете где угодно, например, с этой страницы — ПРИЛОЖЕНИЕ.
Если вам такой договор понадобился, скорее всего, вы готовите сделку купли продажи квартиры. Полагаем, Вам будет интересно узнать, что гражданское законодательство России такого договора не знает.
Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть понятие купля продажа, из которого с очевидностью следует сфера применения этих норм – от продажи спичек, до поставок товаров для магистральных газопроводов. И есть отдельный раздел кодекса – продажа недвижимости. А купли продажи квартир, домов, машино-мест и т.д. в кодексе нет.
Вместе с тем, не секрет, что в России ежегодно совершаются миллионы продаж квартир. Можем вас удивить: каждый договор купли продажи квартиры всегда уникален .
Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ, каждый объект недвижимости – индивидуально определенная вещь, и в договоре должна быть соответственно описана. Кроме того, договор купли продажи, как и любой договор – результат договоренностей сторон о том, какую они совершают сделку, на каких условиях и в каком порядке.
Именно эти условия, которые в конкретных ситуациях всегда индивидуальны, и определяют уникальность каждого договора купли продажи квартиры.
Грамотный и правильный подход — планирование сделки купли продажи квартиры исходя из положения продавца и покупателя. Например, в одних случаях покупатель привлекает ипотечный кредит. Следовательно, в договоре купли продажи квартиры сразу необходимо планировать раздел, формируемый банком-кредитором, и закладывать время на согласование условий договора с банком. Некоторые банки работают только со своими договорами, в которые не всегда можно учесть интересы продавца. Следовательно, это нужно выяснить и изучить договор банка.
Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры в пользу банка, следовательно, в случае спора по оплате возвращать квартиру будет сложнее, чем без ипотеки, следовательно – больше внимания оплате.
Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры и соответствующая регистрация ипотеки.
Или, на стороне продавца – несовершеннолетний, следовательно нужно согласие опеки. В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов. Зачем?
А если продавец предоставит подделку согласия опеки?
По решению суда сделка недействительная, квартиру забирают у покупателя и возвращают продавцу. А деньги – покупатель будет долго возвращать деньги. И обязательность нотариальной формы договора купли продажи квартиры не является здесь гарантией.
Отдельный вопрос – порядок расчетов. Каких только перлов не приходится видеть. И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него. Это логично. Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости. После получения денег продавцом основания для залога отпадают, и его можно снять. Проблема в том, что снять этот залог без продавца у вас не получится. А захочет ли продавец заниматься снятием залога, когда он деньги получил? А вы с этим залогом еще побегаете.
Или, например, в договоре купли продажи вообще не указан порядок расчетов. Хорошо если указана цена квартиры, и обязанность покупателя ее уплатить. Между тем, не менее важно внести в договор как именно должны проходить расчеты: в наличном или безналичном порядке, до гос регистрации перехода права собственности к покупателю или после, где, в каком порядке передаются деньги и т.д.
Каждое из перечисленных обстоятельств имеет значение, например, при оплате наличными, когда их передают? Если этого условия в договоре нет, как продавец будет требовать от покупателя исполнения? Покупатель предложит продавцу открыть банковский счет.
Когда должен быть совершен платеж? Аналогично, в отсутствие этого условия в договоре, как продавец будет требовать исполнения?
Между тем, недавно мы проводили несколько необычную сделку. Покупатель нашел 3-х комнатную квартиру, но вся сумма у него будет только через 3 месяца. Продавцу нужна была сумма на однокомнатную, и с оставшейся он согласился подождать. Как быть?
Мы конечно вышли из положения, был заключен договор купли продажи квартиры на 3-х комнатную и договор на покупку однушки, и одновременно – договор займа на разницу в цене. При этом, поскольку мы были на стороне покупателя 3-х комнатной, мы так оформили все договоры купли продажи, что бы на эту трешку не возникала ипотека в силу закона (залог). Благо закон это позволяет. Все остались довольны. По истечение 3-х месяцев сделку завершили.
Как видите, договор купли продажи квартиры образец 2016 найти не проблема, но договор всегда уникален.
Особенности покупки квартир покупателями из регионов России Сложности при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью
Абсолютной системой стали сложности при покупке Московской недвижимости покупателями из регионов России. Продавцам нужно быть готовыми, что при совершении сделки (непосредственно в момент подписания договора купли продажи квартиры или загородного дома) покупатель потребует изменить условия договора, причем текст ранее уже между вами согласованный.
И эти изменения конечно не в пользу продавца. Как правило, это или требования ввести повышенную ответственность продавца, или требования к состоянию квартиры, или начинается торг о цене или о порядке оплаты и т.д.
По нашему опыту, такие ситуации возникают только в случае отсутствия у покупателей юриста или риелтора, или присутствия на стороне покупателя юриста из региона.
Нам в таких ситуациях помогало снять споры наличие письменных обсуждений всех условий договора купли продажи квартиры и порядка совершения сделки.
Рекомендуем: если вашу квартиру или загородный дом покупает «региональный» покупатель, согласовывайте все условия письменно: при личной встрече – оформляйте договоренности протоколом, в остальных – смс сообщениями и сообщениями по электронной почте. Это помогает быстро снимать претензии.
ПРИЛОЖЕНИЕ Договор купли продажи квартиры 2016 образец
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Гражданка Российской Федерации, ……, именуемая в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и
гражданка Российской Федерации, ….., именуемая в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее — Договор) о нижеследующем:
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец продал, а Покупатель купил на условиях Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью ….. кв. м, без учета помещений вспомогательного использования (лоджия) ….. кв. м, состоящую из … комнат жилой площадью …. кв. м, расположенную на … этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, ……… (далее по тексту – «Квартира»).
1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ….. .
1.3. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Квартиры, Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, свободна от каких-либо притязаний третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.
1.4. Стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством либо патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора и обстоятельств его заключения. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайней необходимости, не на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.
- ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Стоимость Квартиры составляет ….. рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (цена Договора).
2.2. Покупатель выплачивает Продавцу …. рублей
2.3. Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) в течение … рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Кредитора. Продавец получает доступ к индивидуальной банковской ячейке (индивидуальному сейфу) Кредитора в присутствии Покупателя и при предъявлении Кредитору следующих документов: оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на Квартиру за Покупателем и с указанием Покупателя в качестве правообладателя. В момент получения денежных средств Продавец обязуется подписать и передать Покупателю расписку, подтверждающую получение им денежных средств.
2.4. Расходы на оплату аренды индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) несет Покупатель.
- ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА
3.1. В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости Квартира находится в залоге (ипотеке) у Кредитора (Залогодержателя) в обеспечение исполнения обязательств Покупателя по Кредитному договору.
3.2. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Покупатель обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (далее – регистрирующий орган), заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности, а также Закладной. При регистрации права собственности Покупателя на Квартиру одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Квартиры в пользу Кредитора. Залогодержателем по данному залогу является Кредитор, а Залогодателем – Покупатель.
3.3. Стороны договорились, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на Квартиру не возникает.
3.4. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Квартиру без предварительного письменного согласия Кредитора: не отчуждать Квартиру и не осуществлять ее последующую ипотеку; не сдавать Квартиру в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку Квартиры.
- ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ
4.1. На момент заключения Договора в Квартире никто не зарегистрирован и фактически не проживает. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).
- ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА КВАРТИРУ
5.1. Продавец осмотрел Квартиру и претензий по ее качеству не имеет. Продавец обязуется передать Квартиру в том состоянии, в каком она имеется на день подписания Договора.
5.2. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ Квартира передается Продавцом Покупателю, не обремененная задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон, Интернет, кабельное ТВ, иными платежами, связанными с пользованием и владением Квартирой, по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1), не позднее 2 (двух) календарных дней с даты подписания Договора.
5.3. Покупатель до подписания Передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель обязан указать об этом в Передаточном акте
5.4. Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
5.5. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации права собственности Покупателя на нее несет Продавец.
5.6. Расходы, связанные с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру, несет Покупатель в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
- ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи до перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.
6.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры, а также предоставить Покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемой Квартирой.
6.1.3. Передать Покупателю Квартиру по Передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные Договором.
6.1.4. Совершить все необходимые действия для регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, в том числе своевременно подписать и представить в регистрирующий орган все необходимые документы.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Принять Квартиру по Передаточному акту в порядке, предусмотренном Договором.
6.2.2. Уплатить цену Квартиры в порядке, предусмотренном Договором.
6.2.3. Своевременно подписать и представить в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права Покупателя на Квартиру.
6.2.4. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру, в порядке, установленном Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
6.3. В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей условиям Договора, если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передана Квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок не более 10 (десяти) календарных дней с момента предъявления Продавцу письменного требования;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предъявления Продавцу письменного требования с приложением документов, подтверждающих понесенные расходы.
6.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы, а также уплаты штрафа в порядке и в размере, указанном в пункте 7.5. Договора.
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. За нарушение Продавцом срока передачи Квартиры, предусмотренного 5.2. Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за каждый день просрочки.
7.2. За нарушение Продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренного п. 6.3. Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки. За нарушение сроков возмещения расходов Покупателя на устранение недостатков Квартиры, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы расходы, подлежащих возмещению, за каждый день просрочки.
7.3. За нарушение Покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры, предусмотренного п. 2.3. Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Покупатель не несет ответственности за нарушение срока уплаты цены Договора в случае непредставления или представления не в полном объеме Продавцом документов, указанных в п. 2.3. Договора, а также в случае, если Продавец не является в сроки, указанные в п. 2.3. Договора, по месту нахождения Кредитора лично либо не направляет своих представителей, полномочия которых удостоверены надлежащим образом, для открытия индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) Кредитора.
7.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.
7.5. В случае признания Договора недействительным в результате оспаривания сделки либо в результате ничтожности самой сделки, в том числе в связи с недостоверностью заверений и гарантий, данных Продавцом в пунктах 1.3. и 1.4. Договора, но не ограничиваясь этим, Продавец обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента признания сделки недействительной и получения требования Покупателя вернуть Покупателю цену Договора, а также уплатить штраф в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. За нарушение Продавцом срока возврата цены Договора и уплаты штрафа, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
7.6. В случае если будет выявлена задолженность Продавца по оплате каких-либо платежей, указанных в п. 5.2. Договора, Продавец обязуется погасить такую задолженность в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Покупателя. Если Продавец в указанные сроки не погасит задолженность, Покупатель вправе сделать это самостоятельно от имени и за счет Продавца. В этом случае Продавец обязан возместить расходы Покупателя на оплату задолженности Продавца в течение задолженность в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Покупателя. За нарушение сроков возмещения указанных расходов Покупателя, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы произведенных расходы за каждый день просрочки.
- РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с Договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий Договора, подписанием дополнений и изменений к Договору.
8.2. При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств. Право собственности Покупателя подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
9.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
9.3. Во всем, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.
9.4. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.
9.5. Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй у Покупателя, третий у Кредитора, четвертый — в регистрирующем органе.
9.9. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью Договора:
9.9.1. Передаточный акт (Приложение № 1).
- АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН
ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ
Абсурдность некоторых пунктов данного договора с учетом всех иных условий очевидна.
Например, приложение к договору и его неотъемлемая часть – передаточный акт, при наличии условия передачи квартиры покупателю по акту в момент подписания договора.
Учитывая, что оплата цены квартиры производится после госрегистрации перехода прав на покупателя в присутствие покупателя, и ипотека в пользу банка, отсутствие залога в силу закона из-за неоплаты до госрегистрации права и передача квартиры сразу в день подписания договора купли продажи оставляет продавца абсолютно на усмотрении и в полной зависимости от порядочности покупателя.
То есть, покупатель договор подписал, квартиру передал, документы отдали на регистрацию. Регистрация – по новому закону №218-ФЗ составляет 9 рабочих дней, то есть 2 недели.
Деньги продавец получает в присутствие покупателя. А если покупатель не явится? Заболел, исчез, умер?
Договор подвисает в воздухе. Что делать покупателю? Ведь он не может получить деньги без покупателя.
По этому, договор купли продажи квартиры 2016 это всегда всего лишь образец. Как костюм или платье договор купли продажи квартиры требует индивидуальной подгонки.
ДДУ на что обратить внимание
Договор купли-продажи квартиры не имеет установленной законодательством формы (бланка). Нотариальное заверение его необязательно, хотя большинство сторон прибегают именно к такому варианту.
Заключенным документ считается только после .
Предмет договора
Сделка купли-продажи квартиры невозможна без составления договора по типовому образцу. Глава 30 ГК РФ устанавливает перечень информации, которую должен содержать текст документа.
Предметом договора выступает недвижимость:
- Объектом сделки может быть квартира, частный или дачный дом.
- Если по одному договору купли-продажи продается несколько квартир или домов, при составлении количество объектов недвижимости и их характеристики указываются в документе.
- Если жилье находится не в новостройке, указывают сведения о доме, в котором квартира находится: год возведения, материалы, из которых выполнена крыша, перекрытия.
- Записывается дата последнего капитального ремонта здания.
- Этажность указывать также необходимо.
- Относительно помещения указываются такие данные: общая и жилая площадь, количество комнат, смежные они или раздельные.
- Прописывается .
Предмет договора купли-продажи (квартира) является существенным условием, и без этого пункта документ не будет иметь юридической силы.
О жилье указывают сведения:
- какая часть имущества продается: доля или квартира целиком;
- сохраняют ли какие-либо лица право проживать в помещении после его продажи;
- нет ли обременений на недвижимость.
Право собственности продавца на предмет договора должно подтверждаться соответствующим документом – свидетельством . В текст документа вносят его реквизиты: серия, номер, дата выдачи и наименование органа, выдавшего документ.
Предметом может выступать жилое помещение, которое находится в собственности физлица или организации.
Не может выступать в качестве предмета сделки квартира или ее часть, которая находится под арестом. Если жилье является , то при продаже обязательно получение письменного согласия залогодержателя. Если в договоре о залоге указан запрет на продажу, квартира не может быть продана в принципе.
Квартира в многоквартирном доме, который признан аварийным, подлежащим сносу или ветхим, не может быть предметом соглашения.
Стороны сделки
Заключать сделку купли-продажи квартиры могут физические лица и организации . Стороны сделки именуются продавцом и покупателем соответственно.
К гражданам предъявляются определенные требования:
- дееспособность;
- возраст старше 18 лет;
- владение квартирой на законных основаниях.
О сторонах сделки в тексте стандартного бланка договора купли-продажи квартиры указывается следующая информация:
- ФИО без сокращений;
- точный адрес проживания (регистрации);
- серия, номер, дата выдачи российского паспорта.
Повышенное внимание как продавца, так и покупателя должна вызывать дееспособность сторон договора .
Если уже после продажи квартиры выяснится, что бывший собственник не отдавал отчет в своих действиях, квартира может быть возвращена ему в судебном порядке, а продавец останется ни с чем.
Перед оформлением соглашения стоит учитывать некоторые нюансы:
- Определение дееспособности не является обязательным. Нотариус, у которого заверяется договор на куплю-продажу квартиры, лишь «на глаз» может понять, дееспособны ли стороны сделки или нет.
- Получить самостоятельно информацию о вменяемости какого-либо гражданина нельзя, такого рода справки не выдаются по запросу.
- может содержать некоторую информацию об ограничении дееспособности владельца квартиры, но далеко не всегда.
Если по поводу дееспособности продавца закрались сомнения, стоит отложить заключение сделки или попросить собственника предоставить справку-подтверждение .
Покупатель должен насторожиться, если у продавца имеются признаки злоупотребления алкоголем, наркотиками или собственник слишком преклонного возраста.
Существенные условия договора
Кроме предмета соглашения, существенным условием считается также . К этому необходимо подходить очень внимательно.
Многие продавцы жилья, желая сэкономить на уплате налогов (НДФЛ), указывают стоимость квартиры, не соответствующую рыночной , занижают ее.
Если сделка оспаривается, и суд обяжет покупателя вернуть квартиру продавцу, покупатель, в свою очередь, может рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.
Также к существенным условиям относится перечень лиц, физических или юридических, которые сохраняют право пользования помещением даже после его продажи:
- члены семьи продавца, которые остаются жить в квартире;
- и проживающие с ним постоянно лица;
- поднаниматель квартиры в пределах срока договора поднайма;
- граждане, обладающие правом пожизненного пользования предметом договора;
- рентополучатель, если в указано право проживания в квартире;
- ссудополучатель (договор безвозмездного пользования квартирой) в пределах срока сделки.
Если в квартире проживают несовершеннолетние дети , возможно только после получения разрешения органа опеки и попечительства.
Основания для расторжения сделки
По инициативе одной из сторон договора купли-продажи недвижимости расторгнуть сделку нельзя.
Условия для расторжения прописаны в статье 450 ГК РФ :
Судебное решение может удовлетворить просьбу заявителя в том случае, если второй стороной договора были совершены серьезные нарушения его условий:
- отказ уплатить ;
- отказ продавца снять жилье с учета;
- обнаружение прав третьих лиц после продажи и так далее.
Расторжение договора после вступления нового собственника в свои права (через месяц после регистрации) невозможно.
До госрегистрации расторгнуть соглашение намного проще. Если стороны пришли к обоюдному согласию, составляется дополнительное соглашение о расторжении сделки .
После совершения продажи возможно аннулирование договора. Провести такую процедуру можно только до окончания срока действия договора.
Недействительной сделка признается только судом по следующим причинам :
- договор нарушает закон;
- выявлена недееспособность одной из сторон;
- подписание соглашения одной из сторон происходило в состоянии наркотического, алкогольного опьянения, то есть, сторона договора не осознавала своих действий;
- обнаружение угроз, обмана или насилия, давления на одну из сторон;
- сделка признана мнимой или фиктивной;
- другие случаи, противоречащие действующему законодательству.
Нюансы по тексту документа
Договор купли-продажи квартиры – документ, форму которого следует изучать очень внимательно, а лучше обратиться к профессиональному юристу для его составления.
В тексте есть различные «подводные камни»:
Вообще, стоит обязательно указать в тексте ответственность продавца за возможные претензии несовершеннолетних родственников собственника, или иных третьих лиц.
Дополнительные соглашения
При изменении условий договора купли-продажи квартиры сторонами подписываются дополнительные соглашения к основному документу.
Они могут изменять:
То есть, любое условие, которое стороны по обоюдному согласию меняют, подлежит отражению в дополнительном соглашении. Оно имеет свои особенности:
- регистрируется в Росреестре наравне с договором и только до исполнения последнего;
- заключается в письменной форме;
- подписывается обеими сторонами сделки.
Составляя договор, надо как можно детальней описывать квартиру, ответственность и права сторон, способы передачи основной суммы и задатка. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и дальнейших судебных разбирательств.
Нюансы составления договора при продаже квартиры
В видеоролике юрист подробно рассказывает, на какие нюансы стоит акцентировать внимание при составлении и подписании договора купли-продажи квартиры.
Даются советы, как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и как не стать жертвой мошенников.
Договор купли-продажи квартиры (образец)
Образец 2016
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
Дата (часто указывается прописью, однако указание даты цыфрами не вызывает нареканий у Росреестра и судов)
РФ, город Челябинск.
Иванов Иван Иванович , именуемый (ая) в дальнейшем « Продавец», с одной стороны, и Петров Петр Васильевич , именуемый (ая) в дальнейшем « Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем (прим: в шапке договора так же принято указывать: дату и место рождения сторон, их адреса, пол, гражданство и паспортные данные. Однако, чтобы не загромождать "шапку" все это можно перенести в последний раздел договора "адреса и данные сторон". Указание пола, гражданства, даты и места рождения не является обязательным) :
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «
Квартира»):
Квартира общей площадью — ____ кв. м. (общую площадь указать в соответствии со свидетельством о праве собственности Продавца)
, расположенная по адресу: _____________________.
Кадастровый (условный) номер: __________________________________ (указать в соответствии со свидетельством о праве собственности Продавца)
1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________ от " ___" _________ ___ г., N __________ (указать документ-основание, названный в свидетельстве о праве собственности Продавца),
Право собственности Продавца на Квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем Управлением Росреестра по Челябинской области _______________ (дата) выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия ____ № _________________ и сделана запись регистрации № _____________________________. (Если право собственности Продавца не зарегистрировано, этот образец использовать не рекомендуется).
1.3. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на Квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации. Расходы на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию распределяются между сторонами в соответствии с законодательством.
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Цена Квартиры в соответствии с настоящим договором составляет ____________________ (______________ ) рублей (Условие о цене является существенным условием догора купли-продажи недвижимости и подлнжит обязательному включению в договор) .
2.2. Сумма, указанная в п. 2.1. подлежит уплате Покупателем Продавцу непосредственно после подписания договора. Документом об уплате денежных средств является расписка. (в договорах условие об оплпате часто формулируется следующим образом: " Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора. Документом о передаче денежных средств является настоящий договор". Такая формулировка удобна в целях регистрации, поскольку снимаент необходимость подготовки дополнительного документа, однако крайне не безопасна. Мы не рекомендуем ее использовать. Для Покупателя наиболее безопасно расчитываться через банковскую ячейку или после государственной регистрации своего права, однако, в последнем случае возникает дополнителяная работа по снятию возникшего в силу закона залога)
3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю до подписания настоящего договора без составления передаточного акта. Документом о передаче Квартиры от Продавца Покупателю является настоящий договор.
3.2. Стороны обязаны обратиться в уполномоченный орган с заявлениями о государственной регистрации не позднее _____________________.
3.3. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру Покупателю.
4. СПОРЫ
4.1. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются в судебном порядке е в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
5.1.Продавец обязуется освободить Квартиру от своих вещей не позднее ____________________.
5.2. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета в данной Квартире не позднее _____________________ (для Покупателя лучшим вариантом было бы снятие Продавца и всех членов его семьи с регистрационного учета до сделки).
5.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.
АДРЕСА И ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ СТОРОН:
Продавец :
Покупатель :
ФИО_____________________________________________________________
Дата и место рождения: __________________________________________
Паспорт:_________________________________________________________
Адрес: __________________________________________________________
Продавец:
Покупатель:
_____________/___________________________________________________/ (в расшифровке подписи фамилия, имя и отчество пишутся полностью)