Ne u iznajmljenom stanu. Da li je moguće upisati iznajmljeni stan i koja prava daje? Isplati li se renovirati iznajmljeni stan?
Vlasnik iznajmljenog stana iznenada vam je predložio da se što prije spakujete i napustite stan, iako je ugovor o iznajmljivanju stana bio na duži period? U kojim slučajevima vlasnik ne može iseliti iznajmljeni stan prije ugovorenog roka?
Povezani materijali:
Sve ovisi o postojanju ugovora o zakupu (zakupu) ili njegovom odsustvu. Ako ugovor o zakupu(zakup) postoji i pravilno sastavljen, postaće vaše oružje u sporu oko uslova zakupa stana.
Prava zakupca stana:
- žive u iznajmljenim prostorijama;
- podnese tužbu ako vlasnik stana ne postupi.
Obaveze vlasnika iznajmljenog stana (član 676):
- predati zakupcu prazan stambeni prostor u stanju pogodnom za stanovanje;
- obezbijediti ili osigurati obezbjeđenje potrebnih komunalija zakupcu uz naknadu, obezbijediti popravke zajedničke imovine stambene zgrade i uređaja za pružanje komunalnih usluga koji se nalaze u stambenim prostorijama.
Nema dogovora
Jedi ugovor o najmu stana nije potpisan, a niste uzeli potvrdu o plaćenoj kiriji od vlasnika stana, avaj, ostaje samo da se iselite. Bez zapošljavanja, možete biti izbačeni jednostavno zato što su se planovi promijenili ili zato što ste pretjerali sa zalivanjem cvijeta u stanu u kojem ste bili. U tom slučaju će biti teško dobiti od suda rješenje o vašem prebivalištu za period koji je dogovoren prilikom useljenja u stan. Ne postoji ništa što bi dokumentovalo činjenicu iznajmljivanja kuće i njene uslove osim da se navede više svjedoka koji su vidjeli kako ste predali stanarinu vlasniku i dogovorili uslove života.
Ako vlasnik iznajmljenog stana prijeti sudskim i drugim kaznama, poput policije, slobodno to učinite. Sudac će biti na vašoj strani osim ako stanodavac ne dokaže da ste vi prekršili ugovor o zakupu.
Imajte na umu da ako se rok zakupa bliži kraju, stanodavac vas mora obavijestiti o svom odbijanju da ga obnovi tri mjeseca unaprijed. Ukoliko se ni Vi ni vlasnik niste pobrinuli za produženje i rok njegovog važenja je pred istekom, dolazi do kontroverzne situacije jer ako vlasnik stana nije upozorio na svoje namjere, kako je trebao, sa pravne tačke gledišta ugovor se smatra produženim (, str. 684) .
Odlukom suda zakupcu se može dati rok da otkloni prekršaje koji su bili osnov za raskid ugovora o zakupu stana. Ako u tom periodu zakupac ne preduzme sve potrebne mjere, sud, na ponovljeni zahtjev najmodavca, odlučuje da raskine ugovor o zakupu.
Ugovor o zakupu je temeljni dokument koji reguliše odnos između poslodavca i zakupodavca. Međutim, nemoguće je uzeti u obzir apsolutno sve u njemu. Osim toga, često zahtjevi vlasnika i želje zakupca mogu biti u suprotnosti sa zakonom. AiF.ru govori o tome šta možete, a šta ne možete raditi u iznajmljenom stanu.
Zamjena brave— prva stvar koju stanar želi da uradi nakon potpisivanja ugovora o najmu, jer se ne zna ko je pre njega iznajmio ovaj stan. Međutim, stanodavac obično traži kopiju ključeva od stanara, što često izaziva sporove. Mišljenja anketiranih advokata po ovom pitanju su podijeljena. “Zahtjev za predaju ključeva je zakonit, bez obzira na uslove ugovora, budući da je vlasnik lokala, na osnovu Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, morao prava posjedovanja, korištenja i raspolaganja imovinom koja mu pripada po vlastitom nahođenju”, kaže advokat Advokatske komore Yukov and Partners Ekaterina Baglaeva. Istovremeno, postoje nijanse u zakonodavstvu koje mogu igrati na ruku zakupcu. „Postupak izdavanja stana u zakup reguliran je normama poglavlja 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije (iznajmljivanje stambenih prostorija). Međutim, ova pravila ne regulišu pitanje zamene brave na vratima od strane stanara. Istovremeno, zamjena brave na vratima od strane stanara bez saglasnosti vlasnika stana ne predstavlja bitnu povredu ugovora o zakupu, te u ovom slučaju vlasnik stana nema pravo zahtijevati prijevremeni raskid ugovora. i deložaciju stanara,” - kaže Alexey Lipskerov, direktor razvoja u Kvadrum.ru. Prema riječima stručnjaka, jedini način da se spasite od glavobolje duplih ključeva je da unaprijed razmislite o ovoj situaciji i zapišete je u ugovor.
Pravo posjete vlasnika stana takođe često izaziva kontroverze . « Građanski zakonik Ruske Federacije ne sadrži direktno pravilo koje dozvoljava vlasniku stana da pregleda stan i provjeri njegovo stanje, rekao je Lipskerov. - Međutim, čl. 678 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa obavezu stanara da stan koristi samo za stanovanje, osigurava njegovu sigurnost i održava ga u ispravnom stanju. Shodno tome, vlasnik stana ima pravo zahtijevati od stanara da ispuni ove obaveze. Iz ovoga proizilazi da vlasnik stana ima pravo da provjerava stanje stana, međutim učestalost i redoslijed takvih pregleda također se moraju dogovoriti između strana bilo usmenim dogovorom ili uvođenjem odgovarajućih uslova u ugovor. .”
Izbušite zidove Zabranjen je ulazak u stan bez dozvole vlasnika, jer prema čl. 678 Građanskog zakonika Ruske Federacije, „stanar nema pravo da izvrši reorganizaciju i rekonstrukciju stambenih prostorija bez saglasnosti stanodavca“. Stoga, prije okačenja slike, stanar mora kontaktirati vlasnika. Izbacivanje vlasničkog namještaja ne može ni zakupac. Ako su stara sofa, lakirani ormar i opuštena fotelja vlasništvo stanodavca, ne mogu se odložiti bez njegovog znanja.
Smestiti prijatelje i rodbinu u apartman Zakupac nema pravo bez saglasnosti vlasnika. Prema članu 209 Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik ima pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja svojom imovinom koju prenosi na zakupca, ali ne i na svoje goste. Ako su gosti prouzročili štete iznajmljivaču, on ima pravo podići tužbu kako bi ih nadoknadio. Da biste se spasili od potraživanja vlasnika, ova točka se također mora uzeti u obzir u ugovoru o najmu.
Popravka vodovoda treba da bude vlasnik stana, osim ako je do njegovog kvara došlo krivicom stanara. Ovo je posebno važno kada ste u stanu pucanje cijevi, i poplavio komšije. Postavlja se pitanje ko će platiti. “Ukoliko se utvrdi da je u stanu vlasnika pukla cijev, on će komšijama platiti popravke. Vlasnik stambenog prostora u skladu sa dijelom 3. čl. 30. Zakona o stanovanju Ruske Federacije snosi teret održavanja ove prostorije. U dijelu 4. ovog člana propisano je da je dužan održavati prostorije u ispravnom stanju, sprječavajući loše upravljanje njome”, objasnila je Baglaeva.
Postavite magacin ili ured u iznajmljenom stanu zakupac nema pravo. Član 678 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa obavezu stanara da stan koristi samo za život, a njegovo kršenje može poslužiti kao razlog za prijevremeni raskid ugovora o najmu.
U slučaju požara važno je i utvrditi krivca, a ako je zakupac kriv, onda odgovara u skladu sa čl. 1064 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Međutim, ovdje se mogu pojaviti poteškoće. Činjenica je da većina ugovora o zakupu u Rusiji nije registrovana kod državnih organa, što znači da ih sud može priznati kao nesklopljene. “Sudovi opšte nadležnosti vrlo često odbijaju da udovolje zahtjevima za naplatu zaostalih plaćanja zakupnine, jer ugovor o zakupu nepokretnosti nije uknjižen na propisan način, pa se shodno tome smatra nezaključenim. Samim tim, ne proizilaze prava i obaveze za strane, te ćete vi kao vlasnik morati da odgovarate za štetu koju prouzrokuje zakupac sa kojim nemate zaključen ugovor”, rekao je vještak.
Šta učiniti ako vam je iznajmljeni stan prvi samostalni dom, a vlasnici stežu šrafove? Vrijedi detaljno saznati na šta imate pravo, a na šta, nažalost, nemate. Dakle, zakupac ima pravo:
. koristiti stan i imovinu koja se u njemu nalazi tokom perioda najma.
To znači da, nakon što ste iznajmili stan, imate pravo živjeti u njemu i koristiti svu imovinu koju su vlasnici ostavili u stanu. Kako biste izbjegli tužbe koje se protiv vas mogu podnijeti nakon isteka roka zakupa, prije useljenja u stan, ima smisla sa vlasnicima napraviti popis postojeće imovine i njenog stanja. To se radi kako bi se iz stana izašlo tiho i mirno, a ne usred psovki i povika: „Gdje si odnio bakin pribor za jelo?“
U iznajmljeni stambeni prostor uselite supružnika i maloljetnu djecu (useljenje drugih osoba dozvoljeno je samo uz saglasnost stanodavca).
Ova tačka zakona mogla bi da uznemiri istopolne parove i one koji se, prateći modernu omladinsku modu, nadaju iznajmljivanju stana sa prijateljima. Međutim, moderna pravna realnost je upravo ovakva: nakon što ste gazdarici rekli da ćete ovdje živjeti sa svojim mužem, nećete moći za tjedan dana u stan useliti jato slatko gugutanih djevojaka. U suprotnom, domaćica će imati svako pravo da raskine ugovor sa vama. Tada će i vaš depozit i provizija agencije biti potrošeni, a potraga će morati početi iznova.
. obezbijediti stambene prostore privremenim stanovnicima, uz prethodno obavještenje stanodavca.
Privremeni stanovnici su svi građani koji dođu zakupcu stambenog prostora iz svog stalnog mjesta stanovanja i kod njega privremeno borave. Ako ipak imate hitnu potrebu da obezbedite privremeni smeštaj za prijatelje, bolje je da unapred obavestite stanodavce. Ako imate sreće i ako su vlasnici razumni ljudi, malo je vjerovatno da će im smetati. Ali ako „zaboravite“ da im kažete o planiranom „povećanju porodice“, a goste na ulazu vide, recimo, pažljive bake, onda se pripremite na neprijatan razgovor, a možda i na raskid ugovora. Vrijedi li riskirati svoj dom zbog sumnjivog zadovoljstva pranja suđa za tetku iz Mahačkale cijelu sedmicu?
Kao što znate, nema prava bez odgovornosti. Pa, što se tiče poslodavca, njegove odgovornosti su sljedeće:
Stan koji mu je ustupljen po ugovoru o zakupu koristiti za predviđenu namjenu (samo kao stanovanje), bez prava podzakupa.
Ovo ograničenje utvrđeno zakonom, po pravilu, uznemiruje one koji planiraju da koriste iznajmljeni stan za posao: da organizuju kancelariju, iznajmljuju ga „na sat“, organizuju neku vrstu kućne proizvodnje itd. U praksi, nijedna od ovih radnji nije dozvoljena zakonom, a stanodavac, odnosno vlasnik stana, saznavši da vi, na primjer, iznajmljujete dvije sobe od tri iznajmljene, ima puno pravo tražiti da odete vani zajedno sa svojim podstanarima.
. pridržavati se pravila korištenja stambenih prostorija.
Također je važno zapamtiti da se takozvana "pravila za korištenje stambenih prostorija" formulirana u Zakonu o stanovanju Ruske Federacije primjenjuju ne samo na vaše vlastito stanovanje, već i na sve stambene prostore koje zauzimate. Stoga ne vrijedi grebati zidove prije 11 sati, bacati smeće u hodnik i na druge načine gnjaviti komšije, podsticati ih da pozovu policiju. Prvo, zašto vam je potrebna nepotrebna komunikacija sa službenicima za provođenje zakona? Drugo, stanodavcima se definitivno neće svidjeti kamate agencija za provođenje zakona, pogotovo ako, poput većine Moskovljana, ne plaćaju porez na prihod koji primaju od vas.
. napusti stambeni prostor po isteku perioda zakupa utvrđenog ugovorom o zakupu.
Ova tačka je prilično suptilna. Ugovor o radu se po pravilu zaključuje na godinu dana. Ali to ne znači da ako ste i vi i vlasnici zadovoljni sa svime, i dalje ste u obavezi napustiti stan nakon ovog roka. Umjesto toga, ima smisla unaprijed produžiti ugovor i produžiti rok važenja za još godinu dana. Pa, ako ste se nakupili nekih pitanja i pritužbi jedni na druge, onda je kraj ugovora najbolje vrijeme da ih sve saznate.
Mnogi vlasnici stanova koriste kraj ugovorenog roka kao razlog za podizanje cijene stana - dobro, ako shvatite da su cijene objektivno porasle, a novi stan će vas, kao i obično, koštati 3 puta više (uključujući depozit, agentska provizija i naknada za prvi mjesec), odnosno, postoje svi razlozi za pristanak. Ako mislite da vas jednostavno varaju za dodatne troškove, pažljivo spakujte svoje stvari i napustite stan u dogovoreno vrijeme. I ne zaboravite da je “depozit” koji ste uplatili prije useljenja u stan uplata za posljednji mjesec koji ste živjeli.
Slobodno dozvoliti najmodavcu ulazak u stan radi provjere njegove upotrebe i stanja i stanja nekretnine.
Mnogi ljudi imaju najoštrije nesuglasice sa stanarima po ovom pitanju. Ovo se posebno često dešava ako stan iznajmljuju stariji penzioneri koji žele komunikaciju; ili ako se stan prvi put izdaje, a u njemu je ostalo dosta stvari bivših stanara a sada iznajmljivača.
Da se ne bi svaki dan sretao začuđenog lica vlasnika koji je došao zbog starih vremena, logično je da se ugovorom unapred predvidi broj mogućih poseta mesečno. Optimalno je ako se možete ograničiti na jedan sastanak i kombinirati ga s prijenosom novca. U suprotnom, budite spremni na činjenicu da će se vlasnik možda preseliti da “živi” kod vas neko vrijeme. I šta? Stan je njegov.
. snosi finansijsku odgovornost za stanje stana i imovine koja se u njemu nalazi.
Prema važećem Građanskom zakoniku Ruske Federacije, od trenutka sklapanja ugovora, sva odgovornost za stan prelazi na stanara. Shodno tome, posljedice poplave susjeda, požara koji je nastao vašom krivnjom ili bilo koje slične nevolje morat ćete otkloniti samostalno i o svom trošku. Iako, za čast stanodavaca, mnogi od njih pristaju da ovu vrstu odgovornosti podijele na pola. Dakle, po ovom pitanju – jednom od rijetkih – praksa se pokazuje milostivijom od zakona.
Plaćati na vrijeme račune za struju i međugradske i međunarodne telefonske pozive; izvršiti rutinske popravke stana.
Upravo je ta tačka svojevremeno postala razlogom za pojavu takozvanog „kolaterala“ na tržištu kapitala. Činjenica je da je previše neodgovornih stanara napustilo svoje privremene domove, ostavljajući vlasnicima hiljade telefonskih računa ili neplaćenu struju godinu dana. Kako bi se zaštitili, stanodavci su ovaj novac počeli prikupljati preventivno. Iako, u pravilu, stanar jednostavno redovno otplaćuje dugove za struju i telefon, ne opterećujući time vlasnika.
Naravno, ne samo zakupac, već i stanodavac ima svoja prava i obaveze.
Kontekst
Nakon nedavne najave moskovskih vlasti da će do kraja godine skoro svaki stan u prestonici biti proveren na ilegalne migrante, mnogi su postali zabrinuti. Uključujući i veliku vojsku ruskih državljana koji iznajmljuju stanove u Moskvi. Uznemireni su i vlasnici stanova koji iznajmljuju stambeni prostor vangradskim stanovnicima, pa čak i domaćim Moskovljanima koji se nađu bez svog kutka.
Koja prava i obaveze Rusi imaju u ovakvim situacijama i kako da se ponašaju kompetentno ako policajci ili drugi organi dođu da vas provjere? Najvažnije tačke zakonodavstva i praktični savjeti nalaze se u sljedećem broju naše kolumne.
Zovu li? Otvoriti vrata!
Na osnovu prava na nepovredivost stanovanja, mi, u principu, imamo pravo da nikome ne otvaramo vrata. S druge strane, isti Osnovni zakon dozvoljava u određenim slučajevima ulazak u stan protiv volje stanara. Odnosno, brava se može jednostavno otvoriti, ili čak i sama vrata mogu biti razbijena. Naravno, ne bih želeo da to dovodim u toliku krajnost. Da biste sačuvali svoju imovinu i živce, važno je znati sljedeće.
Prema važećem zakonodavstvu, samo predstavnici državnih organa imaju pravo „protiv svoje volje ući u dom“.
To uključuje, posebno, policajce, sudske izvršitelje, a u izuzetnim slučajevima i službenike FSB-a i drugih agencija za provođenje zakona. Međutim, budući da je sada riječ o jačanju kontrole boravka ilegalnih migranata, u praksi možemo očekivati uglavnom posjete predstavnika policije, uglavnom lokalnih policajaca. Njihova ovlaštenja su navedena u Zakonu „O policiji“ (Savezni zakon br. 3-FZ od 7. februara 2011., posljednji put izmijenjen 2. jula 2013.).
Zaključak
Naravno, svi bismo trebali poštovati zakone, protivzakonito je živjeti bez registracije ili izdavati stan gomili ilegalnih imigranata. Međutim, poznavanje vaših prava i nijansi zakona pomoći će vam da izbjegnete zloupotrebe i ekscese koji se ponekad dešavaju tokom kampanja masovnih inspekcija.
Dakle, potrebne su transformacije. Ali prvo morate odrediti u kojoj mjeri su oni mogući, koju taktiku odabrati. Jao, ovdje morate razgovarati o mnogim stvarima sa vlasnicima stana.
Ako se može izvršiti popravka
Sada ima puno ugodnih, svijetlih stanova za iznajmljivanje, sa odličnim renoviranjem. O ovoj opciji nema šta da se kaže - najvjerovatnije, tu nećete morati ništa mijenjati, osim možda dodati neke sitnice, dodatke, ono što vam je po ukusu, ono što stvara raspoloženje. Ali takvo stanovanje vjerovatno neće biti najjeftinija opcija.
Ako želite ekonomičnu opciju, onda možete dobiti stan koji nije renoviran najmanje 10 godina, sa starim smećem i ne previše prostran. A ova, najčešća opcija, često zahtijeva popravak. Ako vam vlasnici to dozvole, odlično, ali ovdje vam treba i srednji put. Ako ne planirate živjeti ovdje, recimo, 20 godina, onda ne biste trebali svu svoju ličnu ušteđevinu trošiti na dovođenje tuđe imovine u primjereno stanje.
Popravka treba da bude laka, kozmetička, nije potrebno sve prepravljati. prvo, promijeniti ono što je zaista propalo. drugo, fokusirati se na ono što daje trenutnu transformaciju. Obavezno - . Oni mogu osigurati pedeset posto uspjeha. Zatim možete postaviti linoleum ili tepih, ali ne postavljajte parket.
Kuhinjsku pregaču možete promijeniti, a ne mora biti od pločica, možete koristiti posebne ploče. Glavna stvar je da je čist, uredan i njegovan. Sve ostalo se može promijeniti kroz dekoraciju, bez radikalne intervencije.
Ako se popravka ne može izvršiti
Nevjerovatno, ali istinito - često vlasnici (posebno penzioneri) zabranjuju ne samo bilo kakve popravke, već čak i preuređivanje namještaja. Neobjašnjivo je, naravno, zašto ljudi ne žele da poboljšaju svoj stan o tuđem trošku. Pa, ne žele - i ne trebaju. I nema potrebe da se obeshrabrujete u ovom slučaju. Svaki stan se uvijek može ažurirati na drugi način. A prvi korak je oslobodite se nepotrebnog smeća.
Rješavanje problema starih stvari
Vrlo često u iznajmljenim stanovima ima pokvarenog namještaja, neradnih kućanskih aparata, a sve to smeće samo sjedi i zatrpava cijeli životni prostor. Ali vlasnici sve ovo cijene i neće to baciti. Razgovarajte s njima o nekoliko opcija.
Prvo, možete ograditi pretinac na balkonu ili urediti ormar u koji ih možete staviti. Drugo, možete ga odnijeti u ostavu, ako ga imate. Treće, u stanu možete urediti viseće ladice, police i mezanine za stare stvari. Četvrto, ako imate garažu, neke od vaših stvari možete odneti tamo. Peto, možete urediti ormar-ostavu u hodniku (ako, naravno, dimenzije hodnika to dozvoljavaju).
Stare stvari
Ako se vlasnici ne slažu ni sa čim od navedenog, onda je rješenje postaviti trosjede pod uglom, staviti stare stvari iza sofe, a odozgo napraviti obloge od gipsanih ploča ili ploča za namještaj. Ili je trivijalno - grupišite svo smeće na jedno mjesto i napravite pregradu zavjese od tkanine ili koristite roletne. Manje predmete stavite u posebne kofere od tkanine sa patentnim zatvaračima (prodaju se za garderobe) i na vrh ormarića.
Promo brendovi
skladištenje stvari
Aktivni dekorSvaki interijer može se ukrasiti tako da izgleda novo, zahvaljujući aktivnim dodacima koji definiraju stil. Imajte na umu da se svi dodaci i dekor mogu ukloniti i da ne oštećuju zidove, podove ili namještaj, inače će vlasnici biti puni pritužbi. Pažljivo pregledajte stan, i prije svega, morat ćete ukrasiti ono što je propalo i upada u oči.
Poklopci za namještaj
Otrcan, stari namještaj Soba stara 30 godina koja vrišti o sebi može se lako i jednostavno transformirati pomoću skidajućih presvlaka ili novih prekrivača. Presvlake koje se mogu skinuti su korisne za stolice i taburee, a ne samo za skrivanje nedostataka. Činjenica je da će najčešće biti različitih veličina i vrlo jednostavni. No, uz pomoć tekstilnih presvlaka, dizajniranih u jednom ključu, vizualno ćete kombinirati komade namještaja koji se međusobno ne slažu u jedinstvenu cjelinu i istovremeno kreirati stil koji vam je potreban.. Prekrivači i prekrivači su stvari koje se mogu skinuti;
Definitivno neophodno. Stare zavjese - van. Umjesto toga, objesite moderne, lijepe tkanine, po mogućnosti lagane, napravljene od ekološki prihvatljivih materijala. „Igrajte se“ sa dizajnom prozora. Možete napraviti prekrasan lambrekin, objesiti višeslojne zavjese, pričvrstiti sve vrste privjesaka na njih,