23 karakteristike tipova elemenata koncepta ugovora o zakupu. Ugovor o zakupu
Član 606. Ugovor o zakupu
Plodovi, proizvodi i prihodi koje primalac primi kao rezultat korišćenja zakupljene imovine u skladu sa ugovorom su njegovo vlasništvo.
Član 607. Predmeti zakupa
1. Zemljišne parcele i drugi izolovani prirodni objekti, preduzeća i drugi imovinski kompleksi, zgrade, objekti, oprema, vozila i druge stvari koje tokom korišćenja ne gube svoja prirodna svojstva (nepotrošne stvari).
Zakonom se mogu utvrditi vrste imovine čije je iznajmljivanje zabranjeno ili ograničeno.
2. Zakonom se mogu utvrditi specifičnosti davanja u zakup zemljišnih parcela i drugih izolovanih prirodnih objekata.
3. Ugovor o zakupu mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje imovine koja se prenosi na zakupca kao predmet lizinga. U nedostatku ovih podataka u ugovoru, smatra se da uslov o objektu koji se daje u zakup nije dogovoren između strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra zaključenim.
Član 608. Zakupodavac
Član 609. Obrazac i državna registracija ugovora o zakupu
Član 610. Rok trajanja ugovora o zakupu
Član 611. Davanje imovine zakupcu
Član 612. Odgovornost zakupodavca za nedostatke u zakupljenoj stvari
Član 613. Prava trećih lica na imovini datoj u zakup
Član 614. Zakupnina
VRSTE:
Ugovor o najmu, najam Vozilo, Iznajmljivanje zgrada i objekata, Iznajmljivanje preduzeća, Finansijski lizing (leasing), Ugovor o stambenom najmu
14. Ugovor o zakupu. Ugovorom o zakupu (zakupu imovine) zakupodavac (zakupodavac) se obavezuje da će zakupcu (zakupcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili na privremeno korištenje. 15. Ugovor o lizingu. Ugovorom o lizingu davalac lizinga se obavezuje da će steći vlasništvo na nekretnini koju je zakupac odredio od prodavca kojeg je on identifikovao i da će tu nekretninu dati zakupcu uz naknadu za privremeni posed i korišćenje u poslovne svrhe. 16. Ugovor o najmu. Objekti iznajmljivanja mogu biti samo nepotrošni predmeti, tj. one čija se svojstva ne mijenjaju tokom njihove upotrebe. Forma je pretežno pisana, jer jedna od strana je uvijek pravno lice. Iznajmljivanje – pokretna imovina, obično za potrebe domaćinstva. Trajanje – do 1 godine. Ovo je javni ugovor (tj. ne može se odbiti svako ko to želi). 17. Ugovor o zakupu preduzeća 1. Ugovorom o zakupu preduzeća kao celine kao imovinskog kompleksa koji se koristi za obavljanje delatnosti, zakupodavac se obavezuje da će zakupcu dati uz naknadu za privremeno posedovanje i korišćenje svega što je preduzeće i što mu pripada.2. Prava zakupodavca, koja je on stekao na osnovu dozvole (licence) za obavljanje relevantne djelatnosti, ne podliježu prijenosu na zakupca. 18. Ugovor o najmu stana 1. Ugovorom o zakupu stambenog prostora jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu. .2. Pravnim licima se može dati u posjed i (ili) korištenje stambenih prostorija na osnovu ugovora o zakupu ili drugog ugovora. Pravno lice može koristiti stambeni prostor samo za stanovanje građana. KRATKOROČNO - do jedne godine, DUGOROČNO - do pet godina (član 683).UGOVOR UGOVOR: KONCEPT, ELEMENTI, IZVRŠENJE. VRSTE UGOVORA.
Ugovor o zakupu (zakup imovine) Priznaje se građanskopravni ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da će zakupcu dati određenu nekretninu na privremeno posjedovanje i korištenje ili na privremeno korištenje, a zakupac za to mora platiti zakupninu zakupodavcu. Istovremeno, plodovi, proizvodi i prihodi koje primalac primi kao rezultat korišćenja zakupljene imovine u skladu sa ugovorom su njegovo vlasništvo (član 606. Građanskog zakonika).
Poslednja odredba odgovara pravilu kojim se utvrđuje opšte pravilo da prihodi dobijeni korišćenjem imovine od strane bilo kog lica (nevlasnika) pripadaju licu koje zakonito koristi imovinu (član 136. Građanskog zakonika).
Karakteristične karakteristike ugovora o zakupu:
1) Prenos imovine koji vrši zakupodavac (zakupac), nije praćen prenosom vlasništva za ovu imovinu zakupcu (zakupcu) (razlika između ugovora o zakupu i ugovora kao što su, na primjer, kupoprodaja, trampa, zajam).
Bitan! Imajte na umu sljedeće:
- Svaki slučaj je jedinstven i individualan.
- Temeljno proučavanje problema ne garantuje uvijek pozitivan ishod. Zavisi od mnogo faktora.
Da biste dobili najdetaljniji savjet o svom problemu, samo trebate odabrati bilo koju od ponuđenih opcija:
Više detalja
Također je vrijedno napomenuti da se zakupcu (zakupcu) daje ne samo pravo korištenja zakupljene imovine, već i opšte pravilo također ima pravo posjedovanja navedene imovine. Drugim riječima, on dobija mogućnost ne samo da iz zakupljene imovine izvlači korisna svojstva, već i da je posjeduje, da bude njen vlasnički vlasnik. U onim slučajevima kada se upravljanje relevantnom imovinom može obavljati bez posjedovanja potonje, dovoljno je da zakupac primi ovu nekretninu na korištenje (na primjer, vlasnik, zadržavajući posjed zgrade, prenosi na zakupca pravo korištenja određenih prostorija).
Korištenje imovine pod zakupom nužno je povezano s njenom eksploatacijom od strane zakupca, uz prisvajanje plodova, proizvoda i prihoda ostvarenih korištenjem zakupljene imovine. Ovaj kvalitet razlikuje ugovor o zakupu od ugovora o pružanju plaćenih usluga, što može biti povezano i s privremenim korištenjem imovine izvođača od strane kupca, čiji se interes, međutim, svodi na primanje usluge kao takve, isključujući mogućnost prisvajanja plodova, proizvoda i prihoda koje korištenje daje relevantnu imovinu.
Dodeljivanje zakupcu statusa vlasničkog prava omogućava nam da optimalno rešimo problem zaštite njegovih prava i legitimnih interesa u vezi sa zakupljenom imovinom. To znači da mu se, kao vlasniku vlasništva, obezbijede vlasnički načini zaštite od zadiranja trećih lica u zakupljenu imovinu. Ova mogućnost proizilazi iz čl. 305 Građanskog zakonika, prema kojem pravo na povrat imovine iz tuđeg nezakonitog posjeda ( tužba za opravdanje), kao i zaštita prava od povreda koje se ne odnose na lišavanje posjeda (negativni zahtjev), pripadaju i licu koje, iako nije vlasnik, posjeduje imovinu po osnovu predviđenom zakonom ili ugovorom.
Dodeljivanje statusa zakupca ujedno je omogućilo zakonodavcu da dodatno obezbedi svoja prava korišćenjem drugog elementa imovinskopravnih odnosa, tj. nasledna prava. Ova ideja je realizovana uključivanjem posebnog pravila u Građanski zakonik koje određuje sudbinu zakupa prilikom prenosa vlasništva nad zakupljenom imovinom. Prenos vlasništva ili drugog ograničenog imovinskog prava na zakupljenoj imovini na drugo lice nije osnov za promjenu ili raskid ugovora o zakupu (klauzula 1, član 617. Građanskog zakonika).
I još jedan karakteristika ugovor o zakupu koji se odnosi na pravo korištenja zakupljene imovine. U modernom građanskom pravu, pravo korištenja koje pripada zakupcu ne tumači se tako široko kao u predrevolucionarnom ruskom građanskom pravu. U svakom slučaju, ne uključuje pravo zakupca da zakupi nekretninu u podzakup. Radije, Građanski zakonik predviđa obrnutu pretpostavku: zakupac nema pravo davanja u podzakup zakupljene imovine, osim u slučajevima kada mu je takvo pravo dao zakupodavac (klauzula 2 člana 615).
2) Građanski zakonik otkriva želju zakonodavca da osigura detaljnu i neposrednu regulaciju ugovora o zakupu, u svakom slučaju, ona pitanja koja su zajednička kako ugovoru o zakupu tako i njegovim pojedinačnim vrstama (što nikako ne znači ograničenje ugovora o zakupu). princip slobode ugovaranja u ovoj oblasti). Na ovaj način se uređuju svi osnovni pravni odnosi koji proizilaze iz ugovora o zakupu:
- rok trajanja ugovora i posljedice njegovog isteka;
- postupak davanja imovine zakupcu;
- oblik i postupak plaćanja zakupnine;
- obaveze stranaka da održavaju zakupljenu imovinu;
- pravo preče kupovine zakupca da produži ugovor;
- sudbina poboljšanja imovine koje je izvršio zakupac itd.
3) Identifikacija određenih vrsta ugovora o zakupu (sa izuzetkom zakupa, privremenog zakupa, lizinga) izvršena je u Građanskom zakoniku ne na osnovu nekog jedinstvenog kriterijuma klasifikacije, već zavisno od vrste imovine koja se daje u zakup i posebnog predmetnog sastava.
Više detalja
Ugovor o najmu izdvaja se kao zasebna vrsta ugovora o zakupu prvenstveno na osnovu predmetnog sastava: zakupodavac ovdje može biti samo lice koje profesionalno izdaje nekretninu kao stalnu poslovnu djelatnost, kao i namjere zakupca korištenja zakupljene nekretnine ( ove svrhe moraju biti potrošačke prirode).
Ugovor o zakupu(iznajmljivanje na vrijeme) vozila ima posebnost da korištenje vozila koje se iznajmljuje zahtijeva njegovo upravljanje i njegovu kvalifikovanost tehnički rad od strane profesionalne ekipe.
U vezi ugovor o lizingu (finansijski lizing), onda su glavna kvalifikaciona obeležja koja ga omogućavaju izdvajanje kao samostalnu vrstu ugovora o zakupu da u ove odnose, pored zakupodavca i zakupca, učestvuje i prodavac nekretnine koja se daje u zakup, kao i da je pravni odnose koji proizlaze iz ovog ugovora, na svoj način. Sadržaj predstavlja kombinaciju zakupa i kupoprodajnih obaveza.
Sa tačke gledišta opšte karakteristike građanskih obaveza ugovor o zakupu je:
- bilateralni,
- konsenzualno
- kompenzirano,
- međusobni (sinalagmatski) sporazumi.
Više detalja
Ugovor o zakupu je konsenzualan, jer se smatra zaključenim od trenutka kada se strane dogovore o njegovim bitnim uslovima, a moment stupanja na snagu ugovora nije povezan sa prenosom zakupljene imovine na zakupca. Stvarni prenos zakupljene imovine na zakupca predstavlja izvršenje zaključenog i stupanja na snagu ugovora o zakupu na strani zakupodavca. Dakle, u slučajevima kada se moment stupanja ugovora na snagu poklapa sa stvarnim prenosom zakupljene imovine, može se govoriti o posebnom postupku za zaključivanje ugovora o zakupu i da se on izvršava u trenutku zaključenja, ali ne i o stvarnom priroda sporazuma.
Ugovor o zakupu je kompenzovan, jer zakupodavac, za ispunjenje svojih obaveza da prenese imovinu u posjed i korištenje na zakupca, mora dobiti naknadu od potonjeg u vidu plaćanja zakupnine.
Ugovor o zakupu je bilateralni, budući da svaka od strana ovog ugovora (zakupodavac i zakupac) snosi obaveze u korist druge strane i smatra se dužnikom druge strane u onome što je dužna učiniti u svoju korist, a kod u isto vrijeme njegov povjerilac u onome što ima pravo zahtijevati od njega . Štaviše, u ugovoru o zakupu postoje dvije protuobaveze, podjednako značajne i važne: obaveza zakupodavca da preda imovinu zakupcu na posjed i korištenje i obaveza zakupca da plaća zakupninu, koje se međusobno određuju i su, u principu, ekonomski ekvivalentni. Dakle, ugovor o zakupu je sinalagmatski ugovor.
Sinalagmatičnost ugovora o zakupu izražava se u činjenici da je u svim slučajevima zakupac odgovoran za protivispunjenje svojih obaveza, tj. Ispunjenje obaveze zakupca za plaćanje zakupnine uslovljeno je ispunjenjem zakupodavčevih obaveza o predaji imovine u posjed i na korištenje zakupcu (čl. 1. člana 328. Građanskog zakonika). Drugim riječima, zakupac ne smije ispuniti svoje obaveze plaćanja zakupnine sve dok zakupodavac ne ispuni svoje obaveze da mu prenese zakupljenu imovinu.
Pravne posljedice priznavanja zakupca predmet protivizvršenja obaveze su da ako strana ne izvrši ispunjenje predviđeno ugovorom ili postoje okolnosti koje jasno ukazuju da takvo izvršenje neće biti izvršeno u utvrđenom roku, subjekt protivizvršenja ima pravo obustaviti izvršenje svoje obaveze. ili potpuno odbiti da izvrši ugovor i zatraži naknadu za gubitke (klauzula 2 člana 328 Građanskog zakonika).
Osnovni uslovi ugovora o zakupu
U savremenoj pravnoj literaturi često se može naći sud da je bitan uslov ugovora o zakupu samo njegov predmet, što obično znači da se imovina daje u zakup. Takve presude se zasnivaju na opštijem pogledu na bitne uslove bilo kojeg građanskog ugovora. Prema ovom stavu, kao bitni uslovi ugovora mogu se priznati samo oni uslovi, čiji nedostatak u tekstu ugovora povlači za sobom priznanje da nije zaključen.
Čini se da je ovakav pristup logički netačan, budući da je u ovom slučaju sam pojam „bitnih uslova ugovora“ definisan ukazivanjem na posledice nepostojanja takvih uslova u ugovoru. Osim toga, sadržaj i samo postojanje jedne od najvažnijih kategorija ugovornog prava ovise o tehnici zakonodavnog rada.
Više detalja
Da bismo razjasnili suštinu pojma „bitnih uslova ugovora“, potrebno je odgovoriti na pitanje o kom aspektu pojma „ugovor“ govorimo kada analiziramo problem bitnih uslova ugovora. Ugovor-transakcija je pravna činjenica, koja u principu ne može imati svoj sadržaj, uključujući bilo koje bitne uslove. Ugovor je dokument, tj. određeni tekst koji se sastoji od klauzula takođe ne može poslužiti kao izvor svih uslova ugovora, jer su mnogi od njih određeni imperativnim i dispozitivnim normama, kao i poslovnim običajima (stav 4, 5 člana 421 Građanskog zakonika) . Shodno tome, proučavanje bitnih uslova ugovora uključuje analizu ugovora – pravnog odnosa, čiji sadržaj nipošto nije ograničen na klauzule sadržane u tekstu ugovora.
Ako postoji dispozitivno pravilo u vezi sa bilo kojim uslovom ugovora, onda odsustvo u tekstu ugovora (tj. u ugovoru - dokumentu) klauzule koja definiše ovaj uslov uopšte ne znači da odgovarajući uslov iz ugovora nema. . U ovom slučaju, naravno, mislimo na ugovor kao pravni odnos. Ovaj zaključak proizilazi iz analize odredaba sadržanih u stavu 4. čl. 421 Građanskog zakonika, prema kojem u slučajevima kada je uslov ugovora predviđen normom koja se primjenjuje ukoliko sporazumom stranaka nije drugačije utvrđeno (dispozitivna norma), stranke mogu sporazumom isključiti njegov zahtjev ili uspostaviti drugi uvjet od onog predviđenog u njemu. U nedostatku takvog sporazuma, uslovi ugovora su određeni dispozitivnom normom. Zato (a ne zbog činjenice da uslov ugovora gubi svoj kvalitet kao bitan uslov) ugovor se, u nedostatku odgovarajućeg uslova u njegovom tekstu, ne može priznati kao nezaključen.
Pređimo sada na tačku 1. čl. 432 Građanskog zakonika, koji sadrži definiciju bitnih uslova ugovora, koji uključuju uslove o predmetu ugovora, uslove koji su u zakonu ili drugim pravnim aktima navedeni kao bitni ili neophodni za ugovore ove vrste, kao što je kao i sve one uslove o kojima se, na zahtjev jedne od strana, mora postići sporazum.
Među svim uslovima svakog ugovora potrebno je istaknuti one uslove koji čine formativne karakteristike odgovarajuće ugovorne obaveze (odražavaju prirodu ugovora) i stoga ih zakonodavac uključuje u samu definiciju konkretnog ugovora. Ovakvi uslovi su nesumnjivo bitni uslovi ugovora, jer njihovim imenovanjem (uključujući ih u definiciju ugovora) zakonodavac time jasno stavlja do znanja da su ovi uslovi neophodni barem za ovu vrstu ugovorne obaveze.
Uzimajući u obzir zakonsku definiciju ugovora o zakupu, odnosno: ugovorom o zakupu (zakupu imovine), zakupodavac (zakupodavac) se obavezuje da će zakupcu (zakupcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili na privremeno korištenje, moramo zaključiti da se Uslovi o trajanju zakupa i zakupnini svakako odnose na bitne uslove ugovora o zakupu. Druga stvar je da Građanski zakonik uključuje diskreciona pravila koja omogućavaju utvrđivanje ovih uslova ugovora u slučaju kada tekst ugovora ne sadrži odgovarajuće klauzule (članovi 610, 614), međutim, ova okolnost ne znači da uslovi o periodu zakupa i naknadama za zakup nisu bitni uslovi bilo kog ugovora o zakupu.
Prvi među svim bitnim uslovima građanskog ugovora u stavu 1 čl. 432 Građanskog zakonika navodi uslov o predmetu ugovora. Mora se naglasiti da predmet ugovora o zakupu uopće nije ograničen na imovinu koja se daje u zakup. Predmet ugovora, odnosno predmet obaveze koja proizilazi iz ugovora, predstavljaju radnje (ili nečinjenje) koje obveznik mora izvršiti (ili se, shodno tome, suzdržati od njihovog izvršenja). Kako je primijetio D.I. Meyer, “predmet ugovora je uvijek pravo na tuđu radnju...”.
Predmet ugovora o zakupu
Predmet svakog ugovora su radnje (ili nečinjenje) koje obveznik mora izvršiti (ili se, shodno tome, suzdržati od njihovog izvršenja).
Predmet ugovora o zakupu su:
- radnje zakupodavca da se zakupcu omogući posjed i korištenje zakupljene imovine, kako bi se osiguralo njeno pravilno korištenje od strane potonjeg (sprovođenje velikih popravki, uzdržavanje od radnji koje stvaraju prepreke za korištenje imovine);
- radnje zakupca da održava imovinu i koristi je u svrhe navedene u ugovoru, da plaća zakupninu, kao i da vrati zakupljenu imovinu po isteku roka zakupa.
Uzimajući u obzir specifičnosti zakupnopravnih odnosa, a to su: uključivanje u njihov sadržaj nekih vlasničkih elemenata (pravo nasljeđivanja, vlasnički načini zaštite), kao i davanje zakupca statusom vlasnika, možemo reći da predmet ugovora o zakupu obuhvata dvije vrste objekata:
- prva vrsta - odgovarajuće radnje obveznika;
- druge vrste - imovina koja se kao rezultat takvih radnji daje u posjed i korištenje zakupcu, a na kraju perioda zakupa vraća se zakupodavcu.
Predmet ugovora je bitan uslov ugovora o zakupu, kao i svaki drugi građanski ugovor. Građanski zakonik utvrđuje posebno pravilo: ugovor o zakupu, pod prijetnjom da bude proglašen nesklopljenim, mora sadržavati podatke koji omogućavaju da se definitivno utvrdi da je imovina koja se prenosi na zakupca kao predmet zakupa (član 3. člana 607.) . Ova odredba se odnosi samo na predmet lizinga i ne iscrpljuje bitne uslove ugovora o zakupu, kako se često veruje u pravnoj literaturi. Jednostavno, nepostojanje u tekstu ugovora drugih klauzula koje regulišu radnje strana da daju zakupnu imovinu zakupcu, obezbede njeno održavanje, plate zakupninu, vrate imovinu zakupodavcu, nadoknađuje se dispozitivnim pravilima koja određuju proceduru i vrijeme za ove radnje.
Dakle, da bi se ugovor o zakupu priznao kao zaključen, stranke su zapravo dužne da se dogovore i direktno u tekstu ugovora navedu uslov u vezi sa imovinom koja je predmet zakupa. Svi ostali uslovi u vezi sa predmetom ugovora mogu se utvrditi u skladu sa dispozitivnim pravilima sadržanim u Građanskom zakoniku.
U drugu grupu bitnih uslova, koji su direktno naznačeni u tekstu Građanskog zakonika (tačka 1 člana 432), spadaju uslovi koji su u zakonu ili drugom pravnom aktu navedeni kao bitni ili neophodni za ugovore ove vrste.
Na primjer, u skladu sa stavom 4. čl. 15 Saveznog zakona od 29. oktobra 1998. godine „O lizingu“, ugovor o lizingu mora sadržati sledeće bitne odredbe:
- tačan opis predmeta lizinga;
- obim prenetih imovinskih prava;
- naziv mjesta i naznaku postupka za prenos predmeta lizinga;
- naznaku perioda važenja ugovora o lizingu;
- postupak bilansnog računovodstva sredstva datog u lizing;
- postupak održavanja i popravke zakupljene stvari;
- spisak dodatnih usluga koje pruža davalac lizinga na osnovu sveobuhvatnog ugovora o lizingu;
- navođenje ukupnog iznosa ugovora o lizingu i visine naknade davaoca lizinga;
- postupak plaćanja (raspored plaćanja);
- utvrđivanje obaveze davaoca lizinga ili primaoca lizinga da osigura sredstvo lizinga od rizika povezanih sa ugovorom o lizingu, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Poslednju grupu bitnih uslova ugovora čine svi oni uslovi o kojima se, na zahtev jedne od strana, mora postići sporazum. Ova grupa bitnih uslova ugovora ima pravni značaj samo u fazi zaključenja ugovora (predugovorni kontakti strana), koji se potpuno gubi od trenutka kada se ugovor smatra zaključenim.
Komentar
Arbitraža i sudska praksa ne obuhvata sve uslove ugovora koji su sadržani u ponudi ili prihvatanju pri njegovom zaključenju kao bitni uslovi. Ovo zahtijeva da se, u odnosu na relevantni termin, jedna od strana izričito izjasni o potrebi postizanja sporazuma pod prijetnjom odbijanja zaključivanja ugovora. U praksi se često dešava da strane prilikom sklapanja sporazuma nisu rešile nesuglasice, na primer oko visine ugovorne kazne za neizvršenje obaveza, već su potom ispunile uslove ugovora. I tek kada dođe do spora u vezi sa primjenom odgovornosti, jedna od strana izjavljuje da ugovor treba smatrati nezaključenim, jer svojevremeno nije postignut dogovor o uslovima ugovora o visini kazne. U ovom slučaju ugovor se priznaje kao zaključen (ali bez uvjeta o visini kazne), imajući u vidu da se pri sklapanju ugovora nijedna strana nije izjasnila o potrebi postizanja sporazuma o spornom roku ugovora. ugovor.
Nešto drugačiji pristup uočava se u praksi sklapanja međunarodnih komercijalnih ugovora. UNIDROIT (Međunarodni institut za ujedinjenje privatnog prava) principi međunarodnih komercijalnih ugovora predviđaju da je odgovor na ponudu koja ima za cilj da posluži kao prihvatanje, ali sadrži dodatne ili različite uslove koji ne mijenjaju uslove ponude prihvatanje. osim ako se ponuđač protivi tim uslovima bez nepotrebnog odlaganja. Ako to ne učini, onda će uslovi ugovora biti uslovi ponude sa izmenama sadržanim u prihvatanju (član 2.11). Tako se među uslovima sadržanim u prihvatanju koji su dodatni ili različiti od ponude izdvajaju oni koji bitno ne menjaju uslove ponude. I u ovom slučaju, ugovor se priznaje kao zaključen sa ovim promjenama, osim ako im se ponuđač bez nepotrebnog odgađanja usprotivi. U stvarnoj poslovnoj praksi, odgovor na pitanje da li uslovi ponude bitno menjaju uslove predložene u prihvatu, koji se razlikuju od njih, zavisi od konkretnih okolnosti, a posebno od toga u kojoj meri su različiti uslovi predloženi u prihvatanja se obično koriste u relevantnoj oblasti poslovanja i stoga da li su neočekivani za ponuđača. U svakom slučaju, po pravilu se razmatraju dodatni i drugačiji uslovi koji se odnose na cijenu ili način plaćanja, mjesto i rok ispunjenja nenovčane obaveze, obim odgovornosti i postupak rješavanja sporova između stranaka. značajna promjena u ponudi.
Period najma
Period posedovanja i korišćenja zakupljene imovine od strane zakupca je uvek bio priznat kao bitan uslov ugovora o zakupu (zakupu imovine).
Građanski zakonik predviđa da se ugovor o zakupu zaključuje na period određen ugovorom, ali dozvoljava sklapanje ugovora bez navođenja perioda zakupa nekretnine. U tom slučaju ugovor o zakupu će se smatrati zaključenim na neodređeno vrijeme. Pravne posledice sklapanja ugovora bez navođenja perioda zakupa su da svaka od strana u takvom ugovoru ima pravo da ga jednostrano odbije u bilo kom trenutku podložno upozorenju o tome od druge strane mesec dana unapred, a kod izdavanja nepokretnosti - tri meseca unapred (tač. 1, 2 člana 610).
Zakonom se mogu predvideti rokovi za sklapanje ugovora u vezi sa određenim vrstama zakupa ili zakupom određenih vrsta imovine. U ovom slučaju, bez obzira da li su strane u ugovoru navele neki period zakupa, po isteku roka utvrđenog zakonom, ugovor o zakupu će se smatrati raskinutim (član 3. člana 610. Građanskog zakonika).
U slučajevima kada na kraju ugovora o zakupu zakupac nastavi koristiti nekretninu, a zakupodavac se tome ne protivi, ugovor će se smatrati obnovljenim pod istim uslovima na neodređeno vrijeme. Shodno tome, svaka strana može zahtijevati raskid takvog ugovora tako što će upozoriti drugu stranu najmanje tri mjeseca unaprijed (član 610. Građanskog zakonika).
Obrazac i državna registracija ugovora o zakupu
Zahtjevi za formu ugovora o zakupu svode se na to da ugovor po kojem pravno lice djeluje kao zakupodavac ili zakupac mora biti zaključen u pisanoj formi.
Ako su strane u ugovoru o zakupu, izuzev nepokretnosti, građani, obavezna pismena forma je potrebna samo ako je ugovor zaključen na period duži od jedne godine (čl. 1. člana 609. Građanskog zakonika). Ovdje se može uočiti razlika između uslova za formu ugovora o zakupu zaključenog između građana i opšte pravilo, koji reguliše oblik transakcija između građana među sobom, prema kojem se takve transakcije moraju zaključiti u pisanoj formi ako njihov iznos prelazi 10.000 rubalja, i to samo u slučajevima predviđenim zakonom, bez obzira na iznos transakcije (član 161. kod).
Ugovor o zakupu nekretnine, kao i svaka transakcija nekretninama (član 164. Građanskog zakonika), podliježe državnoj registraciji.
Oblik ugovora o zakupu, koji predviđa naknadni prenos vlasništva ove imovine na zakupca, uređen je na poseban način (član 624. Građanskog zakonika). Takvi ugovori moraju biti zaključeni u formi predviđenoj za ugovor o kupoprodaji predmetne imovine. U pogl. 30 Građanskog zakonika, posebni uslovi za formu ugovora utvrđuju se samo u vezi sa prodajom nepokretnosti (član 550) i prodajom preduzeća (član 560). Suština ovih uslova svodi se na to da se ugovor o zakupu nepokretnosti zaključuje u pisanoj formi sastavljanjem jednog dokumenta koji potpisuju strane, a ako je predmet prodaje privredno društvo, uz ugovor se mora priložiti zapisnik o popisu, bilans, zaključak nezavisnog revizora o sastavu i vrednosti preduzeća, kao i spisak svih dugova uključenih u preduzeće, sa naznakom poverilaca, prirode, veličine i vremena njihovih potraživanja. Državnoj registraciji podliježu prijenos vlasništva nad nekretninama po osnovu ugovora o prodaji nekretnine na kupca, kao i ugovor o prodaji preduzeća.
Što se tiče ugovora o zakupu pokretne stvari koji sadrži uslov o pravu zakupca da je otkupi, takav ugovor se može zaključiti u bilo kojoj formi predviđenoj za transakciju, jer u poglav. 30 Građanskog zakonika ne postoje posebna pravila koja uređuju oblik ugovora o kupoprodaji pokretnih stvari (član 1. člana 434).
U skladu sa stavom 2 čl. 609 Građanskog zakonika, ugovor o zakupu nepokretnosti podliježe državnoj registraciji, osim ako zakonom nije drugačije određeno. U tom smislu, u odnosu na ugovore o zakupu objekata kao što su zgrade ili objekti, koji podliježu državnoj registraciji, utvrđuje se „inače“ samo ako su zaključeni na period od najmanje godinu dana, au drugim slučajevima, Za njihovo stupanje na snagu dovoljno je zaključenje sporazuma u jednostavnom pisanom obliku sastavljanjem jednog dokumenta potpisanog od strane strana (član 651. Građanskog zakonika).
Praktični značaj državne registracije ugovora o zakupu nepokretnosti je da se, po pravilu, ugovor koji podliježe državnoj registraciji smatra zaključenim od trenutka njegove registracije, osim ako zakonom nije drugačije određeno (član 3. člana 433. Građanskog zakona). kod).
Ugovori o zakupu čiji je predmet nekretnine podliježu državnoj registraciji.
Više informacija o objektima nekretnina
Građanski zakonik sadrži odredbe koje omogućavaju utvrđivanje kako općih karakteristika objekata nekretnina, tako i približne liste objekata nekretnina.
U skladu sa čl. 130 Građanskog zakonika, nepokretnosti (nekretnine, nekretnine) obuhvataju zemljišne parcele, podzemne parcele, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, tj. objekti čije je kretanje bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni nemoguće, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade i građevine. Nepokretna imovina uključuje i avione i pomorske brodove, plovila unutrašnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Zakon može i drugu imovinu klasifikovati kao nepokretnu imovinu.
Dakle, glavne karakteristike nekretnina su: prvo, snažna povezanost sa zemljištem; drugo, nemogućnost premještanja relevantnog objekta bez nesrazmjerne štete njegovoj namjeni. Međutim, ove karakteristike nisu svojstvene svim nekretninama. Takvi objekti nekretnina uključuju zemljišne parcele, podzemne parcele i vodna tijela, koji su imenovani u Građanskom zakoniku i koji su samostalni glavni objekti nekretnina. Navedeni objekti nekretnina u pravnoj literaturi često se odnose na tzv. nekretnine po prirodi.
Zemljišne parcele spadaju u one objekte nepokretnosti za koje se zakonom mogu utvrditi ograničenja učešća u prometu imovine. To dokazuje, posebno, norma sadržana u stavu 3 čl. 129. Građanskog zakonika, prema kojem zemljište i dr Prirodni resursi mogu se otuđiti ili prenijeti sa jednog lica na drugo na drugi način u mjeri u kojoj je njihov promet dozvoljen zakonima o zemljištu i drugim prirodnim resursima.
Dakle, trenutno se kao objekti ugovora o zakupu mogu priznati samo one zemljišne parcele koje već pripadaju po pravu vlasništva građana i pravnih lica. Zbog posebnog društvenog značaja, promet zemljišnih parcela je pravno ograničen u javnom interesu, kao i sadržaj prava svakog korisnika zemljišta ili korisnika prirodnih resursa, uključujući i vlasnike. Promet zemljišnih parcela i drugih prirodnih dobara treba da se vrši samo u meri u kojoj je to dozvoljeno posebnim zakonima - zakonima o zemljištu i drugim prirodnim resursima.
Baš kao i zemljišne parcele, podzemne parcele i izolirana vodna tijela priznaju se kao samostalni objekti nekretnina. One su, kao i zemljišne parcele, nekretnine zbog svojih prirodnih fizičkih svojstava, a ne zato što čine jedinstvenu cjelinu sa zemljištem. U suprotnom bi bilo nemoguće utvrditi vlasništvo nad zemljom, bez obzira na vlasništvo nad zemljištem. Posebnost ove vrste objekata je u tome što za njih važi pretpostavka državnog vlasništva: u skladu sa stavom 2. čl. 214. Građanskog zakonika, prirodna dobra koja nisu u vlasništvu građana, pravnih lica ili opština su državna svojina. Stoga se ovi objekti u principu ne mogu prepoznati kao bezvlasnički.
Objekti nekretnina poput šuma i višegodišnjih zasada svrstavaju se u nekretnine zbog neraskidive veze sa zemljištem i nemogućnosti kretanja bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni. Istovremeno, potrebno je razlikovati od ugovora sa ovim objektima kao nekretninama (tj. sa prenosom odgovarajućih prava na zemljišnoj parceli) transakcije u kojima se šume i višegodišnji zasadi prodaju kao pokretna imovina, kada je npr. stojeće drvo” ili oboreno drveće. U potonjem slučaju, pravila Građanskog zakonika o prometu nekretninama ne podliježu primjeni, a odgovarajući ugovori se sklapaju prema pravilima o prodaji pokretne imovine.<*>.
Zgrade i objekti su također objekti nekretnina zbog njihove neraskidive veze sa zemljištem i, kao posljedica, nemogućnosti njihovog premeštanja bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni.
Pravo svojine na zgradama, objektima i drugim novonastalim nekretninama, koje podležu državnoj registraciji, nastaje momentom takve registracije (član 219. Građanskog zakonika). Ova odredba Građanskog zakonika izazvala je rasprave u pravnoj literaturi o pripadnosti nepokretnosti zgrada i objekata koji nisu završeni izgradnjom (izgradnja u toku).
Prema nekim autorima, nepostojanje obavezne državne registracije nedovršenih građevinskih projekata izaziva sumnju u njihovu pravnu prirodu kao nekretnine. To znači da se novostvorena imovina do državne registracije ne može smatrati nepokretnom.
Međutim, nakon što je 21. jula 1997. godine stupio na snagu Savezni zakon “O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima”.<*>ovo pitanje je nedvosmisleno riješeno: prema tački 2 čl. 25. Zakona, ukoliko je potrebno izvršiti transakciju sa nedovršenim građevinskim projektom, pravo na navedenom objektu nekretnine upisuje se na osnovu isprava kojima se potvrđuje pravo korištenja zemljišne parcele za izgradnju objekata ( u utvrđenim slučajevima, na osnovu projektno-predračunske dokumentacije), kao i dokumentaciju koja sadrži opis nezavršenog građevinskog projekta.
Zvaničan stav sudske prakse po pitanju mogućnosti svrstavanja nedovršenih građevinskih objekata kao nekretnina ogleda se u Rezoluciji Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda. Ruska Federacija od 25. februara 1998. godine broj 8 „O nekim pitanjima u praksi rješavanja sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih imovinskih prava“. Ova Odluka sadrži obrazloženje prema kojem, u smislu čl. 130 Građanskog zakonika i čl. 25. Zakona o državnoj registraciji, nedovršeni građevinski objekti koji nisu predmet punovažnog ugovora o građenju razvrstavaju se kao nekretnine. Stoga se pri rješavanju sporova o vlasništvu nad nedovršenim građevinskim objektima sudovi moraju rukovoditi pravilima kojima se uređuju vlasnički odnosi na nepokretnostima i promet sa njima, uzimajući u obzir obilježja utvrđena za nastanak prava vlasništva nad nedovršenim građevinskim objektima i njihovu odlaganje.
Kontroverzno je i pitanje klasifikacije nekretnina. nestambenih prostorija unutar zgrada. Činjenica je da norme Građanskog zakonika koje uređuju odnose u vezi sa prometom nekretnina nisu značile nestambene prostore kao takve. Istovremeno, Zakon je dozvolio mogućnost klasifikacije drugih objekata koji nisu predviđeni Građanskim zakonikom kao nepokretnosti saveznim zakonom. Federalni zakon „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njom“ uključuje nestambene prostore na listu objekata nekretnina. Shodno tome, posebna pravila koja uređuju ugovor o prodaji nepokretnosti podležu punoj primeni na odnose u vezi sa prodajom nestambenih prostorija.
Druga stvar je da svrstavanje nestambenih prostorija unutar zgrada kao nekretnina nije bilo potrebno i u praksi dovodi do prilično paradoksalnih situacija kada, na primjer, zakupac zgrade na period kraći od godinu dana, ima pravo prijenosa pojedinačne prostore (dodijeljene mu ugovorom o zakupu) za podzakup, daje u podzakup trećoj osobi na par dana u sali za sastanke ili konferencije i takav ugovor o zakupu zahtijeva državnu registraciju, uprkos činjenici da je ugovor o zakupu za. sama zgrada nije bila uknjižena. Međutim, ovo je pitanje više u nadležnosti zakonodavca, koji je režim nekretnina proširio i na promet sa nestambenim prostorima.
Građanskim zakonikom je utvrđeno da ugovor o zakupu nepokretnosti podliježe državnoj registraciji (klauzula 2 člana 609). Otuda i jasna pravna posledica: ugovor o zakupu nepokretnosti smatra se zaključenim od trenutka njegove državne registracije (član 3. člana 433. Građanskog zakonika).
Federalni zakon br. 218-FZ od 13. jula 2015. „O državnoj registraciji nekretnina” sadrži čl. 51, kojim je utvrđeno da se državna registracija zakupa nepokretnosti vrši državnom registracijom ugovora o zakupu ove nekretnine.
Jedna od strana u ugovoru o zakupu nepokretnosti može podnijeti zahtjev za državnu registraciju ugovora o zakupu nepokretnosti. Budući da se zakonodavac povezuje sa državnom registracijom ugovora o zakupu nekretnina momenta zaključenja ugovora, ovo je pravni lijek za strane u ugovoru ako druga strana izbjegne državnu registraciju ugovora o zakupu nekretnine.
Subjekti (strane) ugovora o zakupu
Subjekti (strane) ugovora o zakupu (zakupu imovine) su
- zakupodavac (zakupac);
- zakupac (stanar).
Zakupodavac nekretnine po ugovoru o zakupu može postojati njegov vlasnik ili drugo lice koje je zakonom ovlašćeno ili vlasnik da daje imovinu u zakup (član 608. Građanskog zakonika). Prilikom formulisanja ove odredbe, zakonodavac je, naravno, uzeo u obzir da je davanje imovine u zakup oblik raspolaganja ovom imovinom. Dakle, zakupodavac je onaj koji ima pravo raspolaganja predmetnom imovinom. Prije svega, ovo pravo pripada vlasniku, budući da subjektivno pravo svojine uključuje, kao jedan od osnovnih elemenata, pravo raspolaganja imovinom (član 209. Građanskog zakonika).
Više o stanodavcima
Nešto je teže riješiti pitanje drugih lica kao zakupodavca, jer im zakon ili vlasnik mora dati odgovarajuća ovlaštenja. Na osnovu zakona, takva prava imaju, na primer, subjekti prava privrednog upravljanja: državna i opštinska unitarna preduzeća. Istina, oni imaju pravo izdavanja nekretnina samo uz saglasnost vlasnika kojeg zastupa njegov ovlašteni organ (član 295. Građanskog zakonika).
Što se tiče subjekata operativnog upravljanja, državno preduzeće može biti zakupodavac državne imovine (pokretne i nepokretne) samo uz saglasnost vlasnika (član 297. Građanskog zakonika), a institucija ni pod kojim uslovima pravo davanja u zakup imovine koja mu je dodijeljena, kao i imovine koju je stekao iz sredstava dodijeljenih ustanovi prema predračunu. U isto vrijeme, institucija može djelovati kao zakupodavac imovine koju je stekla prihodima ostvarenim kao rezultat preduzetničke aktivnosti koju je institucija dozvolila u skladu sa svojim osnivačkim dokumentima (član 298. Građanskog zakonika).
Izuzetno važno sa praktične tačke gledišta je pitanje koji organi pod kontrolom vlade dodijeljene funkcije upravljanja i raspolaganja državnom imovinom, uključujući i davanje u zakup.
Državna imovina koja pripada imovini konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, kao i opštinska imovina, mora se dati u zakup na način utvrđen pravnim aktom relevantnog konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, a u nedostatku takvog zakonskog akt kojim se definiše telo ovlašćeno za zakup navedene imovine, arbitražna i sudska praksa priznaje odgovarajuće komitete za upravljanje imovinom kao prave zakupodavce.
Kao što je poznato, Ruska Federacija, konstitutivni entiteti Ruske Federacije, kao i opštine su priznati kao nezavisni subjekti imovinskih prava, iako su ranije objekti obuhvaćeni imovinskim pravima ovih subjekata činili jedinstven fond državne imovine. S tim u vezi, sporovi između ovih subjekata imovinskih prava u vezi sa razgraničenjem njihovih ovlaštenja da raspolažu imovinom, uključujući prenos iste u zakup, traju do danas. Takve sporove i danas rješavaju arbitražni sudovi na osnovu Rezolucije Vrhovnog vijeća Ruske Federacije „O podjeli državne imovine u Ruskoj Federaciji na federalnu imovinu, državnu imovinu republika u sastavu Ruske Federacije, teritorije, regije , autonomna regija, autonomnih okruga, gradova Moskve i Sankt Peterburga i opštinske imovine“, kao i drugih pravnih akata koji regulišu postupak razvrstavanja različitih objekata u federalnu imovinu, imovinu konstitutivnih entiteta Ruske Federacije i opštinsku imovinu.
Pri tome treba imati u vidu da se svi objekti koji se odnose na državnu ili opštinsku imovinu dijele u dvije kategorije: prvo, riječ je o imovini koja je u direktnom vlasništvu države ili općinskog subjekta, tj. imovine koja nije ustupljena drugim pravnim licima po pravu svojine. Takva imovina čini državnu blagajnu (općinskog entiteta). U odnosu na ovu imovinu, država (opštinsko lice), koju predstavljaju nadležni organi, zadržava svoja vlasnička prava u potpunosti i može raspolagati njome po sopstvenom nahođenju, uključujući i prenos navedene imovine u zakup.
Druga kategorija uključuje imovinu koju država ili opština dodijeli pravnim licima na pravu privrednog upravljanja, operativnog upravljanja ili na drugim imovinskim pravima. U odnosu na ovu imovinu, država (opštinsko lice), kao i od njih ovlašćeni organi, zadržavaju samo ona ovlašćenja vlasnika koja su direktno određena zakonom. Na primjer, vlasnik imovine pod ekonomskom kontrolom državnog (opštinskog) preduzeća nije po zakonu dao pravo raspolaganja imovinom koja pripada ovom preduzeću (član 295. Građanskog zakonika). Dakle, nijedan od državnih (opštinskih) organa nema pravo da deluje kao zakupodavac imovine koja je upisana u bilans stanja državnog (opštinskog) preduzeća. U tom smislu, odredba o davanju ekskluzivnog prava davanja u zakup nekretnina državnih preduzeća i njihovih strukturnih podjela Komitetu za državnu imovinu Ruske Federacije (sada Ministarstvo državne imovine Ruske Federacije) i drugim odborima za upravljanje imovinom , sadržan u Uredbi predsjednika Ruske Federacije od 14. oktobra 1992. N 1230 "O regulisanju odnosa zakupa i privatizaciji iznajmljene imovine državnih i opštinskih preduzeća" je u suprotnosti sa Građanskim zakonikom i ne podliježe primjeni.
U vezi stanar, tada u tom svojstvu može djelovati svaki sposobni građanin ili organizacija koja je pravno lice. U svakom slučaju, Građanski zakonik ne sadrži nikakva posebna pravila koja ograničavaju prava subjekata prometa imovine da dobiju imovinu za iznajmljivanje.
Iznajmljivanje objekata
Predmet zakupa može biti svaka imovina (stvari) koja ne gubi svoja prirodna svojstva tokom korišćenja: zemljišne parcele, prirodni objekti, preduzeća i drugi imovinski kompleksi, zgrade, objekti, oprema, vozila itd.
Zakonom se mogu utvrditi vrste imovine čije davanje u zakup nije dozvoljeno ili ograničeno (klauzula 1, član 607. Građanskog zakonika) (danas ne postoji takav zakon).
Neka ograničenja za davanje u zakup prirodnih objekata direktno su uspostavljena saveznim zakonima. Dakle, u skladu sa čl. 11. Federalnog zakona "O podzemnim vodama" parcele se mogu dati na korišćenje na osnovu dozvola izdatih od strane nadležnih državnih organa. Slični zahtjevi utvrđeni su Kodeksom o vodama Ruske Federacije (članovi 46 - 53) u pogledu davanja vodnih tijela na korištenje. Područja šumskog fonda također se mogu prenijeti u zakup (na korištenje) samo na osnovu dozvola (član 34. Šumskog zakonika Ruske Federacije).
Predmet ugovora o zakupu ne može biti imovinsko pravo, koje se po definiciji ne može prenijeti u tuđi posjed. Mogućnost prijenosa za iznajmljivanje i Novac, budući da je cijela svrha njihovog korištenja da ih koristite.
U svakodnevnoj praksi sportskih klubova često se sklapaju ugovori o iznajmljivanju sportista iz oblasti ekipnih sportova. Takvi ugovori moraju biti priznati kao ništavni poslovi, budući da su pojedinci (igrači) subjekti građanskih prava i ni pod kojim okolnostima se ne mogu priznati kao objekti građanskih transakcija.
Uslovi ugovora o zakupu imovine moraju biti u skladu sa zahtjevima Građanskog zakonika (klauzula 3 člana 607), odnosno: ugovor o zakupu mora sadržavati podatke koji omogućavaju da se definitivno utvrdi da se imovina prenosi na zakupca kao predmet zakupa. U nedostatku ovih podataka u ugovoru, smatra se da uslov o objektu koji se daje u zakup nije dogovoren između strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra zaključenim.
Sadržaj ugovora o zakupu (prava i obaveze strana po ugovoru o zakupu)
Međutim, u svakom ugovoru o zakupu postoje grupe uslova koji određuju odgovornosti zakupodavca, odnosno zakupca. Na primer, uslovi koji propisuju obaveze zakupodavca obično obuhvataju sledeće uslove: o zakupljenoj imovini, o postupku i uslovima davanja iste zakupcu.
Uslovi ugovora koji regulišu postupak korišćenja zakupljene imovine, iznos plaćanja zakupnine, postupak i rok za njihovo plaćanje, obično određuju obaveze zakupca.
Obaveze stanodavca
Osnovna obaveza zakupodavca po ugovoru o zakupu je da zakupcu pruži nekretninu u stanju koje odgovara uslovima ugovora o zakupu i namjeni ove nekretnine, zajedno sa svim pripadajućim priborom i pripadajućim dokumentima (član 611. ZPP-a). kod). Iznajmljena imovina mora se prenijeti na zakupca u roku predviđenom ugovorom, a u nedostatku - u razumnom roku. Ako zakupodavac ne ispuni ovu obavezu, zakupac stiče pravo na povrat zakupljene imovine u skladu sa čl. 398 Građanskog zakonika i zahtijevaju od zakupodavca da nadoknadi gubitke nastale kao rezultat neblagovremenog prijenosa iznajmljene imovine. Ako je kao rezultat kašnjenja u prijenosu imovine zakupac izgubio interes za ispunjenje ugovora o zakupu, može postupiti drugačije: podnijeti zahtjev za raskid ugovora i za nadoknadu zakupodavca za gubitke uzrokovane propustom ispuniti ugovorne obaveze.
Kao što je već napomenuto, imovina koja se prenosi na zakupca mora biti u skladu sa uslovima ugovora i namenom ove imovine. Dakle, zakupodavac ne odgovara za nedostatke na zakupljenoj imovini za koje je ugovorio pri sklapanju ugovora o zakupu ili su bili unaprijed poznati zakupcu. Zakupodavac nije odgovoran ni za one nedostatke koje je zakupac trebao otkriti prilikom pregleda nekretnine ili provjere njene upotrebljivosti prilikom sklapanja ugovora ili predaje nekretnine u zakup.
U svim ostalim slučajevima odgovornost za nedostatke na zakupljenoj imovini snosi najmodavac. Riječ je o takvim nedostacima koji onemogućavaju korištenje zakupljene imovine za predviđenu namjenu, bilo u potpunosti ili djelimično. U takvim situacijama zakupac može koristiti metode koje mu daje Građanski zakonik (član 612) za zaštitu povrijeđenog prava, i to:
- zahtijevati od zakupodavca ili besplatno otklanjanje nedostataka na imovini, ili srazmjerno smanjenje zakupnine, ili nadoknadu troškova koje je imao da otkloni nedostatke zakupljene imovine;
- direktno zadrži iznos troškova koje je napravio za otklanjanje takvih nedostataka od plaćanja zakupnine koja pripada zakupodavcu, uz prethodno obavještenje zakupodavca;
- zahtijevati prijevremeni raskid ugovora.
Najmodavcu se daje jedina prilika da izbjegne ove negativne posljedice. Da bi to učinio, on, nakon što je primio odgovarajuću obavijest od zakupca, mora odmah zamijeniti nekretninu koja je zakupcu ustupljena drugom sličnom imovinom u ispravnom stanju ili otkloniti nedostatke imovine koja mu je data u zakup besplatno.
Građanski zakonik ne isključuje mogućnost davanja u zakup imovine opterećene pravima trećih lica (poput služnosti, založnog prava i sl.), koja ostaju na snazi tokom perioda važenja ugovora o zakupu. Međutim, s obzirom na to da ostvarivanje prava trećih lica na zakupljenoj imovini može imati negativne posljedice po zakupca (na primjer, ovrha na imovini koja je u zakupu, koja je i predmet zaloge), Građanski zakonik obavezuje zakupodavca da upozoriti zakupca na sva prava trećih lica na iznajmljenoj imovini radi izdavanja imovine. U suprotnom, zakupac može zahtevati od zakupodavca smanjenje iznosa zakupnine ili raskid ugovora i naknadu štete (član 613).
Osim toga, pod određenim uslovima, i to: kada postoji realna opasnost da zakupac izgubi pravo zakupa na dužnikovoj imovini zbog trećeg lica - povjerioca zakupodavca - ovrha na zakupljenoj imovini - zakupac može sam trošak, namirenje odgovarajućeg potraživanja poverioca bez saglasnosti dužnika - stanodavca. U ovom slučaju, prava poverioca iz obaveze u kojoj zakupodavac nastupa kao dužnik prelaze na primaoca lizinga putem subrogacije (član 313. Građanskog zakonika).
Obaveze stanodavca ne prestaju sa prenosom zakupljene imovine na zakupca. Do isteka ugovora o zakupu, ova obaveza ostaje bilateralna po prirodi.
Podjelom odgovornosti za održavanje zakupljene imovine između strana u ugovoru o zakupu i uzimajući u obzir privremenu prirodu zakupca posjeda i korištenja zakupljene imovine, zakonodavac je odgovornost za izvođenje velikih popravki zakupljene imovine dodijelio na zakupodavac; drugačije može biti predviđeno zakonom ili ugovorom. Veće popravke mora izvršiti najmodavac o svom trošku u roku utvrđenom ugovorom, a ako takav rok nije određen ugovorom ili postoji hitna potreba, najmodavac je dužan izvršiti veće popravke u razumnom roku. . Ako zakupodavac ne ispuni ovu obavezu, veće popravke može izvršiti zakupac, koji ima pravo da od zakupodavca zahteva nadoknadu nastalih troškova ili da ih prebije sa dospelom zakupninom.
Pored obaveze izvršenja velikih popravki, zakupodavac se mora suzdržati od bilo kakvih radnji koje stvaraju prepreke zakupcu u korišćenju zakupljene imovine u skladu sa njenom namenom predviđenom ugovorom. Uprkos nepostojanju direktne naznake u vezi s tim u zakonu, navedena obaveza zakupodavca proizilazi iz pravnog statusa zakupca kao titulara koji ima sredstva vlasničke (imovinske) zaštite, uključujući i protiv vlasnika nekretnine. - zakupodavac.
Obaveze stanara
Možete odabrati tri glavne obaveze stanara proizilaze iz ugovora o zakupu:
- koristiti zakupljenu imovinu u skladu sa uslovima ugovora o zakupu, a ako takvi uslovi nisu definisani ugovorom, onda u skladu sa namenom imovine (tačka 1 člana 615 Građanskog zakonika);
- blagovremeno plaćaju zakupninu za korišćenje iznajmljene imovine (član 614. Građanskog zakonika);
- vraćanje zakupljene imovine po isteku roka zakupa ili po raskidu ugovora o zakupu iz drugih razloga (koji mora biti navedeno u ugovoru, vidi Odluku Vrhovnog suda Ruske Federacije od 21. avgusta 2015. br. 310-ES15-4004, A08-7981/2013).
Više detalja
prvo, zakupac je dužan da zakupljenu imovinu koristi u skladu sa uslovima ugovora o zakupu, a ako takvi uslovi nisu definisani ugovorom, onda u skladu sa namenom imovine (tačka 1. člana 615. Građanskog zakonika) . Čini se da se zakonodavac u ovoj normi, utvrđujući odgovarajuću obavezu zakupca, ne fokusira na riječ „upotreba“, već na činjenicu da takva upotreba mora biti u skladu sa ugovorom ili svrhom imovine. Ovaj zaključak može biti potvrđen činjenicom da su negativne posljedice predviđene ne za slučaj kada zakupac stvarno ne koristi zakupljenu nekretninu, već kao posljedica korištenja navedene imovine koja nije u skladu sa uslovima ugovora ili svrhom. imovine, što može dovesti do raskida ugovora i naknade za gubitke (klauzula 3 člana 615 Građanskog zakonika).
U postupku korišćenja nekretnine, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno, zakupac je dužan da je održava u ispravnom stanju, da o svom trošku vrši redovne popravke i snosi teret troškova održavanja zakupljene imovine (klauzula 2. st. član 616. Građanskog zakonika).
Što se tiče stvarnog korišćenja zakupljene imovine, to se ne može smatrati odgovornošću zakupca, jer je to upravo interes potonjeg. Pored zadovoljenja potreba zakupca, korišćenje imovine na osnovu ugovora o zakupu daje zakupcu mogućnost da izvuče njena korisna svojstva i prisvoji plodove, proizvode i prihode dobijene kao rezultat korišćenja zakupljene imovine. Kao obavezu zakupca u vezi sa korišćenjem zakupljene imovine, potrebno je prepoznati potrebu da se povinuje ograničenjima utvrđenim zakonom ili predviđenim ugovorom.
Konkretno, neka ovlašćenja koja proizilaze iz prava korišćenja zakupljene imovine zakupac može vršiti samo uz saglasnost zakupodavca. Riječ je o posebnim ovlastima, čije korištenje može rezultirati raspolaganjem imovinom koja je iznajmljena. To uključuje sljedeća prava: davanje imovine u podzakup (podzakup); prenijeti svoja prava i obaveze iz ugovora o zakupu na drugu osobu (osloboditi); dati imovinu u zakup na besplatno korištenje; zalog prava iznajmljivanja; ostvaruju pravo zakupa kao ulog u osnovni kapital privrednih društava, osnovni kapital privrednog društva ili ulog proizvodne zadruge. Očigledno je da je saglasnost zakupodavca u ovim slučajevima potrebna iz razloga što korištenje ovih prava od strane zakupca može dovesti do gubitka prava vlasništva zakupodavca na imovini koja mu je data u zakup.
Kao što je navedeno, ugovor o podzakupu zakupac može zaključiti sa trećim licem (podzakupcem) samo uz saglasnost zakupodavca. Naravno, rok trajanja ugovora o podzakupu ne može biti duži od trajanja ugovora o glavnom zakupu. Na odnose podzakupa primjenjuju se pravila o ugovorima o zakupu.
U stvarnom životu, podzakupni odnosi su prilično rašireni. Stoga relevantne odredbe Građanskog zakonika zahtijevaju dodatne komentare.
Ranije je, prema postojećem zakonodavstvu, prijenos iznajmljene imovine od strane zakupca u podzakup također bio dozvoljen uz saglasnost glavnog zakupodavca. Međutim, ostala pitanja koja se odnose na regulisanje podzakupa, a posebno sudbina ugovora o podzakupu u slučaju prestanka obaveza iz glavnog ugovora o zakupu, ostala su izvan djelokruga zakonodavca. Istovremeno, arbitražna i sudska praksa zasnivala se na potrebi da se osigura zaštita prava podstanara iu slučaju prestanka delatnosti zakupca, što je poslužilo kao razlog za raskid ugovornih odnosa koji se odnose na zakup. U takvim situacijama arbitražni sudovi su smatrali da je ugovor o podzakupu ostao na snazi u izmijenjenom obliku: mjesto zakupca koji je dao imovinu u podzakup zauzima zakupodavac prema glavnom ugovoru o zakupu.
Istovremeno, uvođenjem prvog dijela Građanskog zakonika takva praksa je lišena prava na postojanje. Činjenica je da prema stavu 3 čl. 308 Građanskog zakonika, obaveza ne može stvarati obaveze za lica koja u njoj ne učestvuju kao stranke, tj. za treća lica (u našem slučaju za zakupodavca). Drugi dio Građanskog zakonika (član 618) sadrži neke odredbe koje obezbjeđuju dodatnu zaštitu prava i legitimnih interesa podstanara. Prijevremeni raskid ugovora o zakupu, naravno, povlači i raskid ugovora o podzakupu zaključenog u skladu s njim. Međutim, podzakupac u ovom slučaju stječe pravo da zahtijeva od zakupodavca u glavnom ugovoru o zakupu da sa njim zaključi ugovor o zakupu imovine koja mu je bila u upotrebi u skladu sa ugovorom o podzakupu, u preostalom roku podzakupa i pod uslovima koji odgovaraju uslovima raskinutog ugovora o zakupu. Ovo može da sprovede podstanar do podnošenja tužbe sudu (arbitražnom sudu) da se zakupodavac primora da sklopi ugovor o zakupu.
Druga glavna odgovornost zakupca sastoji se u blagovremenom plaćanju zakupnine za korišćenje iznajmljene imovine (član 614. Građanskog zakonika). Štaviše, iz definicije ugovora o zakupu (davanje zakupcu imovine na privremeno posedovanje i korišćenje uz naknadu), proizilazi da se uslov zakupnine odnosi na bitne uslove svakog ugovora o zakupu.
Međutim, ugovor o zakupu u kojem nema naznake iznosa zakupnine koju treba naplatiti od zakupca, za razliku od opšteg pravila u pogledu bitnih uslova ugovora (član 432. Građanskog zakonika), ne može se priznati da nije zaključio. To je postalo moguće zahvaljujući posebnom pravilu utvrđenom Građanskim zakonikom za slučaj kada ugovorom o zakupu nije definisan postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine. Prema ovom pravilu, u ovakvim situacijama smatraće se da su strane ugovorom utvrdile postupak, uslove i uslove plaćanja zakupnine, koji se obično primenjuju kod davanja u zakup slične imovine pod uporedivim okolnostima. Lako je uočiti da ovo pravilo u potpunosti odgovara odredbama koje omogućavaju određivanje cijene bilo kojeg plaćenog građanskog ugovora u nedostatku odgovarajućeg uslova u tekstu ugovora (član 424. Građanskog zakonika).
Građanski zakonik predviđa niz opcija za utvrđivanje zakupnine u ugovoru. Istovremeno je značajno proširen obim izražavanja volje stranaka.
Zakupnina se može utvrditi u ugovoru kako u odnosu na zakupnu nekretninu u cjelini, tako i u odnosu na svaki njen glavni dio. Predviđeni su sledeći glavni oblici zakupnine: određena plaćanja u fiksnom iznosu, vršena periodično ili istovremeno; utvrđeni udio proizvoda, voća i prihoda dobijenih kao rezultat korištenja iznajmljene imovine; određene usluge koje zakupac pruža stanodavcu; prenos od strane zakupca na zakupodavca imovine ili zakup stvari predviđene ugovorom; nametanje zakupcu troškova predviđenih ugovorom za poboljšanje zakupljene imovine.
Treba naglasiti da navedeni spisak mogućih oblika rente nije iscrpan niti imperativ. Strane imaju pravo da utvrde zakupninu u ugovoru ili u obliku kombinacije nekoliko ovih oblika, ili u potpuno drugačijem obliku koji nije predviđen Građanskim zakonikom.
Promjene zakupnine mogu se izvršiti sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne više od jednom godišnje. Na zahtjev jedne od strana, odnosno zakupca, iznos zakupnine može se smanjiti naniže ako se, zbog okolnosti za koje on nije odgovoran, tokom trajanja ugovora o zakupu ispune uslovi korištenja zakupljene nekretnine ili stanje ove nekretnine značajno se pogoršava.
Praksa pokazuje da kada dođe do sporova u vezi sa promjenom zakupnine, odlučujući faktor je kako su stranke riješile postupak promjene zakupnine prilikom zaključivanja ugovora o zakupu.
Još jedan primarna odgovornost zakupca je vraćanje zakupljene imovine po isteku roka zakupa ili po raskidu ugovora o zakupu iz drugih razloga. Na osnovu čl. 622 Građanskog zakonika, u slučaju prestanka ugovornih odnosa u vezi sa zakupom imovine, bez obzira na razloge za takav raskid, zakupac je dužan vratiti zakupodavcu imovinu koju mu je ovaj dao u zakup u stanju u koje je primio, uzimajući u obzir normalno habanje ili u stanju predviđenom za dogovor. Ukoliko ovu obavezu zakupac ne ispuni, mora plaćati zakupninu zakupodavcu za čitav period kašnjenja u vraćanju imovine i, osim toga, nadoknaditi mu gubitke u dijelu koji nije pokriven iznosom zakupnine. Ukoliko navedena obaveza vraćanja imovine nije ispunjena, zakupodavac, naravno, ima pravo da zahtijeva prinudno vraćanje svoje imovine.
U arbitražnoj i sudskoj praksi pojavio se problem kvalifikacije ovakvih zahtjeva stanodavaca, koji se u tužbenim zahtjevima obično nazivaju zahtjevima za iseljenje bivšeg zakupca ili da potonji napusti prostor koji je on zauzeo bez pravnog osnove. Često je bilo slučajeva da su takvi zahtjevi sudovi kvalifikovani kao negativni zahtjevi ili kao zahtjevi za vraćanje stanja koje je postojalo prije povrede subjektivnih prava; ali najčešće su zahtjevi stanodavaca da se stanar iseli ili napuste prostor koji su oni zauzeli smatrani u arbitražnoj i sudskoj praksi kao vindikacioni zahtjevi (za povraćaj imovine iz tuđeg nezakonitog posjeda). Na primjeru jednog od slučajeva, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije je ovu praksu prepoznao kao pogrešnu i dao odgovarajuće objašnjenje.
Riječ je o tipičnoj situaciji kada se vlasnik nestambenog prostora obratio arbitražnom sudu sa zahtjevom za iseljenje organizacije zbog isteka ugovora o zakupu. Arbitražni sud, obavezujući tuženog da napusti nestambeni prostor i preda ga na korišćenje tužiocu, svoju odluku je pogrešno obrazložio pozivanjem na čl. 301 Građanskog zakonika. U vezi sa ovim slučajem, Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije je ukazao da je čl. 301. Građanskog zakonika (vindikacijski tužbeni zahtjev) primjenjuje se u slučaju kada lice koje sebe smatra vlasnikom sporne imovine povrati tu imovinu iz tuđeg nezakonitog posjeda, tj. iz posjeda lica koje posjeduje imovinu bez odgovarajućeg pravnog osnova. U ovom slučaju, tuženi je koristio prostor na osnovu ugovora o zakupu (do njegovog raskida), pa se njegova obaveza vraćanja imovine u ispražnjenom obliku zakupodavcu mora utvrditi u skladu sa uslovima predviđenim zakonima o zakup (Vidi paragraf 17 Pregleda prakse u rješavanju sporova u vezi sa zaštitom imovinskih i drugih stvarnih prava (informativno pismo Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 28. aprila 1997. br. 13).
Iz ovog pojašnjenja Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije jasno proizilazi da se zahtjev stanodavca da iseli zakupca iz zauzetog prostora (ili da vrati njegovu pokretnu imovinu) ne primjenjuje na vlasničke pravne metode zaštite. Pitanje kako kvalifikovati takve zahtjeve ostaje otvoreno. Čini se da se na ovo pitanje može odgovoriti na sljedeći način. Obaveza zakupca da vrati imovinu po prestanku ugovora o zakupu uključena je u pojam „sadržaja pravnog odnosa” koji proizilazi iz ovog sporazuma(obaveza na strani zakupca). S tim u vezi, zahtjev vlasnika-zakupodavca za vraćanje imovine (ispuštanje lokala, deložacija zakupca), po svojoj pravnoj prirodi, predstavlja uslov za dodjelu za ispunjenje obaveze u naturi, koja nema veze sa vlasničke metode zaštite.
Sudbinu poboljšanja zakupljene imovine koje izvrši zakupac određuje Građanski zakonik u zavisnosti od njihove prirode (član 623). Sva poboljšanja koja se mogu odvojiti od iznajmljene imovine vlasništvo su zakupca. Neodvojiva poboljšanja nekretnine pripadaju najmodavcu. Istina, trošak takvih poboljšanja koje je zakupac napravio o svom trošku uz saglasnost stanodavca podliježe nadoknadi od strane stanodavca. Poboljšanja na iznajmljenoj imovini izvršena od strane zakupca na račun odbitka amortizacije ove imovine su u svim slučajevima vlasništvo zakupodavca.
Koncept, vrste i opšte karakteristike ugovor o zakupu
Prema ugovoru o zakupu jedna strana (zakupodavac) se obavezuje da će drugoj strani (zakupoprimcu) dati imovinu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili za privremeno korištenje (vidi član 606. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Ugovor o zakupu je sporazumni, kompenzirani, obostrani.
Zakonodavstvo: čl. 606-625 Građanski zakonik Ruske Federacije " Opće odredbe o najamnini."
Koristiti znači izvaditi ga iz stvari. korisna svojstva bez promjene suštine stvari, uklj. sticanje plodova i prihoda. Pravo korištenja može uključivati i pravo kupovine ove imovine (vidi član 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Pravo korištenja stanara ima svojstvo praćenja stvari (vidi član 617. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Prenos vlasništva na stvari nije osnov za raskid ugovora o zakupu.
Prilikom predaje imovine na korištenje, pravo vlasništva na njoj ostaje na strani koja je prenosila. Osoba koja primi imovinu u zakup stiče pravo posjedovanja i korištenja ili samo pravo korištenja. U prvom slučaju imovina prelazi u ekonomsku sferu zakupca, u drugom ostaje u ekonomskoj sferi zakupodavca.
Zbog mi pričamo o tome o privremenom posjedu i (ili) korištenju, Ugovor o zakupu je uvijek ograničen na trajanje - određeno ili neodređeno.
Elementi ugovora
Stranke su bilo koji subjekti građanskog prava.
Stanodavac- vlasnik stvari je svako lice ovlašteno zakonom ili vlasnik da daje imovinu u zakup.
Stavka- svaku tjelesnu nepotrošnu stvar, jer prilikom upotrebe ne gubi svojstva, osim stvari čije iznajmljivanje nije dozvoljeno ili ograničeno zakonom.
Nepotrošnost- to je kvaliteta stvari koja im omogućava da tokom upotrebe ne izgube svoja prirodna svojstva. Zakon ne precizira koliko puta se predmet mora koristiti da bi se mogao smatrati nepotrošnim. Stoga se svaka stvar koja se može koristiti više puta treba smatrati nepotrošnom.
Potrošni materijal, odnosno one koje su uništene u jednom činu korišćenja (hrana, gorivo i sl.) ne mogu se davati u zakup. Spisak objekata za iznajmljivanje uključuje i nepokretnu i pokretnu imovinu (član 130. Građanskog zakonika). Nekretnina koju je napravio čovjek uključuje zgrade i objekte, preduzeća i neka vozila (vidi stav 2, stav 1, član 130 Građanskog zakonika). Svi ostali objekti za iznajmljivanje klasifikuju se kao pokretna imovina. Specifičnosti davanja u zakup zemljišnih parcela utvrđene su Zakonom o zemljištu Ruske Federacije.
Predmet ugovora o zakupu je njegov bitan uslov
Član 607. Zakup objekata (vađenje)
3. Ugovor o zakupu mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje imovine koja se prenosi na zakupca kao predmet lizinga. U nedostatku ovih podataka u ugovoru, smatra se da uslov o objektu koji se daje u zakup nije dogovoren između strana, a odgovarajući ugovor se ne smatra zaključenim.
Predmet ugovora o zakupu je uvijek individualno određena nepotrošna stvar.
Obrazac ugovora o zakupu:
Ugovor o zakupu na period duži od godinu dana ili uz učešće pravnih lica - jednostavna pismena forma;
Ugovor o zakupu nekretnina podliježe državnoj registraciji, osim ako zakonom nije drugačije određeno (ugovor o zakupu zgrada, objekata - na period od najmanje godinu dana - klauzula 2 člana 65 i Građanskog zakonika Ruske Federacije);
Ugovor o zakupu koji predviđa naknadni prijenos vlasništva nad ovom nekretninom na zakupca - u obliku utvrđenom za kupoprodajni ugovor.
Odstupajući od opšteg pravila sadržanog u čl. 161 Građanskog zakonika, ugovor o zakupu između građana na period duži od godinu dana, bez obzira na iznos, mora biti zaključen u jednostavnoj pisanoj formi.
Ugovor o zakupu na iznos veći od 10 minimalnih zarada mora biti zaključen u jednostavnoj pisanoj formi, bez obzira na rok trajanja. U ovom slučaju, iznos ugovora o zakupu treba smatrati troškom zakupljene imovine ili iznosom zakupnine za cijeli period zakupa, ovisno o tome koji je veći.
Za ugovore o zakupu koji uključuju pravna lica potrebna je jednostavna pismena forma u svim slučajevima.
Tačka 2 čl. 609 utvrđuje obaveznu državnu registraciju ugovora o zakupu nepokretnosti kao transakcije nepokretnosti (član 164. stav 1. Građanskog zakonika). Registracija prometa nekretninama vrši se u skladu sa čl. 131. Građanskog zakonika i Zakona o državnoj registraciji. Prema čl. 1. navedenog zakona, ugovor o zakupu smatra se ograničenjem (opterećenjem) prava na predmetnoj nepokretnosti. Ugovor o zakupu nepokretnosti smatra se zaključenim, odnosno iz njega nastaju prava i obaveze stranaka od trenutka njegove državne registracije.
Ugovorena cijena- nije bitan uslov. Oblici zakupnine utvrđeni su čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Član 614. Zakup (vađenje)
2. Zakupnina se utvrđuje za svu iznajmljenu imovinu u cjelini ili posebno za svaku njenu komponentu u obliku:
1) plaćanja utvrđena u fiksnom iznosu, koja se vrše periodično ili istovremeno;
2) utvrđeni udeo proizvoda, plodova ili prihoda dobijenih korišćenjem imovine date u zakup;
3) pružanje određenih usluga od strane zakupca;
4) prenos od strane zakupca na zakupodavca stvari utvrđene ugovorom o svojini ili zakupu;
5) prenos na zakupca troškova predviđenih ugovorom za unapređenje zakupljene imovine.
Strane mogu u ugovoru o zakupu predvideti kombinaciju ovih oblika zakupnine ili drugih oblika plaćanja zakupnine.
3. Ako ugovorom nije drugačije određeno, iznos zakupnine može se mijenjati sporazumom stranaka u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne više od jednom godišnje. Zakonom se mogu predvideti i drugi minimalni uslovi za preispitivanje visine zakupnine za pojedine vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine.
4. Ukoliko zakonom nije drugačije određeno, zakupac ima pravo zahtijevati odgovarajuće smanjenje zakupnine ako zbog okolnosti za koje on nije odgovoran, uslovi korištenja predviđeni ugovorom o zakupu ili stanje nekretnine nisu ispunjeni. značajno pogoršana.
5. Ukoliko ugovorom o zakupu nije drugačije određeno, u slučaju bitne povrede uslova plaćanja zakupnine od strane zakupca, zakupodavac ima pravo da od njega zahteva prevremenu isplatu zakupnine u roku koji je odredio zakupodavac. U ovom slučaju, zakupodavac nema pravo da zahteva prevremenu isplatu zakupnine za više od dva uzastopna perioda.
Najam- ovo je plaćanje posebno za vlasništvo i (ili) korištenje zakupljene imovine, a ne za bilo kakve dodatne usluge koje najmodavac može pružiti zakupcu. Visina, postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom.
Ako dođe do kašnjenja u plaćanju zakupnine, zakupac je odgovoran stanodavcu u vidu naknade za gubitke, plaćanja kamate prema članu 395 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i plaćanja kazne ako je predviđeno jer u ugovoru o zakupu. Odnos između ovih mjera odgovornosti utvrđuje se općim pravilima predviđenim Građanskim zakonikom.
Zakupnina se može odrediti za cjelokupnu zakupljenu imovinu ili posebno za svaki njen sastavni dio, u zavisnosti od toga koje su odredbe u tom pogledu sadržane u ugovoru.
U slučaju da zakupnina nije ugovorena u odnosu na jedinicu površine ili drugi pokazatelj koji karakteriše veličinu zgrade (građevine), uspostavljeno je pravilo koje se koristi za određivanje apsolutna vrijednost najam. Da biste to učinili, trebate pomnožiti stopu zakupa s brojem jedinica površine sadržanih u zgradi (strukturi) koja je stvarno prenesena na stanara.
Trajanje ugovora o zakupu
Određeni period. Zakonom se mogu predvideti maksimalni (granični) rokovi za određene vrste zakupa. Ugovor o zakupu zaključen na period koji prelazi zakonski rok smatra se zaključenim na period jednak maksimalnom (član 3. člana 610. Građanskog zakonika Ruske Federacije) ako zakupac nastavi koristiti nekretninu nakon isteka roka ugovor u odsustvu prigovora zakupodavca, smatra se da je ugovor obnovljen pod istim uslovima na neodređeno vrijeme (član 610. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Neodređeni rok. U tom slučaju svaka strana ima pravo da odustane od ugovora tako što će drugu stranu obavestiti 1 mesec unapred, a po ugovoru o zakupu nepokretnosti - 3 meseca, osim ako ugovorom nije utvrđen drugačiji rok (tačka 2. člana 610.). Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Obaveze najmodavca:
Obezbediti imovinu u stanju koje je u skladu sa uslovima ugovora o zakupu i namenom imovine u propisanom roku (član 611. Građanskog zakonika Ruske Federacije);
Upozoriti zakupca o svim pravima trećih lica na zakupljenu imovinu (član 61Z Građanskog zakonika Ruske Federacije);
Veće popravke izvršite o svom trošku (osim ako ugovorom nije drugačije određeno) - čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije;
Nadoknaditi zakupcu troškove neodvojivih poboljšanja napravljenih uz saglasnost stanodavca i o trošku zakupca, osim ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno (član 624. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Obaveze stanara:
Koristite zakupljenu imovinu u skladu sa uslovima ugovora o zakupu, a ako takvi uslovi nisu navedeni u ugovoru, u skladu sa namenom imovine (član 615. Građanskog zakonika Ruske Federacije);
Plaćajte naknade za korištenje nekretnine na vrijeme.
Posebnosti: Zakupcu se može dati pravo preče kupovine na novi rok zakupa.
Najmodavac je odgovoran za sve nedostatke na zakupljenoj imovini, bez obzira da li onemogućavaju korištenje nekretnine u cijelosti ili samo djelomično. Odgovornost se ne odnosi samo na one nedostatke koji su navedeni u stavu 2. čl. 612 Građanskog zakonika.
Podzakup
Najčešći slučaj raspolaganja iznajmljenom imovinom je podzakup. U podzakupu, zakupac postaje zakupodavac u odnosu na podzakupnika, dok istovremeno zadržava za sebe određeni iznos prava zakupa. Nije slučajno da se na ugovore o podzakupu primjenjuju pravila o ugovorima o zakupu, osim ako zakonom ili drugim pravnim aktima nije drugačije određeno.
Ugovor o podzakupu ne može se zaključiti na period duži od trajanja ugovora o zakupu. Podzakupac ne može imati više prava po ugovoru o zakupu.
Kao opšte pravilo, ugovor o podzakupu prati sudbinu ugovora o zakupu (član 2. člana 615. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Konkretno, prijevremeni raskid ugovora o zakupu podrazumijeva raskid ugovora o podzakupu zaključenog u skladu s njim. Podzakupac ne može steći prava iz podzakupa ako zakupac nema prava po osnovu zakupa.
Ako zakupac ne koristi nekretninu u skladu sa uslovima ugovora o zakupu ili namenom imovine, zakupodavac ima pravo da zahteva prevremeni raskid ugovora i naknadu za gubitke (tačka 3. člana 615.).
Član 621 Građanskog zakonika Ruske Federacije (izvod)
1. Ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno, zakupac koji je uredno izvršavao svoje obaveze, po isteku ugovora ima, pod jednakim uslovima, pravo prečeg u odnosu na druga lica da zaključi ugovor o zakupu na novi rok. Zakupac je dužan pisanim putem obavijestiti zakupodavca o svojoj želji da zaključi takav ugovor u roku navedenom u ugovoru o zakupu, a ako takav rok nije određen ugovorom, u razumnom roku prije isteka ugovora.
Prilikom zaključivanja ugovora o zakupu na novi rok uslovi ugovora mogu se izmeniti sporazumom strana.
Ako zakupodavac odbije sklopiti ugovor sa najmoprimcem na novi rok, ali je u roku od godinu dana od dana isteka ugovora s njim zaključio ugovor o zakupu s drugom osobom, zakupac ima pravo, po vlastitom nahođenju , da na sudu traži prenos prava i obaveza po zaključenom ugovoru i naknadu gubitaka nastalih odbijanjem da se sa njim obnovi ugovor o zakupu, ili samo naknadu za te gubitke.
Unapređenje iznajmljene imovine
Ispod poboljšanja potrebno je razumjeti takve promjene u zakupljenoj imovini tokom perioda važenja ugovora koje povećavaju njena potrošačka svojstva i vrijednost.
Postoje poboljšanja koja su odvojiva i koja se ne mogu odvojiti od zakupljene imovine, kao i ona napravljena sa ili bez saglasnosti zakupodavca.
Odvojivi priznaju se poboljšanja koja se mogu odvojiti od stvari bez štete po nju. Shodno tome, neodvojiva poboljšanja, kada se odvoje od stvari, pogoršavaju njeno stanje, usled čega ona dobija nedostatke.
Odvojiva poboljšanja na iznajmljenoj imovini koja je izvršio zakupac priznaju se kao njegova svojina, kojom može raspolagati po sopstvenom nahođenju. Na kraju zakupa, odvojiva poboljšanja moraju biti odvojena od iznajmljene imovine.
Nerazdvojni poboljšanja neraskidivo su povezani sa zakupljenom imovinom, te stoga, kao njen dio, postaju vlasništvo zakupodavca. kako god zakupac, koji je izvršio poboljšanja o svom trošku i uz saglasnost zakupodavca, ima pravo, nakon raskida ugovora, da mu se nadoknade troškovi ovih poboljšanja.
Otkup iznajmljene imovine
Zakonom ili ugovorom o zakupu može se predvidjeti da imovina koja je data u zakup postaje vlasništvo zakupca po isteku roka zakupa ili prije njegovog isteka, pod uslovom da zakupac plati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu utvrđenu ugovorom.
Ugovor o zakupu sa pravom kupovine je mješoviti, jer kombinuje karakteristike kupoprodaje i zakupa. Ako uslov za kupovinu imovine date u zakup nije predviđen ugovorom o zakupu, to se može utvrditi dodatnim sporazumom strana, koji ima pravo pristati na prebijanje ranije plaćene zakupnine u kupoprodajnu cijenu.
Vrste ugovora o zakupu:
Ugovor o najmu;
Ugovor o najmu vozila;
Ugovor o zakupu zgrada i objekata;
Ugovor o zakupu preduzeća;
Ugovor o finansijskom lizingu (leasing).
UGOVOR O ZAKUPU NEKRETNINEMjesto zaključenja ugovora ____________
Datum zaključenja ugovora _____________
U daljem tekstu „Zakupodavac“, koga zastupa __________, postupajući na osnovu ____________, s jedne strane, i ______________, u daljem tekstu „Zakupac“, koga zastupa ____________, postupajući na osnovu ________, na s druge strane, kolektivno nazvane „Strane“, a pojedinačno „Stranke“ su sklopile ovaj sporazum (u daljem tekstu Ugovor) kako slijedi.
1. PREDMET UGOVORA
1.1. Zakupodavac se obavezuje da uz naknadu prenese Zakupcu na privremeno posedovanje i korišćenje (iznajmljivanje) nestambeni prostor (u daljem tekstu: prostor), a Zakupac se obavezuje da će prihvatiti prostor i platiti zakupninu Zakupodavcu.
1.2. Objekat po Ugovoru je prostor površine ___ kvadratnih metara. m , koja se nalazi na spratu N ___, u zgradi na adresi: _________ (u daljem tekstu zgrada).
Katastarski broj objekta: ______ prema izvodu iz Jedinstvene državni registar nekretnine (USRN) (Dodatak br. 1 Ugovora).
Granice prostora i njegova lokacija na spratu prikazane su na kopiji tehničkog plana (Prilog br. 2 Ugovora).
1.3. Namjena prostora: _________.
1.4. Prostor je u vlasništvu Najmodavca, što je potvrđeno izvodom iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (Prilog br. 1 Ugovora).
1.5. Zakupodavac garantuje da u trenutku zaključenja Ugovora prostor nije u sporu ili u pritvoru, da nije pod zalogom i da nije opterećen drugim pravima trećih lica.
2. TRAJANJE UGOVORA
2.1. Ugovor je zaključen (odaberite onaj koji vam je potreban)
— na period do ___ zaključno.
- Na neodređeno vreme.
2.2. Ugovor stupa na snagu danom potpisivanja (odaberite onaj koji vam je potreban)
— državna registracija (ako je ugovor zaključen na period od najmanje godinu dana). Troškove vezane za državnu registraciju Ugovora plaća ______.
— potpisivanja od strane Strana (ako je ugovor zaključen na period kraći od godinu dana ili na neodređeno vrijeme).
(ako je, prema klauzuli 2.1, Ugovor zaključen na određeni period/u suprotnom, trebate odabrati drugu verziju klauzule 2.3)
2.3. Po isteku Ugovora, Zakupac, koji je uredno izvršavao svoje obaveze, ima pravo preče kupovine da zaključi ugovor na novi rok. Zakupac je dužan pisanim putem obavijestiti Zakupodavca o svojoj želji da zaključi ugovor na novi rok najkasnije ___ radnih dana prije isteka Ugovora.
(ako je, prema klauzuli 2.1, Ugovor zaključen na neodređeno vrijeme / u suprotnom, odaberite gornju verziju klauzule 2.3)
2.3. Svaka Strana ima pravo da raskine Ugovor u bilo koje vrijeme obavještavanjem druge Strane ___ radnih dana (mjeseci) unaprijed.
3. PRAVA I OBAVEZE STRANA
3.1. Zakupodavac je dužan:
3.1.1. Pripremiti prostor za prenos, uključujući i izradu Potvrde o prijemu i prenosu nepokretnosti (nestambene prostorije) u formi dogovorenoj u Prilogu br. 3.
3.1.2. Ustupiti Zakupcu prostor u stanju koje odgovara njegovoj nameni i uslovima Ugovora, u roku od _____ po Potvrdi o prijemu i prenosu nepokretnosti (nestambeni prostor), koja je sastavni deo Ugovora.
(Tačka 3.1.3 je uključena u Ugovor ako je odgovornost za osiguranje dodijeljena Najmodavcu)
3.1.3. Osigurajte prostor od rizika o svom trošku (odaberite onaj koji vam je potreban)
- gubitak (smrt).
- šteta.
Korisnik po ugovoru o osiguranju prostora je Zakupodavac.
(Tačka 3.1.4 je uključena u Ugovor ako su obaveze izvršenja odgovarajuće vrste popravke dodijeljene Najmodavcu)
3.1.4. Proizvodite o svom trošku (odaberite onaj koji vam je potreban)
— glavne popravke objekta najmanje _____ u _____, kao i njegove tekuće popravke najmanje _____ u _____.
3.2. Stanar (odaberite onaj koji vam je potreban)
- ima pravo bez saglasnosti Najmodavca
- nema pravo
dati prostor u podzakup, dati ga na besplatno korištenje, prenijeti prava zakupa kao kolateral i doprinijeti im za plaćanje udjela u odobreni kapital poslovna partnerstva i društva ili kao doprinos zajedničkim aktivnostima.
3.3. Zakupac je dužan:
3.3.1. Prije potpisivanja Potvrde o prijemu nekretnine (nestambene prostorije), pregledajte prostor i provjerite njegovo stanje.
3.3.2. Plaćati zakupninu u visini, uslovima i na način predviđen Ugovorom.
(Klauzula 3.3.3 je uključena u Ugovor ako je odgovornost za osiguranje dodijeljena Najmoprimcu)
3.3.3. Osigurajte prostor od rizika o svom trošku (odaberite onaj koji vam je potreban)
- gubitak (smrt)
- šteta
za čitav period tokom kojeg navedene rizike snosi Zakupac. Zakupac snosi ovaj rizik od momenta prijema prostora od Zakupodavca na osnovu Potvrde o prijemu i ustupanju nepokretnosti (nestambeni prostor) pa do trenutka kada se prostor vrati Zakupodavcu na osnovu Potvrde o vraćanju nepokretnosti. Imanje (nestambeni prostor) (Prilog br. 5).
Korisnik po ugovoru o osiguranju prostora je (odaberite onaj koji vam je potreban)
- Stanodavac.
- Stanar.
(Klauzula 3.3.4 je uključena u Ugovor ako su odgovornosti za obavljanje odgovarajuće vrste popravke dodijeljene Zakupcu)
3.3.4. Izvršite o svom trošku (odaberite onaj koji vam je potreban)
— tekuće popravke prostorija najmanje _____ u _____.
- tekuće popravke objekta najmanje _____ u _____, kao i njegove kapitalne popravke najmanje _____ u _____.
— velike popravke prostorija najmanje _____ u _____.
3.4. Prihodi koje Zakupac dobije kao rezultat korišćenja prostorija u skladu sa Ugovorom je njegovo vlasništvo.
4. POBOLJŠANJA IZNAJMLJENE IMOVINE
4.1. Odvojiva poboljšanja prostorija koje je izvršio Zakupac su vlasništvo (odaberite onaj koji vam je potreban)
- Stanar.
- Stanodavac.
4.2. Zakupac ima pravo, uz saglasnost Zakupodavca, da izvrši neodvojiva poboljšanja prostora. Nakon raskida Ugovora (odaberite onaj koji vam je potreban)
— Zakupodavac je dužan da zakupcu nadoknadi troškove neodvojivih poboljšanja.
— troškovi neodvojivih poboljšanja se ne refundiraju zakupcu.
5. VELIČINA, USLOVI I POSTUPAK PLAĆANJA ZAKUPNINE
5.1. Najam je postavljen (odaberite onaj koji vam je potreban)
— u iznosu od ___ rubalja, uključujući PDV ___ rubalja, za __________ i uključuje trošak potrošnje zakupca komunalne usluge.
— u obliku fiksnog plaćanja u iznosu od ___ rubalja, uključujući PDV ___ rubalja, za ____ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.) i varijabilno plaćanje u iznosu jednakom troškovima komunalija (snabdijevanje hladne i tople vode, kanalizacija, grijanje, struja) koje je Zakupac potrošio za ovaj period. Iznos varijabilnog plaćanja utvrđuje se na osnovu računa resursnih organizacija srazmjerno površini koju zauzima Zakupac i plaća se na osnovu računa izdatog od strane Zakupodavca sa priloženim kopijama računa resursnih organizacija.
— u iznosu od ___ rubalja, uključujući PDV ___ rubalja, za _____ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.). Pored zakupnine, Zakupac je dužan da nadoknadi Zakupodavcu troškove komunalnih usluga (snabdevanje hladne i tople vode, kanalizacija, grejanje, struja) koje je Zakupac potrošio u ovom periodu. Odgovarajući iznos se utvrđuje na osnovu faktura organizacija za snabdevanje resursima srazmerno površini koju zauzima Zakupac i plaća se na osnovu računa izdatog od strane Zakupodavca sa priloženim kopijama računa organizacija za snabdevanje resursima.
5.2. Zakupnina je dospjela (odaberite onaj koji vam je potreban)
- najkasnije do ___ radnih dana nakon narednog ______ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.).
- najkasnije do ___ radnih dana prije početka sljedećeg __________ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.).
— u vezi fiksnog plaćanja — najkasnije ___ radnih dana prije početka sljedećeg __________ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.), u smislu varijabilnog plaćanja - najkasnije do ___ radnih dana nakon narednog __________ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.).
- u skladu sa Planom plaćanja, koji je sastavni dio Ugovora (Prilog br. 4).
(klauzula 5.3 je uključena u Ugovor ako klauzula 5.2 predviđa plaćanje avansa prema zakupnini/u suprotnom, naknadnu numeraciju klauzula treba promijeniti)
5.3. Strane su se dogovorile da se avansi po Ugovoru uračunavaju u zakupninu sljedećim redoslijedom.
(ako se 100% avans (ili djelimično plaćanje) plaća za svaki obračunski period posebno, odaberite ovu verziju klauzule 5.3.1)
5.3.1. Po primitku 100% akontacije (ili djelimične akontacije) za svaki obračunski period posebno, akontacija se u cijelosti uračunava u period zakupa za koji je namijenjena.
(ako se 100% akontacija (ili djelimično plaćanje) plaća za cijeli period najma u više plaćanja, odaberite ovu verziju klauzule 5.3.1)
5.3.1. Po prijemu 100% akontacije (ili djelimične akontacije) za cijeli period najma u više uplata za svaki __________ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.) Računa se ____ procenat iznosa avansa primljenih od Zakupca.
(ako se 100% akontacije (ili djelimične akontacije) plaćaju za cijeli period najma u jednoj uplati, odaberite donju verziju klauzule 5.3.1)
5.3.1. Po prijemu 100% akontacije (ili djelimične akontacije) za cijeli period najma u jednoj uplati za svaki __________ (navesti obračunski period: mjesec, kvartal, itd.) Računa se _____ procenat iznosa avansa primljenog od Zakupca.
5.4. Kamata na iznos uplate po Ugovoru se ne obračunava niti plaća.
5.5. Datum uplate zakupnine i drugih plaćanja po Ugovoru je datum uplate sredstava na bankovni račun Zakupodavca.
6. NAKNADNA KUPOVINA IZDAJENE NEKRETNINE
6.1. Stanar (odaberite onaj koji vam je potreban)
- ima pravo otkupa prostora nakon ili prije isteka roka zakupa.
- nema pravo naknadnog otkupa prostora.
(klauzule 6.2 - 6.4 su uključene u Ugovor ako su, u okviru klauzule 6.1 Ugovora, strane obezbijedile pravo Zakupca na kupovinu prostora)
6.2. Prilikom kupovine prostora nakon isteka roka zakupa, kupoprodajna cijena iznosi ___ rubalja, uključujući PDV ___ rubalja. Kupoprodajna cijena se plaća najkasnije do ___ radnih dana od isteka roka zakupa.
6.3. Prilikom kupovine prostora prije isteka roka zakupa, otkupna cijena navedena u tački 6.2 Ugovora povećava se za iznos plaćanja zakupnine (u smislu fiksnog plaćanja ( ako je u klauzuli 5.1 odabran postupak plaćanja koji predviđa varijabilno plaćanje)) za period od trenutka kupovine do kraja utvrđenog perioda zakupa.
6.4. Nakon plaćanja otkupne cijene u skladu sa tačkom 6.2 ili tačkom 6.3 Ugovora, kao i uz plaćanje zakupnine uzimajući u obzir odredbe tačke 6.2 ili tačke 6.3 Ugovora za cijelo vrijeme korištenja, prostor postaje vlasništvo Zakupca.
7. POVRATAK IMOVINE NAJMODAVCU
7.1. Zakupac je dužan da zakupodavcu vrati prostor u stanju u kojem ju je primio, uzimajući u obzir normalno habanje, osim ako tačkom 6.1 Ugovora nije predviđeno pravo Zakupca da otkupi prostor ili je takvo pravo predviđeno. ali ga Zakupac ne koristi.
7.2. Zakupac je dužan da o svom trošku pripremi prostor za vraćanje Zakupodavcu, uključujući i izradu Potvrde o vraćanju nepokretnosti (nestambenih prostorija) u formi ugovorenoj u Prilogu br. 5.
7.3. U slučaju neblagovremenog vraćanja prostora, Zakupodavac ima pravo da od Zakupca zahteva plaćanje zakupnine za ceo period kašnjenja. U slučaju da navedena naknada ne pokriva gubitke nanesene Zakupodavcu, on može zahtijevati nadoknadu veće od iznosa novčane kazne utvrđene tačkom 8.3 Ugovora.
8. ODGOVORNOST STRANA
8.1. Strana koja ne ispuni ili neispunjava svoje obaveze iz Ugovora dužna je da drugoj strani nadoknadi gubitke uzrokovane takvim kršenjima.
8.2. Za kašnjenje u plaćanju zakupnine, Zakupodavac ima pravo da zahteva od Zakupca plaćanje kazne (penala) u iznosu od ___ odsto neplaćenog iznosa za svaki dan kašnjenja.
8.3. Za neblagovremeni prijenos prostorija, Strana koja je prekršila Ugovor bit će dužna platiti drugoj strani novčanu kaznu u iznosu od ___ rubalja.
8.4. Plaćanje penala i novčanih kazni ne oslobađa stranu koja je prekršila Ugovor od ispunjenja obaveza u naturi.
8.5. U svim ostalim slučajevima neispunjenja obaveza iz Ugovora, Strane su odgovorne u skladu sa zakonom.
9. OKOLNOSTI VIŠE SILE (VIŠE SILE)
9.1. Strane se oslobađaju odgovornosti za neispunjenje ili neuredno ispunjenje obaveza iz Ugovora ako se ispostavilo da je uredno ispunjenje nemoguće zbog više sile, odnosno vanrednih i nesprečivih okolnosti pod datim uslovima, koji se podrazumevaju kao: _________________________ (zabranjene radnje vlasti, građanski nemiri, epidemije, blokade, embargo, zemljotresi, poplave, požari ili druge prirodne katastrofe).
9.2. Ukoliko dođe do ovih okolnosti, Strana je dužna da o tome obavijesti drugu stranu u roku od ___ radnih dana.
9.3. Dokument izdao _________ (ovlašćeni državni organ itd.), dovoljna je potvrda prisustva i trajanja više sile.
9.4. Ako se okolnosti više sile nastave primjenjivati duže od _____, tada svaka Strana ima pravo jednostrano povući iz Ugovora.
10. RJEŠAVANJE SPOROVA
10.1. Sve sporove vezane za zaključenje, tumačenje, izvršenje i raskid Ugovora Strane će rješavati pregovorima.
10.2. Ukoliko se tokom pregovora ne postigne sporazum, zainteresovana strana podnosi zahtev u pisanoj formi, potpisan od strane ovlašćenog lica.
Zahtjev se šalje na bilo koji od sljedećih načina:
— preporučenom pošiljkom sa potvrdom o uručenju;
- kurirsku isporuku. U ovom slučaju, činjenica prijema reklamacije mora biti potvrđena potvrdom Stranke. Potvrda mora da sadrži naziv dokumenta i datum prijema, kao i prezime, inicijale, poziciju i potpis lica koje je primilo dokument.
Tužba povlači građanskopravne posljedice za Stranu kojoj je upućen (u daljem tekstu: adresat), od trenutka dostavljanja tužbe navedenoj Strani ili njenom zastupniku. Takve posljedice nastaju i u slučajevima kada tužba nije dostavljena primaocu zbog okolnosti na koje on ne može uticati.
Zahtev se smatra predatim ako:
- stigla primaocu, ali zbog okolnosti koje od njega zavise, nije uručena ili se adresat nije upoznao sa tim;
- dostavljeno na adresu navedenu u Jedinstvenom državnom registru pravnih lica ili koju je sam primalac imenovao, čak i ako se potonji ne nalazi na toj adresi.
10.3. Uz zahtjev se moraju priložiti dokumenti koji potvrđuju zahtjeve zainteresovane strane (ako ih druga strana nema), te dokumenti koji potvrđuju ovlaštenje osobe koja je potpisala zahtjev. Ovi dokumenti se dostavljaju u obliku propisno ovjerenih kopija. Ako je zahtjev poslat bez dokumenata koji potvrđuju ovlaštenje osobe koja ga je potpisala, smatra se da nije podnesena i ne podliježe razmatranju.
10.4. Strana kojoj se upućuje reklamacija dužna je razmotriti primljeni zahtjev i pismeno obavijestiti zainteresovanu stranu o rezultatima u roku od __ radnih dana od dana prijema reklamacije.
10.5. Ako se nesuglasice ne riješe kroz tužbeni postupak, kao i ako odgovor na tužbu ne dobije u roku navedenom u tački 10.4 Ugovora, spor se upućuje arbitražnom sudu u mjestu tuženog, osim u slučajevi u kojima je zakonom utvrđena druga nadležnost.
11. IZMJENA I RANIČNI RASKID UGOVORA
11.1. Sve izmjene i dopune Ugovora su važeće ako su napravljene u pisanoj formi i potpisane od strane obje strane. Odgovarajući dodatni sporazumi Strana su sastavni dio Ugovora.
11.2. Ugovor se može raskinuti prijevremeno sporazumom Strana ili na zahtjev jedne od Strana na način i po osnovu predviđenim zakonom.
12. ZAVRŠNE ODREDBE
(ako su, u skladu sa tačkom 2.1. Ugovora, strane predvidele period zakupa prostorija kraći od godinu dana ili na neodređeno vreme)
12.1. Ugovor je sastavljen u dva primjerka, od kojih jedan zadržava Zakupodavac, drugi Zakupac.
(ako su, u skladu sa tačkom 2.1. Ugovora, strane ugovorile period zakupa prostorija od godinu dana ili više)
12.1. Ugovor je sastavljen u tri primjerka, od kojih jedan zadržava Zakupodavac, drugi Zakupac, treći se prenosi organu koji vrši državnu registraciju prava.
12.2. Ukoliko Ugovorom nije drugačije određeno, obaveštenja i druge pravno značajne poruke (u daljem tekstu: poruke) Strane mogu slati faksom, e-mail ili drugo sredstvo komunikacije, pod uslovom da se može pouzdano utvrditi od koga je poruka stigla i kome je upućena.
12.3. U prilogu Ugovora:
— izvod iz Jedinstvenog državnog registra nepokretnosti (Prilog br. 1);
— kopija tehničkog plana (Prilog br. 2);
— Potvrda o prijemu i prenosu nepokretnosti (nestambenih prostorija) (Prilog br. 3);
— Raspored plaćanja (Prilog br. 4) (ako odaberete odgovarajući uslov u okviru klauzule 5.2 Ugovora / u suprotnom, prijavu treba izbrisati, naknadnu numeraciju aplikacija treba promijeniti);
— Potvrda o povratu nepokretnosti (nestambenih prostorija) (Prilog br. 5)
13. ADRESE, DETALJI I POTPISI STRANA
Iznajmljivač ____________
Stanar _______________
Predavanje 16. Ugovor o zakupu
Osnovni koncepti uključeni u sistem testiranja obuke:
ugovor o zakupu; rezultat ugovora; strane u ugovoru; predmet ugovora; Cijena; rok trajanja ugovora; obrazac ugovora o najmu; glavni zakonodavni akti; obaveze stanara; odgovornosti stanodavca; najvažnija odgovornost zakupca; primarna odgovornost zakupodavca; prava stanara; prava stanodavca; ugovor o najmu; predmeti ugovora o zakupu; predmet ugovora o zakupu; najam po ugovoru o zakupu; rok ugovora o zakupu; obrazac ugovora o najmu.
Ugovor o zakupu (zakup imovine) je ugovor na osnovu kojeg se jedna strana - zakupodavac (zakupac) obavezuje da drugoj strani - zakupcu (zakupcu) ustupi imovinu uz naknadu za privremeno posjedovanje i korištenje ili na privremeno korištenje.
Rezultat ovog sporazuma, kao što je jasno iz njegove definicije, predstavlja prenos imovine ne u vlasništvo (ekonomsko upravljanje, operativno upravljanje), već u privremeni posjed i korištenje.
Ugovor o zakupu - sporazumno, plaćeno, bilateralno .
Strane u ugovoru o zakupu su zakupodavac i zakupac. To mogu biti fizička lica, pravna lica ili država. Prema čl. 579 Građanskog zakonika, pravo zakupa imovine pripada njenom vlasniku. Zakupodavci mogu biti i osobe , ovlašteni zakonom ili vlasnik da izdaje imovinu. Ova odredba se uglavnom odnosi na preduzeća kojima je imovina dodijeljena na osnovu prava ekonomskog upravljanja ili operativnog upravljanja. Dakle, jedinstveno preduzeće može biti zakupodavac nepokretnosti, koje su mu dodijeljene po pravu ekonomskog upravljanja, samo uz saglasnost vlasnika (član 3. člana 276. Građanskog zakonika). Državno preduzeće i ustanova ima pravo da preda imovinu koja im je dodijeljena na pravo operativnog upravljanja samo uz saglasnost vlasnika ove imovine.
Predmet ugovora o zakupu Mogu postojati samo individualno definisane nepotrošne stvari. Mogu se postupno istrošiti, ali će zadržati svoj oblik tokom perioda najma. Imovina koja ima generičke karakteristike ne može biti predmet ugovora o zakupu. Približan spisak objekata koji mogu biti predmet ugovora o zakupu dat je u članu 578. Građanskog zakonika.
Predmet ugovora o zakupu je njegov bitno stanje. Ugovor o zakupu mora sadržavati podatke koji omogućavaju definitivno utvrđivanje imovine koja će se prenijeti na zakupca kao predmet zakupa. U njihovom odsustvu, smatra se da uslov o predmetu sporazuma nije dogovoren između strana i da se odgovarajući sporazum ne smatra zaključenim (član 3. člana 578. Građanskog zakonika).
Ne mogu se davati u zakup rezultati kreativne intelektualne aktivnosti: izumi, korisni modeli, selekciona dostignuća, topologije integrisanih kola i drugi objekti intelektualne svojine. Strana koja ima isključivo pravo korišćenja rezultata intelektualne delatnosti daje drugoj strani dozvolu za korišćenje predmeta intelektualne delatnosti na osnovu ugovora o licenci (član 985. Građanskog zakonika).
Rezolucija Vijeća ministara Republike Bjelorusije od 13.06.1990. br. 148 „O vrstama (grupama) preduzeća (udruženja), organizacijama i vrstama imovine koja nije predmet zakupa ili otkupa” definiše spisak objekata čiji zakup nije dozvoljen ili ograničen,
Zakonom Republike Bjelorusije od 5. maja 1998. godine „O objektima u vlasništvu države“ utvrđeno je da se zakup objekata navedenih u ovom regulatornom aktu provodi u skladu sa važećim zakonodavstvom bez davanja zakupcu prava da otkupi iznajmljena imovina.
Cijena nije bitan uslov ugovora o zakupu. Zakupac je dužan blagovremeno platiti naknadu za korištenje nekretnine. Postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu. U slučajevima kada nisu definisani ugovorom, smatra se da su utvrđeni postupak, uslovi i rokovi koji se uobičajeno primenjuju prilikom davanja u zakup slične imovine pod uporedivim okolnostima (čl. 1. člana 585. Građanskog zakonika).
Međutim, za ugovor o zakupu zgrade ili objekta cijena je bitan uslov.
Termin takođe nije bitan uslov ugovora o zakupu. Ako rok zakupa nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor o zakupu sklopljen na neodređeno vrijeme, a svaka strana ima pravo otkazati ugovor u bilo koje vrijeme obavještavanjem druge strane mjesec dana unaprijed, a prilikom davanja u zakup nekretnine. - 3 mjeseca unaprijed. Istina, zakonom ili sporazumom može se utvrditi drugačiji period upozorenja za raskid ugovora o zakupu zaključenog na neodređeno vrijeme (član 2. člana 581. Građanskog zakonika).
Ugovor o zakupu zaključen na određeni period ne prestaje automatski istekom roka utvrđenog ugovorom. Ako zakupac nastavi da koristi nekretninu nakon isteka ugovora bez prigovora zakupodavca, smatra se da je ugovor obnovljen na neodređeno vreme pod istim uslovima (klauzula 2 člana 592 Građanskog zakonika).
Prigovori zakupodavca na obnavljanje ugovora na novi rok moraju biti saopšteni zakupcu u roku određenom ugovorom o zakupu, a ako to nije navedeno u ugovoru, ovaj rok se utvrđuje prema pravilima čl. 295 Građanskog zakonika.
U skladu sa tačkom 3, čl. 581 Građanskog zakonika, zakonodavstvo može utvrditi maksimalne (granične) uslove ugovora za određene vrste zakupa, kao i za zakup određenih vrsta imovine.
Da, čl. 29 Zakona o vodama utvrđuje se da se vodna tijela mogu dati na kratkoročno korištenje u trajanju do 5 godina, a na dugoročno korištenje u periodu od 5 do 25 godina.
Član 13. Kodeksa o podzemnim vodama razlikuje rokove u zavisnosti od svrhe korišćenja zemljišta. Tako se na period do 5 godina može dati podzemlje na korišćenje za geološka proučavanja, do 20 godina - za vađenje mineralnih sirovina i do 25 godina - za kombinovanje ovih vrsta korišćenja. .
Period zakupa zemljišnih parcela ne bi trebao biti duži od 99 godina, a zakup zemljišnih parcela za poljoprivrednu upotrebu ne može biti kraći od pet godina (član 45. Zakona o zemljištu Republike Bjelorusije).
Ako ugovorom o zakupu, za koji je utvrđen rok, nije određen rok njegovog važenja, on važi do isteka roka, s tim da se do tog trenutka nijedna strana ne izjasni o odbijanju ugovora. Ugovor o zakupu zaključen na period duži od zakonom utvrđenog roka smatra se zaključenim na period jednak tom roku.
Obrazac ugovora o zakupu utvrđeno u skladu sa čl. 580 GK. Ugovor o zakupu na period duži od godinu dana, a ako je najmanje jedna od ugovornih strana pravno lice, bez obzira na rok, mora biti zaključen u pisanoj formi.
Ugovori o zakupu nekretnina podliježu državnoj registraciji, osim ako zakonskim aktima nije drugačije određeno (član 2. člana 580. Građanskog zakonika).
Dakle, u skladu sa rezolucijom Vijeća ministara Republike Bjelorusije od 20.09.2000. br. 1452 „O odobravanju privremenih propisa o postupku državne registracije ugovora o zakupu zgrada, objekata, nestambenih prostorija“, ugovori o zakupu zgrada, objekata, nestambenih prostorija zaključeni na period od najmanje godinu dana. podliježe državnoj registraciji.
Posebni zahtjevi vrijede za ugovor o zakupu imovine koji predviđa naknadni prijenos vlasništva nad ovom nekretninom na zakupca . Takav sporazum se zaključuje u formi predviđenoj za ugovor o kupoprodaji takve imovine (član 3. člana 580. Građanskog zakonika).
Građanski zakonik razlikuje sljedeće vrste ugovora o zakupu: iznajmljivanje, iznajmljivanje vozila sa i bez posade, iznajmljivanje zgrada i objekata, iznajmljivanje preduzeća, lizing.
Glavni zakonodavni akti , koji regulišu odnose zakupa su: Zakon Republike Bjelorusije od 12. decembra 1990. „O zakupu“; Ukaz predsjednika Republike Bjelorusije od 4. januara 1996. br. 9 „O racionalizaciji upotrebe zgrada, objekata i drugih prostorija u vlasništvu države“; Ukaz predsjednika Republike Bjelorusije br. 30 od 13. januara 1998. „O nekim pitanjima zaključivanja ugovora o zakupu državne imovine“; Rezolucija Plenuma Vrhovnog suda Republike Belorusije od 18.03.1994. br. 2 „O praksi sudske primjene propisa koji regulišu zakupnine“ itd.