23 mga katangian ng mga uri ng konsepto ng mga elemento ng konsepto ng lease agreement. Kontrata sa paghiram
Artikulo 606. Kasunduan sa pag-upa
Ang mga prutas, produkto at kita na natanggap ng lessee bilang resulta ng paggamit ng inuupahang ari-arian alinsunod sa kasunduan ay kanyang ari-arian.
Artikulo 607. Pag-upa ng mga bagay
1. Ang mga land plot at iba pang nakahiwalay na likas na bagay, negosyo at iba pang property complex, gusali, istruktura, kagamitan, sasakyan at iba pang bagay na hindi nawawala ang kanilang likas na pag-aari sa panahon ng kanilang paggamit (mga bagay na hindi nagagamit) ay maaaring paupahan.
Maaaring magtatag ang batas ng mga uri ng ari-arian na ipinagbabawal o limitado ang pag-upa.
2. Maaaring itatag ng batas ang mga detalye ng pagpapaupa ng mga kapirasong lupa at iba pang nakahiwalay na likas na bagay.
3. Ang kasunduan sa pag-upa ay dapat maglaman ng data na ginagawang posible na tiyak na maitatag ang ari-arian na ililipat sa lessee bilang ang naupahang bagay. Sa kawalan ng data na ito sa kontrata, ang kondisyon tungkol sa bagay na uupahan ay itinuturing na hindi napagkasunduan ng mga partido, at ang kaukulang kontrata ay hindi itinuturing na natapos.
Artikulo 608. Nagpapaupa
Artikulo 609. Form at pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pag-upa
Artikulo 610. Termino ng kasunduan sa pag-upa
Artikulo 611. Pagkakaloob ng ari-arian sa nangungupahan
Artikulo 612. Pananagutan ng nagpapaupa para sa mga depekto sa inuupahang ari-arian
Artikulo 613. Mga karapatan ng mga ikatlong partido sa inuupahang ari-arian
Artikulo 614. Renta
MGA URI:
Kasunduan sa pag-upa, Pag-upa Sasakyan, Pagrenta ng mga gusali at istruktura, Pagrenta ng mga negosyo, Pagpapaupa sa pananalapi (pagpapaupa), Kasunduan sa pagpapaupa sa tirahan
14. Kasunduan sa pag-upa. Sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa (pag-upa ng ari-arian), ang nagpapaupa (nagpapaupa) ay nangangako na ipagkaloob ang nangungupahan (nangungupahan) ng ari-arian para sa bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit o para sa pansamantalang paggamit. 15. Kasunduan sa pagpapaupa. Sa ilalim ng isang kasunduan sa pagpapaupa, ang lessor ay nangangako na makuha ang pagmamay-ari ng ari-arian na tinukoy ng lessee mula sa isang nagbebenta na tinukoy niya at ibigay sa lessee ang ari-arian na ito para sa isang bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit para sa mga layunin ng negosyo. 16. Kasunduan sa pag-upa. Tanging ang mga bagay na hindi nauubos ang maaaring ipaupahang mga bagay, i.e. yaong ang mga ari-arian ay hindi nagbabago sa panahon ng kanilang paggamit. Ang form ay higit na nakasulat, dahil ang isa sa mga partido ay palaging isang legal na entity. Rental – naililipat na ari-arian, karaniwan ay para sa mga layunin ng sambahayan. Tagal - hanggang 1 taon. Ito ay isang pampublikong kontrata (i.e. sinumang nais ito ay hindi maaaring tanggihan). 17. Kasunduan sa pagpapaupa ng negosyo 1. Sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang enterprise sa kabuuan bilang isang property complex na ginagamit para sa mga aktibidad ng negosyo, ang lessor ay nangangako na ibigay ang lessee para sa isang bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit ng lahat ng bagay na enterprise at pag-aari nito.2. Ang mga karapatan ng nagpapaupa, na nakuha niya batay sa isang permit (lisensya) upang makisali sa nauugnay na aktibidad, ay hindi napapailalim sa paglipat sa lessee. 18. Kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan 1. Sa ilalim ng isang residential lease agreement, ang isang partido - ang may-ari ng residential premises o isang taong pinahintulutan niya (lessor) - ay nangakong magbigay sa kabilang partido (tenant) ng residential premises para sa bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa paninirahan dito. .2. Ang mga legal na entity ay maaaring bigyan ng pagmamay-ari at (o) paggamit ng residential premises batay sa isang lease o iba pang kasunduan. Ang isang legal na entity ay maaaring gumamit ng mga lugar ng tirahan para lamang sa tirahan ng mga mamamayan. SHORT-TERM - hanggang isang taon, LONG-TERM - hanggang limang taon (Artikulo 683).CONTRACT CONTRACT: CONCEPT, ELEMENTS, execution. MGA URI NG KONTRATA.
Kasunduan sa pag-upa (pag-upa ng ari-arian) Kinikilala ang isang kontratang sibil, dahil sa kung saan ang nagpapaupa ay nagsasagawa na magbigay sa lessee ng ilang partikular na ari-arian para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit o para sa pansamantalang paggamit, at ang lessee ay dapat magbayad ng upa para dito sa lessor. Kasabay nito, ang mga prutas, produkto at kita na natanggap ng lessee bilang resulta ng paggamit ng naupahang ari-arian alinsunod sa kasunduan ay kanyang ari-arian (Artikulo 606 ng Civil Code).
Ang huling probisyon ay tumutugma sa panuntunang nagtatatag ng pangkalahatang tuntunin na ang mga nalikom na natanggap bilang resulta ng paggamit ng ari-arian ng sinumang tao (hindi may-ari) ay kabilang sa taong gumagamit ng ari-arian nang legal (Artikulo 136 ng Civil Code).
Mga tampok na katangian ng isang kasunduan sa pag-upa:
1) Paglipat ng ari-arian na isinagawa ng nagpapaupa (nangungupahan), hindi sinamahan ng paglipat ng pagmamay-ari para sa ari-arian na ito sa lessee (nangungupahan) (ang pagkakaiba sa pagitan ng isang kasunduan sa pag-upa at mga kontrata tulad ng, halimbawa, pagbili at pagbebenta, barter, pautang).
Mahalaga! Mangyaring tandaan na:
- Ang bawat kaso ay natatangi at indibidwal.
- Ang isang masusing pag-aaral ng isyu ay hindi palaging ginagarantiyahan ang isang positibong resulta. Ito ay nakasalalay sa maraming mga kadahilanan.
Para makuha ang pinakadetalyadong payo sa iyong isyu, kailangan mo lang pumili ng alinman sa mga opsyong inaalok:
Higit pang mga detalye
Kapansin-pansin din na ang nangungupahan (nangungupahan) ay binibigyan hindi lamang ng karapatang gamitin ang inuupahang ari-arian, kundi pati na rin pangkalahatang tuntunin may karapatan din na pagmamay-ari ang nasabing ari-arian. Sa madaling salita, nakakakuha siya ng pagkakataon hindi lamang na kunin ang mga kapaki-pakinabang na ari-arian mula sa naupahang ari-arian, kundi pati na rin ang pagmamay-ari nito, upang maging may-ari ng titulo nito. Sa mga kasong iyon kung saan ang pagpapatakbo ng nauugnay na ari-arian ay maaaring isagawa nang hindi pagmamay-ari ang huli, sapat na para sa nangungupahan na tanggapin ang ari-arian na ito para magamit (halimbawa, ang may-ari, habang pinapanatili ang pagmamay-ari ng gusali, ay inilipat sa nangungupahan ang karapatang gumamit ng ilang lugar).
Ang paggamit ng ari-arian sa ilalim ng pag-upa ay kinakailangang nauugnay sa pagsasamantala nito ng nangungupahan, kasama ang paglalaan ng huli sa mga prutas, produkto at kita na natanggap bilang resulta ng paggamit ng naupahang ari-arian. Ang kalidad na ito ay nakikilala ang isang kasunduan sa pag-upa mula sa isang kasunduan para sa pagkakaloob ng mga bayad na serbisyo, na maaari ring maiugnay sa pansamantalang paggamit ng ari-arian ng kontratista ng customer, na ang interes, gayunpaman, ay nabawasan sa pagtanggap ng serbisyo bilang ganoon, hindi kasama ang posibilidad ng paglalaan ng mga prutas, produkto at kita na ang paggamit ay nagbibigay ng may-katuturang ari-arian.
Ang pagbibigay sa nangungupahan ng katayuan ng may-ari ng titulo ay nagpapahintulot sa amin na mahusay na malutas ang problema sa pagprotekta sa kanyang mga karapatan at mga lehitimong interes na may kaugnayan sa inuupahang ari-arian. Nangangahulugan ito ng pagbibigay sa kanya, bilang may-ari ng titulo, ng mga pagmamay-ari na pamamaraan ng proteksyon laban sa mga panghihimasok ng mga ikatlong partido sa inuupahang ari-arian. Ang posibilidad na ito ay sumusunod mula sa Art. 305 ng Civil Code, ayon sa kung saan ang karapatang bawiin ang ari-arian mula sa iligal na pag-aari ng ibang tao ( paghahabol ng pagpapatunay), pati na rin ang proteksyon ng mga karapatan mula sa mga paglabag na hindi nauugnay sa pag-agaw ng pagmamay-ari (negatibong pag-aangkin), ay kabilang din sa isang tao na, bagama't hindi ang may-ari, ay nagmamay-ari ng ari-arian sa batayan na ibinigay ng batas o kontrata.
Ang pagbibigay sa nangungupahan ng katayuan ng may-ari ng titulo ay nagbigay-daan din sa mambabatas na matiyak ang kanyang mga karapatan sa pamamagitan ng paggamit ng isa pang elemento ng mga relasyon sa batas ng ari-arian, lalo na mga karapatan sa paghalili. Ang ideyang ito ay ipinatupad sa pamamagitan ng pagsasama ng isang espesyal na tuntunin sa Civil Code na tumutukoy sa kapalaran ng pag-upa sa panahon ng paglilipat ng pagmamay-ari ng naupahang ari-arian. Ang paglipat ng pagmamay-ari o iba pang limitadong tunay na karapatan sa inupahan na ari-arian sa ibang tao ay hindi batayan para baguhin o wakasan ang kasunduan sa pag-upa (Clause 1, Artikulo 617 ng Civil Code).
At isa pa katangian kasunduan sa pag-upa na may kaugnayan sa karapatang gamitin ang inuupahang ari-arian. Sa modernong batas sibil, ang karapatang gamitin na pagmamay-ari ng nangungupahan ay hindi binibigyang-kahulugan nang malawakan gaya ng noong bago ang rebolusyonaryong batas sibil ng Russia. Sa anumang kaso, hindi kasama dito ang karapatan ng nangungupahan na i-sublease ang inuupahang ari-arian. Sa halip, ang Civil Code ay nagbigay ng reverse presumption: ang nangungupahan ay walang karapatan na i-sublease ang naupahang ari-arian, maliban sa mga kaso kung saan ang naturang karapatan ay ipinagkaloob sa kanya ng lessor (clause 2 ng Artikulo 615).
2) Ang Civil Code ay naghahayag ng pagnanais ng mambabatas na tiyakin ang detalyado at direktang regulasyon ng kasunduan sa pag-upa, sa anumang kaso, ang mga isyu na karaniwan sa parehong kasunduan sa pag-upa at sa mga indibidwal na uri nito (na hindi nangangahulugang isang limitasyon ng prinsipyo ng kalayaan sa kontrata sa lugar na ito). Sa ganitong paraan, ang lahat ng mga pangunahing legal na relasyon na nagmumula sa kasunduan sa pag-upa ay kinokontrol:
- ang termino ng kontrata at ang mga kahihinatnan ng pag-expire nito;
- ang pamamaraan para sa pagbibigay ng ari-arian sa nangungupahan;
- form at pamamaraan para sa pagbabayad ng upa;
- mga obligasyon ng mga partido na mapanatili ang inuupahang ari-arian;
- ang pre-emptive na karapatan ng nangungupahan na i-renew ang kontrata;
- ang kapalaran ng mga pagpapahusay ng ari-arian na ginawa ng nangungupahan, atbp.
3) Ang pagkakakilanlan ng ilang mga uri ng mga kasunduan sa pag-upa (maliban sa pag-upa, pansamantalang charter, pagpapaupa) ay ginawa sa Civil Code hindi batay sa anumang solong pamantayan sa pag-uuri, ngunit depende sa uri ng ari-arian na inuupahan at sa espesyal na komposisyon ng paksa.
Higit pang mga detalye
Kasunduan sa renta ay inilalaan bilang isang hiwalay na uri ng kasunduan sa pag-upa batay pangunahin sa komposisyon ng paksa: ang nagpapaupa dito ay maaari lamang isang tao na propesyonal na umuupa ng ari-arian bilang isang permanenteng aktibidad ng negosyo, gayundin sa mga layunin ng paggamit ng nangungupahan sa naupahang ari-arian ( ang mga layuning ito ay dapat na isang likas na mamimili).
Kontrata sa paghiram(chartering para sa isang oras) ng isang sasakyan ay may kakaiba na ang paggamit ng sasakyan na inuupahan ay nangangailangan ng pamamahala nito at ang kwalipikadong teknikal na operasyon ng isang propesyonal na tauhan.
Tungkol sa kasunduan sa pagpapaupa (pinansyal na pagpapaupa), kung gayon ang mga pangunahing tampok na kwalipikado na ginagawang posible na makilala ito bilang isang independiyenteng uri ng kasunduan sa pag-upa ay na sa mga ugnayang ito, bilang karagdagan sa nagpapaupa at nangungupahan, ang nagbebenta ng ari-arian na inuupahan ay kasangkot, at gayundin ang legal na mga relasyon na nagmumula sa kasunduang ito, sa kanilang sariling paraan Ang mga nilalaman ay kumakatawan sa isang kumbinasyon ng mga obligasyon sa pag-upa at pagbili at pagbebenta.
Mula sa pananaw pangkalahatang katangian ng mga obligasyong sibil ang kasunduan sa pag-upa ay:
- bilateral,
- pinagkasunduan
- binayaran,
- mga kasunduan sa isa't isa (synallagmatic).
Higit pang mga detalye
Ang kasunduan sa pag-upa ay pinagkasunduan, dahil ito ay itinuturing na natapos mula sa sandaling naabot ng mga partido ang isang kasunduan sa mga mahahalagang tuntunin nito, at sa sandaling ang kasunduan ay pumasok sa puwersa ay hindi nauugnay sa paglipat ng naupahang ari-arian sa lessee. Ang aktwal na paglipat ng naupahang ari-arian sa nangungupahan ay kumakatawan sa pagpapatupad ng natapos at ipinatupad sa puwersang kasunduan sa pag-upa sa bahagi ng nagpapaupa. Samakatuwid, sa mga kaso kung saan ang sandaling ang kasunduan ay pumasok sa puwersa ay tumutugma sa aktwal na paglipat ng naupahan na ari-arian, maaari nating pag-usapan ang tungkol sa isang espesyal na pamamaraan para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa at na ito ay isinasagawa sa oras ng pagtatapos, ngunit hindi tungkol sa tunay na kalikasan ng kasunduan.
Ang kasunduan sa pag-upa ay binabayaran, dahil ang nagpapaupa, para sa pagtupad sa kanyang mga obligasyon na ilipat ang ari-arian sa pagmamay-ari at gamitin sa lessee, ay dapat tumanggap ng pagsasaalang-alang mula sa huli sa anyo ng pagbabayad ng upa.
Ang kasunduan sa pag-upa ay bilateral, dahil ang bawat isa sa mga partido sa kasunduang ito (nagpapaupa at nangungupahan) ay may mga obligasyon na pabor sa kabilang partido at itinuturing na may utang ng kabilang partido sa kung ano ang obligadong gawin para sa pabor nito, at sa parehong oras ang pinagkakautangan nito sa kung ano ang karapatan nitong humingi mula dito. Bukod dito, sa kasunduan sa pag-upa ay may dalawang kontra-obligasyon, pantay na makabuluhan at mahalaga: ang obligasyon ng nagpapaupa na ilipat ang ari-arian sa nangungupahan para sa pagmamay-ari at paggamit at ang obligasyon ng nangungupahan na magbayad ng upa, na kapwa tumutukoy sa isa't isa at ay, sa prinsipyo, katumbas ng ekonomiya. Samakatuwid, ang kasunduan sa pag-upa ay isang synallagmatic na kasunduan.
Ang synallagmatic na katangian ng kasunduan sa pag-upa ay ipinahayag sa katotohanan na sa lahat ng mga kaso ang nangungupahan ay may pananagutan para sa counter-fulfillment ng kanyang mga obligasyon, i.e. Ang katuparan ng mga obligasyon ng nangungupahan na magbayad ng upa ay nakakondisyon ng pagtupad ng may-ari ng lupa sa mga obligasyon nito na ilipat ang ari-arian sa pagmamay-ari at paggamit ng nangungupahan (clause 1 ng Artikulo 328 ng Civil Code). Sa madaling salita, hindi dapat tuparin ng nangungupahan ang kanyang mga obligasyon na magbayad ng upa hanggang sa matupad ng lessor ang kanyang mga obligasyon na ilipat sa kanya ang naupahang ari-arian.
Mga legal na kahihinatnan ng pagkilala sa isang nangungupahan paksa ng counter execution ang mga obligasyon ay kung ang isang partido ay nabigo na magbigay ng pagganap na itinakda ng kontrata o may mga pangyayari na malinaw na nagpapahiwatig na ang naturang pagganap ay hindi isasagawa sa loob ng itinatag na panahon, ang paksa ng kontra-pagganap ay may karapatang suspindihin ang pagganap ng obligasyon nito o ganap na tumanggi na isagawa ang kontrata at humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi (Clause 2 ng Artikulo 328 ng Civil Code).
Mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pag-upa
Sa modernong legal na literatura ay madalas na mahahanap ng isang tao ang paghuhusga na ang isang mahalagang kondisyon ng isang kasunduan sa pag-upa ay ang paksa lamang nito, na karaniwang nangangahulugan ng pag-aari na inuupahan. Ang ganitong mga paghatol ay batay sa isang mas pangkalahatang pananaw sa mga mahahalagang kondisyon ng anumang kontratang sibil. Ayon sa pananaw na ito, tanging ang mga tuntuning iyon lamang ang maaaring kilalanin bilang mahahalagang tuntunin ng isang kontrata, ang kawalan nito sa teksto ng kontrata ay nangangailangan ng pagkilala sa mga ito bilang hindi natapos.
Tila ang diskarte na ito ay lohikal na hindi tama, dahil sa kasong ito ang mismong konsepto ng "mahahalagang tuntunin ng kontrata" ay tinukoy sa pamamagitan ng pagpahiwatig ng mga kahihinatnan ng kawalan ng mga naturang termino sa kontrata. Bilang karagdagan, ang nilalaman at mismong pag-iral ng isa sa pinakamahalagang kategorya ng batas ng kontrata ay nakadepende sa pamamaraan ng gawaing pambatasan.
Higit pang mga detalye
Upang linawin ang kakanyahan ng konsepto ng "mahahalagang termino ng kontrata," kinakailangang sagutin ang tanong kung anong aspeto ng konsepto ng "kontrata" ang pinag-uusapan natin kapag pinag-aaralan natin ang problema ng mga mahahalagang tuntunin ng kontrata. Ang isang kontrata-transaksyon ay isang legal na katotohanan, na sa prinsipyo ay hindi maaaring magkaroon ng sarili nitong nilalaman, kabilang ang anumang mahahalagang kundisyon. Ang isang kasunduan ay isang dokumento, i.e. Ang isang tiyak na teksto na binubuo ng mga sugnay ay hindi rin magsisilbing mapagkukunan ng lahat ng mga tuntunin ng kontrata, dahil marami sa kanila ay tinutukoy ng mga kinakailangan at dispositive na mga kaugalian, pati na rin ang mga kaugalian sa negosyo (mga talata 4, 5 ng Artikulo 421 ng Civil Code) . Dahil dito, ang pag-aaral ng mga mahahalagang tuntunin ng kontrata ay nagsasangkot ng pagsusuri ng kontrata - isang legal na relasyon, ang nilalaman nito ay hindi limitado sa mga sugnay na nakapaloob sa teksto ng kontrata.
Kung mayroong isang dispositive na tuntunin tungkol sa anumang kondisyon ng kontrata, kung gayon ang kawalan sa teksto ng kontrata (i.e. sa kontrata - dokumento) ng isang sugnay na tumutukoy sa kundisyong ito ay hindi nangangahulugan na ang kaukulang kondisyon ay wala sa kontrata. . Sa kasong ito, siyempre, ibig sabihin namin ang kontrata bilang isang legal na relasyon. Ang konklusyong ito ay sumusunod mula sa pagsusuri ng mga probisyon na nakapaloob sa talata 4 ng Art. 421 ng Civil Code, ayon sa kung saan sa mga kaso kung saan ang isang kondisyon ng kontrata ay ibinigay para sa isang pamantayan na inilapat hangga't ang kasunduan ng mga partido ay hindi nagtatatag kung hindi man (dispositive norm), ang mga partido ay maaaring, sa pamamagitan ng kanilang kasunduan, ibukod ang nito aplikasyon o magtatag ng kundisyong naiiba sa itinatadhana dito. Sa kawalan ng naturang kasunduan, ang mga tuntunin ng kontrata ay tinutukoy ng isang dispositive norm. Iyon ang dahilan kung bakit (at hindi dahil sa ang katunayan na ang kondisyon ng kontrata ay nawawala ang kalidad nito bilang isang mahalagang kondisyon) ang kontrata, sa kawalan ng kaukulang kondisyon sa teksto nito, ay hindi maaaring kilalanin bilang hindi natapos.
Ngayon ay buksan natin ang sugnay 1 ng Art. 432 ng Civil Code, na naglalaman ng isang kahulugan ng mga mahahalagang tuntunin ng kontrata, na kinabibilangan ng mga kundisyon sa paksa ng kontrata, mga kundisyon na pinangalanan sa batas o iba pang mga legal na aksyon bilang mahalaga o kinakailangan para sa mga kontrata ng ganitong uri, bilang gayundin ang lahat ng mga kundisyong iyon kung saan, sa kahilingan ng isa sa mga partido ay dapat maabot ang isang kasunduan.
Kabilang sa lahat ng mga kondisyon ng anumang kontrata, kinakailangang i-highlight ang mga kundisyong iyon na bumubuo sa mga tampok na formative ng kaukulang obligasyong kontraktwal (na sumasalamin sa likas na katangian ng kontrata) at samakatuwid ay kasama ng mambabatas sa mismong kahulugan ng isang partikular na kontrata. Ang ganitong mga kundisyon ay walang alinlangan na mahahalagang tuntunin ng kontrata, dahil sa pamamagitan ng pagbibigay ng pangalan sa mga ito (kabilang ang mga ito sa kahulugan ng kontrata), ang mambabatas sa gayo'y nililinaw na ang mga kundisyong ito ay kinakailangan man lang para sa ganitong uri ng kontraktwal na obligasyon.
Isinasaalang-alang ang legal na kahulugan ng isang kasunduan sa pag-upa, katulad ng: sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa (pag-upa ng ari-arian), ang nagpapaupa (nagpapaupa) ay nangangako na bigyan ang nangungupahan (nangungupahan) ng ari-arian para sa isang bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit o para sa pansamantalang paggamit, dapat nating tapusin na ang mga Kundisyon sa termino ng pag-upa at upa ay tiyak na nauugnay sa mga mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pag-upa. Ang isa pang bagay ay ang Civil Code ay may kasamang discretionary rules na ginagawang posible upang matukoy ang mga tuntuning ito ng kontrata sa kaso kapag ang teksto ng kontrata ay hindi naglalaman ng kaukulang mga sugnay (Artikulo 610, 614), gayunpaman, ang pangyayaring ito ay hindi nangangahulugang na ang mga kondisyon sa panahon ng pag-upa at mga bayarin sa pag-upa ay hindi mahahalagang tuntunin ng anumang kasunduan sa pag-upa.
Ang una sa lahat ng mahahalagang kondisyon ng isang kontratang sibil sa talata 1 ng Art. 432 ng Civil Code ang pangalan ng isang kondisyon sa paksa ng kontrata. Dapat bigyang-diin na ang paksa ng kasunduan sa pag-upa ay hindi limitado sa pag-aari na inuupahan. Ang paksa ng kontrata, o sa halip, ang paksa ng obligasyon na nagmula sa kontrata, ay kumakatawan sa mga aksyon (o hindi pagkilos) na dapat gawin ng obligadong partido (o, nang naaayon, pigilin ang pagganap sa mga ito). Gaya ng binanggit ni D.I. Meyer, "ang paksa ng kontrata ay palaging karapatan sa aksyon ng iba...".
Paksa ng kasunduan sa pag-upa
Ang paksa ng anumang kontrata ay ang mga aksyon (o hindi pagkilos) na dapat gawin ng obligadong partido (o, nang naaayon, iwasang gawin ang mga ito).
Paksa ng kasunduan sa pag-upa ay:
- mga aksyon ng nagpapaupa upang bigyan ang nangungupahan ng pagmamay-ari at paggamit ng naupahang ari-arian, upang matiyak ang wastong paggamit nito ng huli (nagsasagawa ng malalaking pag-aayos, pag-iwas sa mga aksyon na lumilikha ng mga hadlang sa paggamit ng ari-arian);
- mga aksyon ng nangungupahan upang mapanatili ang ari-arian at gamitin ito para sa layuning tinukoy sa kasunduan, upang magbayad ng upa, gayundin upang ibalik ang naupahang ari-arian sa pagtatapos ng termino ng pag-upa.
Isinasaalang-alang ang mga detalye ng mga legal na relasyon sa pag-upa, lalo na: ang pagsasama sa kanilang nilalaman ng ilang mga pag-aari na elemento (ang karapatan ng paghalili, pagmamay-ari na mga paraan ng proteksyon), pati na rin ang pagbibigay sa nangungupahan ng katayuan ng may-ari ng titulo, masasabi nating na ang paksa ng kasunduan sa pagpapaupa ay may kasamang dalawang uri ng mga bagay:
- ang unang uri - kaukulang aksyon ng mga obligadong tao;
- ng pangalawang uri - ari-arian na, bilang resulta ng mga naturang aksyon, ay ibinibigay sa pagmamay-ari at paggamit ng nangungupahan, at sa pagtatapos ng panahon ng pag-upa ay ibinalik sa nagpapaupa.
Ang paksa ng kasunduan ay isang mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pag-upa, tulad ng ibang kontratang sibil. Ang Civil Code ay nagtatatag ng isang espesyal na tuntunin: ang kasunduan sa pag-upa, sa ilalim ng parusa na idineklara na hindi natapos, ay dapat maglaman ng data na ginagawang posible na tiyak na maitatag ang ari-arian na ililipat sa lessee bilang object ng lease (sugnay 3 ng Artikulo 607) . Nalalapat lamang ang probisyong ito sa naupahang bagay, at hindi nauubos ang mahahalagang tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, gaya ng madalas na pinaniniwalaan sa legal na literatura. Sa madaling salita, ang kawalan sa teksto ng kasunduan ng iba pang mga sugnay na kumokontrol sa mga aksyon ng mga partido upang ibigay ang naupahan na ari-arian sa nangungupahan, tiyakin ang pagpapanatili nito, magbayad ng upa, ibalik ang ari-arian sa nagpapaupa, ay binabayaran ng mga patakaran sa dispositive na tumutukoy sa pamamaraan at oras ng mga pagkilos na ito.
Kaya, upang makilala ang isang kasunduan sa pag-upa bilang natapos, ang mga partido ay talagang kinakailangan na sumang-ayon at direktang magbigay sa teksto ng kasunduan ng isang kondisyon tungkol sa ari-arian na paksa ng pag-upa. Ang lahat ng iba pang mga kundisyon na may kaugnayan sa paksa ng kasunduan ay maaaring matukoy alinsunod sa mga dispositive rules na nakapaloob sa Civil Code.
Ang pangalawang pangkat ng mga mahahalagang kondisyon, na direktang ipinahiwatig sa teksto ng Civil Code (sugnay 1 ng Artikulo 432), ay kinabibilangan ng mga kundisyon na pinangalanan sa batas o iba pang legal na aksyon alinman bilang mahalaga o bilang kinakailangan para sa mga kontrata ng ganitong uri.
Halimbawa, alinsunod sa talata 4 ng Art. 15 ng Pederal na Batas ng Oktubre 29, 1998 "Sa Pagpapaupa", ang kasunduan sa pagpapaupa ay dapat maglaman ng mga sumusunod na mahahalagang probisyon:
- isang tumpak na paglalarawan ng naupahang item;
- ang dami ng inilipat na mga karapatan sa ari-arian;
- pangalan ng lugar at indikasyon ng pamamaraan para sa paglilipat ng naupahang asset;
- indikasyon ng panahon ng bisa ng kasunduan sa pagpapaupa;
- ang pamamaraan para sa accounting ng balanse ng naupahang asset;
- ang pamamaraan para sa pagpapanatili at pag-aayos ng naupahang item;
- isang listahan ng mga karagdagang serbisyo na ibinigay ng nagpapaupa batay sa isang komprehensibong kasunduan sa pagpapaupa;
- indikasyon ng kabuuang halaga ng kasunduan sa pagpapaupa at ang halaga ng suweldo ng nagpapaupa;
- pamamaraan ng pagbabayad (iskedyul ng pagbabayad);
- pagpapasiya ng obligasyon ng lessor o lessee na i-insure ang inuupahang asset laban sa mga panganib na nauugnay sa kasunduan sa pagpapaupa, maliban kung itinakda ng kasunduan.
Ang huling pangkat ng mga mahahalagang tuntunin ng kontrata ay binubuo ng lahat ng mga kundisyong iyon kung saan, sa kahilingan ng isa sa mga partido, ang isang kasunduan ay dapat maabot. Ang pangkat na ito ng mga mahahalagang tuntunin ng kontrata ay may legal na kahalagahan lamang sa yugto ng pagtatapos ng kontrata (mga pre-contractual na contact ng mga partido), na ganap na nawala mula sa sandaling ang kontrata ay itinuturing na natapos.
Magkomento
Ang arbitrasyon at hudisyal na kasanayan ay hindi kasama ang lahat ng mga tuntunin ng kontrata na nakapaloob sa alok o pagtanggap sa pagtatapos nito bilang mahahalagang kondisyon. Nangangailangan ito na, na may kaugnayan sa nauugnay na termino, ang isa sa mga partido ay hayagang nagsasaad ng pangangailangan na maabot ang isang kasunduan sa ilalim ng banta ng pagtanggi na tapusin ang kontrata. Sa pagsasagawa, madalas na nangyayari na ang mga partido, kapag nagtapos ng isang kasunduan, ay hindi nalutas ang mga pagkakaiba, halimbawa, tungkol sa halaga ng kontraktwal na parusa para sa kabiguang matupad ang mga obligasyon, ngunit pagkatapos ay natupad ang mga tuntunin ng kasunduan. At kapag lumitaw ang isang pagtatalo na may kaugnayan sa aplikasyon ng pananagutan, ang isa sa mga partido ay nagpahayag na ang kontrata ay dapat isaalang-alang na hindi natapos, dahil sa isang pagkakataon ay walang naabot na kasunduan sa mga tuntunin ng kontrata sa halaga ng parusa. Sa kasong ito, kinikilala ang kontrata bilang natapos (ngunit walang kundisyon sa halaga ng parusa), na isinasaalang-alang na kapag tinapos ang kontrata, walang partido ang gumawa ng pahayag tungkol sa pangangailangan na maabot ang isang kasunduan sa pinagtatalunang termino ng kontrata.
Ang isang bahagyang naiibang diskarte ay sinusunod sa pagsasanay ng pagtatapos ng mga internasyonal na komersyal na kasunduan. Ang UNIDROIT (International Institute for the Unification of Private Law) Principles of International Commercial Contracts ay nagbibigay na ang tugon sa isang alok na nilayon upang magsilbing isang pagtanggap ngunit naglalaman ng mga karagdagang o ibang mga tuntunin na hindi nagbabago sa mga tuntunin ng alok ay isang pagtanggap maliban kung tututol ang nag-aalok sa mga tuntuning iyon nang walang labis na pagkaantala. pangangatwiran. Kung hindi niya ito gagawin, ang mga tuntunin ng kontrata ay ang mga tuntunin ng alok kasama ang mga pagbabagong nakapaloob sa pagtanggap (Artikulo 2.11). Kaya, kabilang sa mga kundisyong nakapaloob sa pagtanggap na dagdag o naiiba sa alok, ang mga hindi makabuluhang nagbabago sa mga tuntunin ng alok ay nakikilala. At sa kasong ito, ang kontrata ay kinikilala bilang natapos sa mga pagbabagong ito, maliban kung ang nag-aalok ay tumutol sa kanila nang walang labis na pagkaantala. Sa aktwal na komersyal na kasanayan, ang sagot sa tanong kung ang mga kondisyon ng alok ay makabuluhang nagbabago sa mga kundisyong iminungkahi sa pagtanggap, na naiiba sa kanila, ay nakasalalay sa mga partikular na pangyayari, sa partikular, sa lawak kung saan ang iba't ibang mga kundisyon na iminungkahi sa Ang pagtanggap ay karaniwang ginagamit sa nauugnay na larangan ng aktibidad ng negosyo at samakatuwid kung hindi inaasahan ang mga ito para sa nag-aalok. Sa anumang kaso, bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang mga karagdagang at iba't ibang mga kondisyon na may kaugnayan sa presyo o paraan ng pagbabayad, ang lugar at deadline para sa katuparan ng isang di-monetary na obligasyon, ang saklaw ng responsibilidad at ang pamamaraan para sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga partido ay isinasaalang-alang. isang makabuluhang pagbabago sa alok.
Panahon ng pagrenta
Ang panahon ng pagmamay-ari at paggamit ng inuupahang ari-arian ng nangungupahan ay palaging kinikilala bilang isang mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pag-upa (lease of property).
Ang Civil Code ay nagbibigay na ang isang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang panahon na tinutukoy ng kasunduan, ngunit pinapayagan nito ang pagtatapos ng isang kasunduan nang hindi tinukoy ang panahon ng pag-upa para sa ari-arian. Sa kasong ito, ang kasunduan sa pag-upa ay ituturing na natapos para sa isang hindi tiyak na panahon. Ang mga legal na kahihinatnan ng pagpapatupad ng isang kasunduan nang hindi tinukoy ang panahon ng pagrenta ay ang bawat isa sa mga partido sa naturang kasunduan ay tumatanggap ng karapatang unilaterally tanggihan ito anumang oras napapailalim sa babala tungkol dito mula sa kabilang partido isang buwan nang maaga, at kapag nagrenta ng real estate - tatlong buwan nang maaga (mga sugnay 1, 2 ng Artikulo 610).
Ang batas ay maaaring magtadhana ng mga huling araw para sa mga kasunduan na may kaugnayan sa ilang uri ng mga pagpapaupa o pagpapaupa ng ilang uri ng ari-arian. Sa kasong ito, hindi alintana kung ang mga partido ay nagpahiwatig ng anumang panahon ng pag-upa sa kasunduan, sa pag-expire ng deadline na itinatag ng batas, ang kasunduan sa pag-upa ay ituturing na winakasan (clause 3 ng Artikulo 610 ng Civil Code).
Sa mga kaso kung saan, sa pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan ay patuloy na gumagamit ng ari-arian at ang nagpapaupa ay hindi tumutol dito, ang kasunduan ay ituturing na na-renew sa parehong mga termino para sa isang hindi tiyak na panahon. Dahil dito, ang bawat partido ay maaaring humiling ng pagwawakas ng naturang kasunduan sa pamamagitan ng babala sa katapat nang hindi bababa sa tatlong buwan nang maaga (Artikulo 610 ng Civil Code).
Form at pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pag-upa
Ang mga kinakailangan para sa anyo ng isang kasunduan sa pag-upa ay nagmumula sa katotohanan na ang isang kasunduan kung saan ang isang legal na entity ay kumikilos bilang isang nagpapaupa o isang nangungupahan ay dapat tapusin sa pamamagitan ng pagsulat.
Kung ang mga partido sa kasunduan sa pag-upa, maliban sa real estate, ay mga mamamayan, ang mandatoryong nakasulat na form ay kinakailangan lamang kung ang kasunduan ay natapos para sa isang panahon ng higit sa isang taon (clause 1 ng Artikulo 609 ng Civil Code). Dito maaari nating tandaan ang pagkakaiba sa pagitan ng mga kinakailangan para sa anyo ng isang kasunduan sa pag-upa na natapos sa pagitan ng mga mamamayan at pangkalahatang tuntunin, na kinokontrol ang anyo ng mga transaksyon sa pagitan ng mga mamamayan sa kanilang sarili, ayon sa kung saan ang mga naturang transaksyon ay dapat tapusin sa pagsulat kung ang kanilang halaga ay lumampas sa 10,000 rubles, at sa mga kaso lamang na itinakda ng batas, anuman ang halaga ng transaksyon (Artikulo 161 ng Civil Code).
Ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate, tulad ng anumang transaksyon sa real estate (Artikulo 164 ng Civil Code), ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.
Ang anyo ng kasunduan sa pag-upa, na nagbibigay para sa kasunod na paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian na ito sa nangungupahan, ay kinokontrol sa isang espesyal na paraan (Artikulo 624 ng Civil Code). Ang mga naturang kasunduan ay dapat tapusin sa form na ibinigay para sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng nauugnay na ari-arian. Sa ch. 30 ng Civil Code, ang mga espesyal na kinakailangan para sa anyo ng kontrata ay itinatag lamang na may kaugnayan sa pagbebenta ng real estate (Artikulo 550) at pagbebenta ng mga negosyo (Artikulo 560). Ang kakanyahan ng mga kinakailangang ito ay bumabagsak sa katotohanan na ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate ay natapos nang nakasulat sa pamamagitan ng pagguhit ng isang dokumento na nilagdaan ng mga partido, at kung ang paksa ng pagbebenta ay isang negosyo, ang isang ulat ng imbentaryo ay dapat na nakalakip sa kasunduan, balanse sheet, ang konklusyon ng isang independiyenteng auditor sa komposisyon at halaga ng negosyo, pati na rin ang isang listahan ng lahat ng mga utang na kasama sa negosyo, na nagpapahiwatig ng mga nagpapautang, ang kalikasan, laki at oras ng kanilang mga paghahabol. Ang paglipat ng pagmamay-ari ng real estate sa ilalim ng isang kontrata para sa pagbebenta ng real estate sa bumibili, pati na rin ang kontrata para sa pagbebenta ng isang negosyo, ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.
Tulad ng para sa kasunduan sa pag-upa para sa movable property na naglalaman ng kondisyon sa karapatan ng nangungupahan na bilhin ito, ang naturang kasunduan ay maaaring tapusin sa anumang anyo na ibinigay para sa transaksyon, dahil sa Kabanata. 30 ng Civil Code walang mga espesyal na alituntunin na namamahala sa anyo ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta para sa movable property (clause 1 ng Artikulo 434).
Alinsunod sa talata 2 ng Art. 609 ng Civil Code, ang isang kasunduan sa pag-upa para sa real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, maliban kung itinakda ng batas. Sa ganitong kahulugan, ang "kung hindi man" ay itinatag kaugnay sa mga kasunduan sa pag-upa para sa mga naturang real estate na bagay tulad ng mga gusali o istruktura, na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado lamang kung ang mga ito ay natapos sa loob ng hindi bababa sa isang taon, at sa ibang mga kaso, ang Ang pagtatapos ng isang kasunduan ay sapat para sa kanilang pagpasok sa puwersa sa simpleng nakasulat na anyo sa pamamagitan ng pagguhit ng isang dokumento na nilagdaan ng mga partido (Artikulo 651 ng Civil Code).
Ang praktikal na kahalagahan ng pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa ng real estate ay, bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang isang kasunduan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay itinuturing na natapos mula sa sandali ng pagpaparehistro nito, maliban kung itinatadhana ng batas (clause 3 ng Artikulo 433 ng Civil Code).
Ang mga kasunduan sa pag-upa na ang layunin ay real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.
Higit pang impormasyon tungkol sa mga bagay sa real estate
Ang Civil Code ay naglalaman ng mga probisyon na ginagawang posible upang matukoy ang parehong mga pangkalahatang katangian ng mga bagay sa real estate at isang tinatayang listahan ng mga bagay sa real estate.
Alinsunod sa Art. 130 ng Civil Code, ang mga bagay na hindi natitinag (real estate, real estate) ay kinabibilangan ng mga land plot, subsoil plot, nakahiwalay na mga anyong tubig at lahat ng bagay na matatag na konektado sa lupa, i.e. mga bagay, ang paggalaw ng kung saan nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin ay imposible, kabilang ang mga kagubatan, pangmatagalang plantings, mga gusali, at mga istraktura. Kasama rin sa hindi natitinag na ari-arian ang sasakyang panghimpapawid at mga sasakyang pandagat, mga sasakyang pang-navigate sa loob ng bansa, at mga bagay sa kalawakan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Maaaring uriin ng batas ang iba pang ari-arian bilang hindi natitinag na ari-arian.
Kaya, ang mga pangunahing katangian ng real estate ay: una, isang malakas na koneksyon sa lupa; pangalawa, ang imposibilidad ng paglipat ng may-katuturang bagay nang walang hindi katimbang na pinsala sa layunin nito. Gayunpaman, ang mga katangiang ito ay hindi likas sa lahat ng ari-arian ng real estate. Ang mga nasabing real estate object ay kinabibilangan ng mga land plot, subsoil plot at water body, na pinangalanan sa Civil Code at mga independiyenteng pangunahing real estate object. Ang mga tinukoy na real estate object sa legal na literatura ay madalas na tumutukoy sa tinatawag na real estate ayon sa kalikasan.
Ang mga land plot ay kabilang sa mga real estate object kung saan ang batas ay maaaring magtatag ng mga paghihigpit sa paglahok sa paglilipat ng ari-arian. Ito ay pinatunayan, sa partikular, sa pamamagitan ng pamantayan na nilalaman sa talata 3 ng Art. 129 ng Civil Code, ayon sa kung aling lupain at iba pa Mga likas na yaman maaaring ihiwalay o ilipat mula sa isang tao patungo sa isa pa sa pamamagitan ng ibang paraan hanggang sa ang kanilang sirkulasyon ay pinahihintulutan ng mga batas sa lupa at iba pang likas na yaman.
Samakatuwid, sa kasalukuyan, tanging ang mga kapirasong lupa na nabibilang na sa pamamagitan ng karapatan ng pagmamay-ari ng mga mamamayan at legal na entity ay maaaring kilalanin bilang mga bagay ng isang kasunduan sa pag-upa. Dahil sa espesyal na kahalagahan sa lipunan, ang sirkulasyon ng mga plot ng lupa ay legal na limitado sa pampublikong interes, gayundin ang nilalaman ng mga karapatan ng sinumang gumagamit ng lupa o gumagamit ng likas na yaman, kabilang ang mga may-ari. Ang paglilipat ng mga plots ng lupa at iba pang likas na yaman ay dapat isagawa lamang sa lawak na ito ay pinahihintulutan ng espesyal na batas - mga batas sa lupa at iba pang likas na yaman.
Tulad ng mga land plot, subsoil plot at nakahiwalay na anyong tubig ay kinikilala bilang mga independiyenteng real estate object. Ang mga ito, tulad ng mga land plot, ay real estate dahil sa kanilang mga likas na pisikal na katangian, at hindi dahil sila ay bumubuo ng isang solong kabuuan kasama ang land plot. Kung hindi, imposibleng maitatag ang pagmamay-ari ng subsoil, anuman ang pagmamay-ari ng lupa. Ang kakaiba ng ganitong uri ng mga bagay ay ang mga ito ay napapailalim sa isang pagpapalagay ng pagmamay-ari ng estado: alinsunod sa talata 2 ng Art. 214 ng Civil Code, ang mga likas na yaman na hindi pag-aari ng mga mamamayan, legal na entity o munisipalidad ay pag-aari ng estado. Kaya, ang mga bagay na ito, sa prinsipyo, ay hindi makikilala bilang walang may-ari.
Ang mga bagay sa real estate tulad ng mga kagubatan at pangmatagalang pagtatanim ay inuri bilang tunay na ari-arian dahil sa kanilang hindi maihihiwalay na koneksyon sa lupain at ang imposibilidad ng paglipat nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin. Kasabay nito, kinakailangan na makilala mula sa mga kontrata sa mga bagay na ito bilang mga real estate (i.e. sa paglilipat ng kaukulang mga karapatan sa isang land plot) na mga transaksyon kung saan ang mga kagubatan at pangmatagalang pagtatanim ay ibinebenta bilang naitataas na ari-arian, kapag, halimbawa, " nakatayong kahoy” o pinutol na mga puno. Sa huling kaso, ang mga patakaran ng Civil Code sa mga transaksyon sa real estate ay hindi napapailalim sa aplikasyon, at ang mga kaukulang kasunduan ay natapos ayon sa mga patakaran para sa pagbebenta ng naitataas na ari-arian.<*>.
Ang mga gusali at istruktura ay mga bagay din ng real estate dahil sa kanilang hindi maihihiwalay na koneksyon sa lupa at, bilang isang resulta, ang imposibilidad ng paglipat ng mga ito nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin.
Ang karapatan ng pagmamay-ari ng mga gusali, istruktura at iba pang bagong likhang real estate, na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, ay nagmula sa sandali ng naturang pagpaparehistro (Artikulo 219 ng Civil Code). Ang probisyon na ito ng Civil Code ay nagbunga ng mga talakayan sa legal na literatura tungkol sa pagmamay-ari ng real estate ng mga gusali at istruktura na hindi pa natapos sa pamamagitan ng pagtatayo (construction in progress).
Ayon sa ilang mga may-akda, ang kakulangan ng ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado ng mga hindi natapos na mga proyekto sa pagtatayo ay nagdudulot ng mga pagdududa tungkol sa kanilang legal na kalikasan bilang real estate. Nangangahulugan ito na hanggang sa pagpaparehistro ng estado, ang bagong likhang ari-arian ay hindi maituturing na hindi natitinag.
Gayunpaman, pagkatapos ng Pederal na Batas "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito" ay magkabisa noong Hulyo 21, 1997.<*>ang isyung ito ay nalutas nang hindi malabo: ayon sa talata 2 ng Art. 25 ng Batas, kung kinakailangan upang makumpleto ang isang transaksyon sa isang hindi natapos na proyekto sa pagtatayo, ang karapatan sa tinukoy na real estate object ay nakarehistro batay sa mga dokumento na nagpapatunay sa karapatang gamitin ang land plot para sa paglikha ng mga real estate object ( sa mga naitatag na kaso, batay sa disenyo at pagtatantya ng dokumentasyon), pati na rin ang mga dokumento na naglalaman ng isang paglalarawan na hindi natapos na proyekto sa pagtatayo.
Ang opisyal na posisyon ng hudisyal na kasanayan sa isyu ng posibilidad ng pag-uuri ng mga hindi natapos na proyekto sa pagtatayo bilang real estate ay makikita sa Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Arbitrasyon Pederasyon ng Russia na may petsang Pebrero 25, 1998 No. 8 "Sa ilang mga isyu sa pagsasanay ng paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian at iba pang mga karapatan sa pag-aari." Kasama sa Resolusyong ito ang isang paliwanag ayon sa kung saan, sa loob ng kahulugan ng Art. 130 Civil Code at Art. 25 ng Batas sa Pagpaparehistro ng Estado, ang mga hindi natapos na proyekto sa pagtatayo na hindi paksa ng isang wastong kontrata sa pagtatayo ay inuri bilang real estate. Samakatuwid, kapag nilutas ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagmamay-ari ng hindi natapos na mga proyekto sa pagtatayo, ang mga korte ay dapat na ginagabayan ng mga patakaran na namamahala sa mga ligal na relasyon ng pagmamay-ari ng real estate at mga transaksyon dito, na isinasaalang-alang ang mga tampok na itinatag para sa paglitaw ng pagmamay-ari ng hindi natapos na mga proyekto sa pagtatayo at kanilang pagtatapon.
Kontrobersyal din ang isyu ng klasipikasyon bilang real estate. non-residential na lugar loob ng mga gusali. Ang katotohanan ay ang mga pamantayan ng Civil Code na kumokontrol sa mga relasyon na may kaugnayan sa paglilipat ng mga bagay sa real estate ay hindi nangangahulugan ng mga non-residential na lugar na tulad nito. Kasabay nito, pinapayagan ng Kodigo ang posibilidad ng pag-uuri ng iba pang mga bagay na hindi ibinigay ng Civil Code bilang real estate ng pederal na batas. Ang Pederal na Batas "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito" ay kinabibilangan ng mga non-residential na lugar sa listahan ng mga real estate object. Dahil dito, ang mga espesyal na alituntunin na namamahala sa kontrata para sa pagbebenta ng real estate ay napapailalim sa buong aplikasyon sa mga relasyon na may kaugnayan sa pagbebenta ng mga non-residential na lugar.
Ang isa pang bagay ay ang pag-uuri ng mga non-residential na lugar sa loob ng mga gusali bilang real estate at sa pagsasagawa ay nagbubunga ng medyo kabalintunaan na mga sitwasyon kapag, halimbawa, ang isang nangungupahan ng isang gusali para sa isang panahon na wala pang isang taon, na may karapatang lumipat. indibidwal na lugar (ibinigay sa kanya ng kasunduan sa pag-upa) para sa sublease, ipina-sublease ang mga ito sa isang ikatlong partido. tao sa loob ng ilang araw sa isang pulong o conference room at ang naturang kasunduan sa pag-upa ay nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado, sa kabila ng katotohanan na ang kasunduan sa pag-upa para sa ang mismong gusali ay hindi nakarehistro. Gayunpaman, ito ay isang katanungan sa halip na nasa loob ng kakayahan ng mambabatas, na nagpalawig ng rehimeng real estate sa mga transaksyon sa mga non-residential na lugar.
Itinatag ng Civil Code na ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado (sugnay 2 ng Artikulo 609). Kaya ang malinaw na legal na kahihinatnan: ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay itinuturing na natapos mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado nito (sugnay 3 ng Artikulo 433 ng Civil Code).
Pederal na Batas Blg. 218-FZ ng Hulyo 13, 2015 "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Real Estate" ay naglalaman ng Art. 51, na nagtatatag na ang pagpaparehistro ng estado ng pag-upa ng real estate ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa pag-upa para sa real estate na ito.
Ang isa sa mga partido sa kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay maaaring mag-aplay para sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate. Dahil iniuugnay ng mambabatas ang pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate sandali ng pagtatapos ng kontrata, ito ay isang legal na remedyo para sa mga partido sa kasunduan kung ang katapat ay umiiwas sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pagpapaupa ng real estate.
Mga paksa (mga partido) ng kasunduan sa pag-upa
Ang mga paksa (mga partido) ng kasunduan sa pag-upa (pag-upa ng ari-arian) ay
- nagpapaupa (nangungupahan);
- nangungupahan (nangungupahan).
Nagpapaupa ng ari-arian sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa ay maaaring mayroong may-ari nito o ibang tao na pinahintulutan ng batas o ang may-ari na umarkila ng ari-arian (Artikulo 608 ng Civil Code). Sa pagbalangkas ng probisyong ito, siyempre, isinasaalang-alang ng mambabatas na ang pagpapaupa ng ari-arian ay isang paraan ng pagtatapon ng ari-arian na ito. Samakatuwid, ang nagpapaupa ay ang may karapatang itapon ang nauugnay na ari-arian. Una sa lahat, ang karapatang ito ay nasa may-ari, dahil ang subjective na karapatan ng pagmamay-ari ay kinabibilangan, bilang isa sa mga pangunahing elemento, ang kapangyarihang magtapon ng ari-arian (Artikulo 209 ng Civil Code).
Higit pa tungkol sa mga panginoong maylupa
Ang isyu ng ibang tao na kumikilos bilang nagpapaupa ay medyo mas mahirap lutasin, dahil dapat silang bigyan ng naaangkop na kapangyarihan ng batas o ng may-ari mismo. Sa bisa ng batas, ang mga naturang karapatan ay tinataglay, halimbawa, ng mga paksa ng batas sa pamamahala ng ekonomiya: estado at munisipal na unitary enterprise. Totoo, may karapatan silang magrenta ng real estate lamang sa pahintulot ng may-ari na kinakatawan ng kanyang awtorisadong katawan (Artikulo 295 ng Civil Code).
Tulad ng para sa mga paksa ng pamamahala sa pagpapatakbo, ang isang negosyong pag-aari ng estado ay maaaring kumilos bilang isang nagpapaupa ng ari-arian ng estado (parehong naililipat at hindi natitinag) lamang sa pahintulot ng may-ari (Artikulo 297 ng Kodigo Sibil), at ang institusyon sa ilalim ng walang mga pangyayari ay may ang karapatang ipaupa ang ari-arian na itinalaga dito, pati na rin ang ari-arian na nakuha niya mula sa mga pondong inilalaan sa institusyon ayon sa pagtatantya. Kasabay nito, ang isang institusyon ay maaaring kumilos bilang isang nagpapaupa ng ari-arian na nakuha nito na may kita na natanggap bilang resulta ng aktibidad ng negosyante na pinahihintulutan ng institusyon alinsunod sa mga dokumentong bumubuo nito (Artikulo 298 ng Civil Code).
Lubhang mahalaga mula sa isang praktikal na pananaw ay ang tanong kung aling mga organo kontrolado ng gobyerno itinalaga ang mga tungkulin ng pamamahala at pagtatapon ng ari-arian ng estado, kabilang ang pag-upa nito.
Ang ari-arian ng estado na may kaugnayan sa pagmamay-ari ng mga nasasakupan na entidad ng Russian Federation, pati na rin ang munisipal na ari-arian, ay dapat na naupahan sa paraang tinutukoy ng legal na pagkilos ng may-katuturang entidad ng nasasakupan ng Russian Federation, at sa kawalan ng naturang legal act define the body authorized to lease the specified property, arbitration and judicial practice kumikilala sa mga naaangkop na property management committee bilang mga wastong landlord.
Tulad ng nalalaman, ang Russian Federation, ang mga nasasakupang entidad ng Russian Federation, pati na rin ang mga munisipalidad ay kinikilala bilang mga independiyenteng paksa ng mga karapatan sa pag-aari, kahit na dati ang mga bagay na sakop ng mga karapatan sa pag-aari ng mga paksang ito ay bumubuo ng isang solong pondo ng pag-aari ng estado. Kaugnay nito, ang mga hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga paksang ito ng mga karapatan sa ari-arian tungkol sa delimitasyon ng mga kapangyarihan ng huli na magtapon ng ari-arian, kabilang ang paglilipat nito para sa upa, ay nagpapatuloy hanggang ngayon. Ang ganitong mga hindi pagkakaunawaan ay nalutas pa rin ngayon ng mga korte ng arbitrasyon batay sa Resolusyon ng Kataas-taasang Konseho ng Russian Federation "Sa paghahati ng ari-arian ng estado sa Russian Federation sa pederal na ari-arian, ari-arian ng estado ng mga republika sa loob ng Russian Federation, mga teritoryo, mga rehiyon. , autonomous na rehiyon, autonomous okrugs, lungsod ng Moscow at St. Petersburg at munisipal na ari-arian", pati na rin ang iba pang mga legal na kilos na kumokontrol sa pamamaraan para sa pag-uuri ng iba't ibang mga bagay bilang pederal na ari-arian, pag-aari ng mga nasasakupan na entity ng Russian Federation at munisipal na ari-arian.
Kasabay nito, dapat itong isaalang-alang na ang lahat ng mga bagay na may kaugnayan sa estado o munisipal na ari-arian ay nahahati sa dalawang kategorya: una, ito ay ari-arian na direktang pagmamay-ari ng estado o munisipyo, i.e. ari-arian na hindi itinalaga sa ibang mga legal na entity sa pamamagitan ng pagmamay-ari na karapatan. Ang nasabing pag-aari ay bumubuo sa treasury ng estado (munisipal na entity). Kaugnay ng ari-arian na ito, ang estado (munisipal na entity), na kinakatawan ng mga awtorisadong katawan, ay nagpapanatili ng mga karapatan sa pagmamay-ari nito nang buo at maaaring itapon ito sa sarili nitong pagpapasya, kabilang ang paglilipat ng tinukoy na ari-arian para sa upa.
Kasama sa ikalawang kategorya ang ari-arian na itinalaga ng estado o munisipalidad sa mga legal na entity sa karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, pamamahala sa pagpapatakbo o iba pang mga karapatan sa pag-aari. Kaugnay ng ari-arian na ito, ang estado (munisipal na entity), gayundin ang mga katawan na pinahintulutan ng mga ito, ay nagpapanatili lamang ng mga kapangyarihan ng may-ari na direktang tinukoy sa batas. Halimbawa, ang may-ari ng ari-arian sa ilalim ng kontrol sa ekonomiya ng isang estado (munisipal) na negosyo ay hindi pinagkalooban ng batas ng karapatang itapon ang ari-arian na kabilang sa negosyong ito (Artikulo 295 ng Civil Code). Samakatuwid, wala sa mga katawan ng estado (munisipyo) ang may karapatang kumilos bilang isang nagpapaupa ng ari-arian na itinalaga sa balanse ng isang estado (munisipal) na negosyo. Sa ganitong kahulugan, ang probisyon sa pagbibigay ng kapangyarihan sa State Property Committee ng Russian Federation (ngayon ay Ministry of State Property ng Russian Federation) at iba pang mga property management committee na may eksklusibong karapatang mag-arkila ng real estate ng mga negosyong pag-aari ng estado at ang kanilang mga istrukturang dibisyon , na nakapaloob sa Dekreto ng Pangulo ng Russian Federation ng Oktubre 14, 1992 N 1230 "Sa regulasyon ng mga relasyon sa pag-upa at pribatisasyon ng naupahang ari-arian ng mga negosyo ng estado at munisipyo" ay sumasalungat sa Civil Code at hindi napapailalim sa aplikasyon.
Tungkol sa nangungupahan, kung gayon ang sinumang may kakayahang mamamayan o organisasyon na isang legal na entity ay maaaring kumilos sa kapasidad na ito. Sa anumang kaso, ang Civil Code ay hindi naglalaman ng anumang mga espesyal na alituntunin na naglilimita sa mga karapatan ng mga paksa ng paglilipat ng ari-arian upang makatanggap ng ari-arian para sa upa.
Mga bagay na inuupahan
Ang bagay ng pag-upa ay maaaring anumang ari-arian (mga bagay) na hindi nawawala ang mga likas na katangian nito sa panahon ng paggamit: mga plot ng lupa, natural na bagay, negosyo at iba pang mga complex ng ari-arian, mga gusali, istruktura, kagamitan, sasakyan, atbp.
Ang batas ay maaaring magtatag ng mga uri ng ari-arian, ang pag-upa nito ay hindi pinahihintulutan o limitado (Clause 1, Artikulo 607 ng Civil Code) (ngayon ay walang ganoong batas).
Ang ilang mga paghihigpit para sa pagpapaupa ng mga likas na bagay ay direktang itinatag ng mga pederal na batas. Kaya, alinsunod sa Art. 11 ng Pederal na Batas "On Subsoil" subsoil plots ay maaaring ibigay para sa paggamit batay sa mga lisensyang inisyu ng mga awtorisadong katawan ng estado. Ang mga katulad na kinakailangan ay itinatag ng Kodigo sa Tubig ng Russian Federation (Artikulo 46 - 53) tungkol sa pagkakaloob ng mga katawan ng tubig para magamit. Ang mga lugar ng pondo ng kagubatan ay maaari ding ilipat para sa pag-upa (gamitin) lamang batay sa mga lisensya (Artikulo 34 ng Forest Code ng Russian Federation).
Ang layunin ng isang kasunduan sa pag-upa ay hindi maaaring maging isang karapatan sa pag-aari, na, sa pamamagitan ng kahulugan, ay hindi maaaring ilipat sa pag-aari ng ibang tao. Ang posibilidad ng paglipat para sa upa at Pera, dahil ang buong punto ng paggamit sa mga ito ay gamitin ang mga ito.
Sa pang-araw-araw na pagsasanay ng mga sports club, ang mga kontrata ay madalas na natapos para sa pag-upa ng mga atleta sa larangan ng sports ng koponan. Ang mga naturang kasunduan ay dapat kilalanin bilang mga walang bisang transaksyon, dahil ang mga indibidwal (manlalaro) ay mga paksa ng mga karapatang sibil at sa ilalim ng anumang pagkakataon ay hindi maaaring kilalanin bilang mga bagay ng mga transaksyong sibil.
Ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa ari-arian ay dapat sumunod sa mga kinakailangan ng Civil Code (clause 3 ng Artikulo 607), ibig sabihin: ang kasunduan sa pag-upa ay dapat maglaman ng data na ginagawang posible na tiyak na maitatag ang ari-arian na ililipat sa nangungupahan bilang ang inuupahang bagay. Sa kawalan ng data na ito sa kontrata, ang kondisyon tungkol sa bagay na uupahan ay itinuturing na hindi napagkasunduan ng mga partido, at ang kaukulang kontrata ay hindi itinuturing na natapos.
Mga nilalaman ng kasunduan sa pag-upa (mga karapatan at obligasyon ng mga partido sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa)
Gayunpaman, sa anumang kasunduan sa pag-upa ay may mga grupo ng mga kundisyon na tumutukoy sa mga responsibilidad ng nagpapaupa at ng nagpapaupa, ayon sa pagkakabanggit. Halimbawa, ang mga kundisyon na nagtatakda ng mga obligasyon ng nagpapaupa ay kadalasang kinabibilangan ng mga sumusunod na kondisyon: tungkol sa inuupahang ari-arian, tungkol sa pamamaraan at mga tuntunin para sa pagbibigay nito sa nangungupahan.
Ang mga tuntunin ng kasunduan na kumokontrol sa pamamaraan para sa paggamit ng naupahang ari-arian, ang halaga ng mga pagbabayad sa pag-upa, ang pamamaraan at oras para sa kanilang pagbabayad, ay karaniwang tumutukoy sa mga obligasyon ng nangungupahan.
Mga responsibilidad ng may-ari
Ang pangunahing obligasyon ng nagpapaupa sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa ay upang bigyan ang nangungupahan ng ari-arian sa isang kondisyon na sumusunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa at ang layunin ng ari-arian na ito, kasama ang lahat ng mga accessory at kaugnay na mga dokumento nito (Artikulo 611 ng Civil Code). Ang inuupahang ari-arian ay dapat ilipat sa nangungupahan sa loob ng panahon na itinakda ng kontrata, at kung wala ito - sa loob ng makatwirang panahon. Kung hindi matupad ng nagpapaupa ang obligasyong ito, natatanggap ng nangungupahan ang karapatan na bawiin ang inuupahang ari-arian alinsunod sa Art. 398 ng Civil Code at hinihiling mula sa lessor na bayaran ang mga pagkalugi na dulot ng hindi napapanahong paglipat ng naupahan na ari-arian. Kung, bilang resulta ng pagkaantala sa paglipat ng ari-arian, ang nangungupahan ay nawalan ng interes sa pagtupad sa kasunduan sa pag-upa, maaari siyang kumilos nang iba: maghain ng kahilingan para sa pagwawakas ng kasunduan at para sa kabayaran ng nagpapaupa para sa mga pagkalugi na sanhi ng pagkabigo tuparin ang mga obligasyong kontraktwal.
Gaya ng nabanggit na, ang ari-arian na inilipat sa nangungupahan ay dapat sumunod sa mga tuntunin ng kasunduan at sa layunin ng ari-arian na ito. Samakatuwid, ang nagpapaupa ay hindi mananagot para sa mga depekto sa inuupahang ari-arian na napagkasunduan niya noong tinapos niya ang kasunduan sa pag-upa o nalaman nang maaga ng nangungupahan. Ang nagpapaupa ay hindi rin mananagot para sa mga pagkukulang na dapat na natuklasan ng nangungupahan sa panahon ng isang inspeksyon ng ari-arian o sinusuri ang kakayahang magamit nito kapag nagtapos ng isang kasunduan o paglilipat ng ari-arian para sa upa.
Sa lahat ng iba pang mga kaso, ang responsibilidad para sa mga depekto sa inuupahang ari-arian ay nakasalalay sa nagpapaupa. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga pagkukulang na pumipigil sa paggamit ng naupahang ari-arian para sa nilalayon nitong layunin, ganap man o bahagyang. Sa ganitong mga sitwasyon, maaaring gamitin ng nangungupahan ang mga pamamaraan na ibinigay sa kanya ng Civil Code (Artikulo 612) upang protektahan ang nilabag na karapatan, ibig sabihin:
- demand mula sa lessor alinman sa pag-aalis ng mga depekto sa ari-arian nang walang bayad, o isang proporsyonal na pagbawas sa upa, o reimbursement ng mga gastos na natamo niya upang maalis ang mga depekto ng naupahan na ari-arian;
- direktang pigilin ang halaga ng mga gastos na natamo niya upang maalis ang mga naturang kakulangan mula sa mga pagbabayad sa pag-upa dahil sa nagpapaupa, na napapailalim sa paunang abiso ng nagpapaupa;
- humingi ng maagang pagwawakas ng kontrata.
Ang nagpapaupa ay binibigyan ng tanging pagkakataon upang maiwasan ang mga negatibong kahihinatnan. Upang gawin ito, siya, na nakatanggap ng naaangkop na paunawa mula sa nangungupahan, ay dapat na agad na palitan ang ari-arian na ibinigay sa nangungupahan ng iba pang katulad na ari-arian sa tamang kondisyon o alisin ang mga depekto ng ari-arian na naupahan sa kanya nang walang bayad.
Ang Civil Code ay hindi ibinubukod ang posibilidad ng pagpapaupa ng ari-arian na nahahadlangan ng mga karapatan ng mga ikatlong partido (tulad ng mga easement, liens, atbp.), na nananatiling may bisa sa panahon ng bisa ng kasunduan sa pag-upa. Gayunpaman, dahil ang paggamit ng mga ikatlong partido ng kanilang mga karapatan sa naupahang ari-arian ay maaaring magsama ng mga negatibong kahihinatnan para sa nangungupahan (halimbawa, pagreremata sa inuupahang ari-arian, na siyang paksa rin ng isang pangako), ang Civil Code ay nag-oobliga sa nagpapaupa na bigyan ng babala ang nangungupahan tungkol sa lahat ng karapatan ng mga ikatlong partido sa inuupahang ari-arian para sa paupahang ari-arian. Kung hindi, ang nangungupahan ay maaaring humingi mula sa nagpapaupa ng pagbawas sa halaga ng upa o pagwawakas ng kontrata at kabayaran para sa mga pagkalugi (Artikulo 613).
Bilang karagdagan, sa ilalim ng ilang mga kundisyon, ibig sabihin: kapag may tunay na panganib para sa nangungupahan na mawala ang kanyang karapatan sa pag-upa sa ari-arian ng may utang dahil sa isang ikatlong partido - ang nagpapautang ng nagpapaupa - pagreremata sa inuupahang ari-arian - ang nangungupahan ay maaaring, sa kanyang sarili. gastos, masiyahan ang kaukulang paghahabol ng pinagkakautangan nang walang pahintulot ng may utang - may-ari. Sa kasong ito, ang mga karapatan ng pinagkakautangan sa ilalim ng obligasyon kung saan ang lessor ay gumaganap bilang isang may utang ay ipapasa sa lessee sa pamamagitan ng subrogation (Artikulo 313 ng Civil Code).
Ang mga responsibilidad ng may-ari ay hindi nagtatapos sa paglilipat ng inuupahang ari-arian sa nangungupahan. Hanggang sa katapusan ng kasunduan sa pag-upa, ang obligasyong ito ay nananatiling bilateral sa kalikasan.
Sa pamamagitan ng pamamahagi ng mga responsibilidad para sa pagpapanatili ng inuupahang ari-arian sa pagitan ng mga partido sa kasunduan sa pag-upa at pagsasaalang-alang sa pansamantalang katangian ng pag-aari at paggamit ng nangungupahan sa inuupahang ari-arian, itinalaga ng mambabatas ang responsibilidad para sa pagsasagawa ng mga pangunahing pagkukumpuni ng naupahang ari-arian sa ang nagpapaupa; kung hindi man ay maaaring itadhana ng batas o kontrata. Ang mga pangunahing pag-aayos ay dapat isagawa ng nagpapaupa sa kanyang sariling gastos sa loob ng panahon na itinatag ng kontrata, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kontrata o mayroong isang kagyat na pangangailangan, ang nagpapaupa ay dapat magsagawa ng malalaking pag-aayos sa loob ng makatwirang panahon . Kung ang nagpapaupa ay nabigong matupad ang obligasyong ito, ang mga malalaking pagkukumpuni ay maaaring isagawa ng nangungupahan, na may karapatang humiling ng pagbabayad ng mga gastos na natamo mula sa nagpapaupa o upang mabawi ang mga ito laban sa dapat bayaran sa upa.
Bilang karagdagan sa obligasyon na magsagawa ng malalaking pag-aayos, ang nagpapaupa ay dapat umiwas sa anumang mga aksyon na lumilikha ng mga hadlang para sa nangungupahan sa paggamit ng inuupahang ari-arian alinsunod sa layunin nito na itinakda para sa kontrata. Sa kabila ng kawalan ng direktang indikasyon sa usaping ito sa batas, ang nabanggit na obligasyon ng nagpapaupa ay sumusunod sa legal na katayuan ng nangungupahan bilang may-ari ng titulo na may paraan ng proteksyon sa pagmamay-ari (property), kabilang ang laban sa may-ari ng ari-arian - ang nagpapaupa.
Mga responsibilidad ng nangungupahan
Maaari kang pumili tatlong pangunahing responsibilidad ng isang nangungupahan na nagmumula sa kasunduan sa pag-upa:
- gamitin ang naupahan na ari-arian alinsunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, at kung ang mga naturang kundisyon ay hindi tinukoy sa kasunduan, pagkatapos ay alinsunod sa layunin ng ari-arian (sugnay 1 ng Artikulo 615 ng Civil Code);
- napapanahong pagbabayad ng upa para sa paggamit ng naupahang ari-arian (Artikulo 614 ng Civil Code);
- pagbabalik ng naupahang ari-arian sa pagtatapos ng termino ng pag-upa nito o sa pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa para sa iba pang mga kadahilanan (na kung saan dapat na tinukoy sa kontrata, tingnan ang Determinasyon ng Korte Suprema ng Russian Federation na may petsang Agosto 21, 2015 No. 310-ES15-4004, A08-7981/2013).
Higit pang mga detalye
Una, obligado ang nangungupahan na gamitin ang naupahang ari-arian alinsunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, at kung ang mga naturang kundisyon ay hindi tinukoy sa kasunduan, pagkatapos ay alinsunod sa layunin ng ari-arian (sugnay 1 ng Artikulo 615 ng Civil Code) . Tila ang mambabatas sa pamantayang ito, na nagtatatag ng kaukulang obligasyon ng nangungupahan, ay hindi nakatuon sa salitang "paggamit", ngunit sa katotohanan na ang gayong paggamit ay dapat sumunod sa kasunduan o sa layunin ng ari-arian. Ang konklusyon na ito ay maaaring kumpirmahin sa pamamagitan ng katotohanan na ang mga negatibong kahihinatnan ay ibinibigay hindi para sa kaso kung ang nangungupahan ay hindi aktwal na gumagamit ng naupahang ari-arian, ngunit bilang isang resulta ng paggamit ng tinukoy na ari-arian na hindi alinsunod sa mga tuntunin ng kontrata o ang layunin ng ang ari-arian, na maaaring magsama ng pagwawakas ng kontrata at kabayaran para sa mga pagkalugi ( sugnay 3 ng artikulo 615 ng Civil Code).
Sa proseso ng paggamit ng ari-arian, maliban kung itinakda ng batas o kontrata, ang nangungupahan ay obligado na panatilihin ito sa mabuting kondisyon, magsagawa ng mga regular na pag-aayos sa kanyang sariling gastos at pasanin ang pasanin ng mga gastos para sa pagpapanatili ng naupahang ari-arian (sugnay 2 ng Artikulo 616 ng Civil Code).
Kung tungkol sa aktwal na paggamit ng inuupahang ari-arian, hindi ito maituturing na responsibilidad ng nangungupahan, dahil ito ang tiyak na interes ng huli. Bilang karagdagan sa pagbibigay-kasiyahan sa mga pangangailangan ng nangungupahan, ang paggamit ng ari-arian batay sa isang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay sa nangungupahan ng pagkakataon na kunin ang mga kapaki-pakinabang na ari-arian nito at iangkop ang mga prutas, produkto at kita na natanggap bilang resulta ng paggamit ng naupahang ari-arian. Bilang isang obligasyon ng nangungupahan na nauugnay sa paggamit ng naupahang ari-arian, kinakailangang kilalanin ang pangangailangang sumunod sa mga paghihigpit na itinatag ng batas o itinatadhana ng kontrata.
Sa partikular, ang ilang mga kapangyarihan na nagmumula sa karapatang gamitin ang inuupahang ari-arian ay maaaring gamitin ng nangungupahan lamang sa pahintulot ng nagpapaupa. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga espesyal na kapangyarihan, ang paggamit nito ay maaaring magresulta sa pagtatapon ng naupahang ari-arian. Kabilang dito ang mga sumusunod na karapatan: mag-sublease ng naupahang ari-arian (sublease); ilipat ang iyong mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa sa ibang tao (release); magbigay ng inuupahang ari-arian para sa libreng paggamit; mga karapatan sa pag-upa ng pangako; gumawa ng mga karapatan sa pag-upa bilang isang kontribusyon sa awtorisadong kapital ng mga kumpanya ng negosyo, ang bahaging kapital ng mga pakikipagsosyo sa negosyo o isang bahaging kontribusyon sa isang kooperatiba ng produksyon. Malinaw, ang pahintulot ng nagpapaupa sa mga kasong ito ay kinakailangan sa kadahilanang ang paggamit ng lessee ng mga karapatang ito ay maaaring humantong sa pagkawala ng karapatan ng nagpapaupa sa pagmamay-ari ng ari-arian na naupahan sa kanya.
Tulad ng nabanggit, ang isang kasunduan sa sublease ay maaaring tapusin ng isang nangungupahan sa isang ikatlong partido (subtenant) lamang sa pahintulot ng nagpapaupa. Naturally, ang termino ng sublease agreement ay hindi maaaring lumampas sa termino ng pangunahing lease agreement. Ang mga patakaran sa mga kasunduan sa pag-upa ay nalalapat sa mga relasyon sa pagpapaupa.
Sa totoong buhay, ang mga sublease na relasyon ay medyo laganap. Samakatuwid, ang mga nauugnay na probisyon ng Civil Code ay nangangailangan ng ilang karagdagang komento.
Dati, sa ilalim ng umiiral na batas, ang paglipat ng isang nangungupahan ng naupahang ari-arian upang i-sublease ay pinapayagan din na may pahintulot ng pangunahing nagpapaupa. Gayunpaman, ang iba pang mga isyu na may kaugnayan sa regulasyon ng sublease, lalo na ang kapalaran ng sublease agreement sa kaganapan ng pagwawakas ng mga obligasyon sa ilalim ng pangunahing kasunduan sa pag-upa, ay nanatili sa labas ng saklaw ng mambabatas. Kasabay nito, ang arbitrasyon at hudisyal na kasanayan ay batay sa pangangailangan upang matiyak ang proteksyon ng mga karapatan ng subtenant kahit na sa kaganapan na ang mga aktibidad ng nangungupahan ay winakasan, na nagsilbing dahilan para sa pagwawakas ng mga relasyon sa kontraktwal na may kaugnayan sa ang pag-arkila. Sa ganitong mga sitwasyon, naniniwala ang mga korte ng arbitrasyon na ang kasunduan sa sublease ay nanatiling may bisa sa isang binagong anyo: ang lugar ng nangungupahan na nagpaupa ng ari-arian ay inookupahan ng nagpapaupa sa ilalim ng pangunahing kasunduan sa pagpapaupa.
Kasabay nito, ang pagpapakilala ng bahagi ng isa ng Civil Code ay nag-alis ng gayong kasanayan ng karapatang umiral. Ang katotohanan ay, ayon sa talata 3 ng Art. 308 ng Civil Code, ang isang obligasyon ay hindi maaaring lumikha ng mga obligasyon para sa mga taong hindi nakikilahok dito bilang mga partido, i.e. para sa mga ikatlong partido (sa aming kaso, para sa nagpapaupa). Kasama sa ikalawang bahagi ng Civil Code (Artikulo 618) ang ilang mga probisyon na nagbibigay ng karagdagang proteksyon sa mga karapatan at lehitimong interes ng subtenant. Ang maagang pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa, siyempre, ay nangangailangan ng pagwawakas ng kasunduan sa sublease na natapos alinsunod dito. Gayunpaman, ang subtenant sa kasong ito ay tumatanggap ng karapatang humiling mula sa nagpapaupa sa pangunahing kasunduan sa pag-upa upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa sa kanya para sa ari-arian na ginamit niya alinsunod sa kasunduan sa sublease, sa loob ng natitirang termino ng sublease at sa mga tuntuning naaayon sa mga tuntunin ng winakasan na kasunduan sa pag-upa. Ito ay maaaring ipatupad ng subtenant hanggang sa paghahain ng paghahabol sa korte (arbitration court) upang pilitin ang nagpapaupa na pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa.
Ang pangalawang pangunahing responsibilidad ng nangungupahan ay binubuo ng napapanahong pagbabayad ng upa para sa paggamit ng naupahang ari-arian (Artikulo 614 ng Civil Code). Bukod dito, mula sa kahulugan ng isang kasunduan sa pag-upa (pagbibigay sa nangungupahan ng ari-arian para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit para sa isang bayad), sumusunod na ang kondisyon ng upa ay tumutukoy sa mga mahahalagang tuntunin ng anumang kasunduan sa pag-upa.
Gayunpaman, ang isang kasunduan sa pag-upa kung saan walang indikasyon ng halaga ng renta na kokolektahin mula sa nangungupahan, sa kaibahan sa pangkalahatang tuntunin tungkol sa mga mahahalagang tuntunin ng kasunduan (Artikulo 432 ng Civil Code), ay hindi maaaring kilalanin bilang hindi. nagtapos. Naging posible ito salamat sa isang espesyal na tuntunin na itinatag ng Civil Code para sa kaso kapag ang kasunduan sa pag-upa ay hindi tumutukoy sa pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa. Ayon sa panuntunang ito, sa ganitong mga sitwasyon ay isasaalang-alang na ang mga partido ay itinatag sa kasunduan ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa, kadalasang inilalapat kapag nagpapaupa ng katulad na ari-arian sa ilalim ng maihahambing na mga pangyayari. Madaling mapansin na ang panuntunang ito ay ganap na tumutugma sa mga probisyon na ginagawang posible upang matukoy ang presyo ng anumang bayad na kontratang sibil sa kawalan ng kaukulang kondisyon sa teksto ng kontrata (Artikulo 424 ng Civil Code).
Ang Civil Code ay nagbibigay ng ilang mga opsyon para sa pagtatatag ng upa sa kasunduan. Kasabay nito, ang saklaw ng pagpapahayag ng kalooban ng mga partido ay makabuluhang pinalawak.
Ang upa ay maaaring itatag sa kontrata kapwa may kaugnayan sa naupahang ari-arian sa kabuuan, at may kaugnayan sa bawat isa sa mga pangunahing bahagi nito. Ang mga sumusunod na pangunahing paraan ng upa ay ibinibigay: ilang mga pagbabayad sa isang nakapirming halaga, na ginawa nang pana-panahon o sabay-sabay; ang itinatag na bahagi ng mga produkto, prutas, at kita na natanggap bilang resulta ng paggamit ng naupahang ari-arian; ilang mga serbisyong ibinigay ng nangungupahan sa may-ari; paglipat ng lessee sa lessor ng ari-arian o pag-upa ng bagay na itinakda ng kontrata; pagpapataw sa lessee ng mga gastos na itinakda ng kontrata para sa pagpapabuti ng inuupahang ari-arian.
Dapat bigyang-diin na ang listahan sa itaas ng mga posibleng anyo ng upa ay hindi kumpleto o kailangan. Ang mga partido ay may karapatang magtatag ng upa sa kontrata alinman sa anyo ng isang kumbinasyon ng ilan sa mga form na ito, o sa isang ganap na naiibang anyo na hindi ibinigay ng Civil Code.
Ang mga pagbabago sa upa ay maaaring gawin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda para sa kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Sa kahilingan ng isa sa mga partido, lalo na ang lessee, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin pababa kung, dahil sa mga pangyayari kung saan hindi siya mananagot, sa panahon ng kasunduan sa pag-upa ang mga kondisyon para sa paggamit ng naupahang ari-arian o ang ang kondisyon ng ari-arian na ito ay lumala nang husto.
Ipinapakita ng pagsasanay na kapag lumitaw ang mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa mga pagbabago sa upa, ang mapagpasyang salik ay kung paano inayos ng mga partido ang pamamaraan para sa pagpapalit ng upa kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa.
Isa pa pangunahing responsibilidad ng nangungupahan ay ang pagbabalik ng naupahang ari-arian sa pagtatapos ng termino ng pag-upa nito o sa pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa para sa iba pang mga kadahilanan. Sa bisa ng Art. 622 ng Civil Code, sa kaganapan ng pagwawakas ng mga kontraktwal na relasyon na may kaugnayan sa pag-upa ng ari-arian, anuman ang mga dahilan para sa naturang pagwawakas, ang nangungupahan ay obligadong ibalik sa nagpapaupa ang ari-arian na inupahan sa kanya ng huli sa kondisyon sa na natanggap niya ito, isinasaalang-alang ang normal na pagkasira o sa kondisyong ibinigay para sa kasunduan. Kung ang obligasyong ito ay hindi natupad ng nangungupahan, dapat siyang magbayad ng upa sa may-ari para sa buong panahon ng pagkaantala sa pagbabalik ng ari-arian at, bilang karagdagan, bayaran siya para sa mga pagkalugi sa bahaging hindi sakop ng halaga ng mga pagbabayad sa pag-upa. Kung ang tinukoy na obligasyon na ibalik ang ari-arian ay hindi natupad, ang nagpapaupa, siyempre, ay may karapatang hilingin ang pagbabalik ng kanyang ari-arian nang sapilitan.
Sa arbitrasyon at hudisyal na kasanayan, isang problema ang lumitaw na may kaugnayan sa kwalipikasyon ng naturang mga paghahabol ng mga panginoong maylupa, na sa mga pahayag ng paghahabol ay karaniwang tinutukoy bilang mga kahilingan para sa pagpapaalis sa isang dating nangungupahan o para sa huli na lisanin ang mga lugar na inookupahan niya nang walang legal bakuran. Kadalasan mayroong mga kaso kapag ang mga naturang kahilingan ay kwalipikado ng mga korte bilang mga negatoryong pag-aangkin o bilang mga paghahabol upang maibalik ang sitwasyon na umiral bago ang paglabag sa mga pansariling karapatan; ngunit kadalasan, ang mga kahilingan ng mga panginoong maylupa na paalisin ang isang nangungupahan o lisanin ang lugar na kanilang inookupahan ay itinuring sa arbitrasyon at hudisyal na kasanayan bilang mga paghahabol sa pagpapatunay (upang bawiin ang ari-arian mula sa ilegal na pag-aari ng ibang tao). Gamit ang isa sa mga kaso bilang isang halimbawa, kinilala ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ang kasanayang ito bilang mali at nagbigay ng angkop na paliwanag.
Pinag-uusapan natin ang isang tipikal na sitwasyon kapag ang may-ari ng isang non-residential na lugar ay nag-apply sa arbitration court na may paghahabol na paalisin ang organisasyon dahil sa pag-expire ng kasunduan sa pag-upa. Ang korte ng arbitrasyon, na nag-oobliga sa nasasakdal na lisanin ang hindi tirahan na lugar at ilipat ito para magamit sa nagsasakdal, ay maling nag-udyok sa desisyon nito sa pamamagitan ng pagtukoy sa Art. 301 Kodigo Sibil. Kaugnay ng kasong ito, ipinahiwatig ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na ang Art. 301 ng Civil Code (vindication claim) ay inilalapat sa kaso kapag ang isang tao na nagtuturing sa kanyang sarili na may-ari ng pinagtatalunang ari-arian ay i-reclaim ang ari-arian na ito mula sa ilegal na pag-aari ng ibang tao, i.e. mula sa pagmamay-ari ng isang taong nagmamay-ari ng ari-arian nang walang wastong legal na batayan. Sa kasong ito, sinakop ng nasasakdal ang lugar batay sa isang kasunduan sa pag-upa (hanggang sa pagwawakas nito), samakatuwid ang kanyang obligasyon na ibalik ang ari-arian sa isang bakanteng form sa lessor ay dapat matukoy alinsunod sa mga kondisyon na ibinigay ng batas sa lease (Tingnan ang talata 17 ng Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa proteksyon ng mga karapatan sa ari-arian at iba pang mga tunay na karapatan (liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Abril 28, 1997 No. 13).
Mula sa paglilinaw na ito ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay malinaw na sumusunod na ang kahilingan ng may-ari na paalisin ang nangungupahan mula sa inookupahang lugar (o ibalik ang naitataas na ari-arian ng huli) ay hindi nalalapat sa pagmamay-ari na legal na pamamaraan ng proteksyon. Ang tanong kung paano maging kuwalipikado ang mga naturang pangangailangan ay iniwang bukas. Tila ang tanong na ito ay masasagot sa mga sumusunod. Ang obligasyon ng nangungupahan na ibalik ang ari-arian sa pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa ay kasama sa konsepto ng "nilalaman ng legal na relasyon" na nagmula sa ng kasunduang ito(obligasyon sa panig ng lessee). Kaugnay nito, ang kahilingan ng may-ari-nagpapaupa para sa pagbabalik ng ari-arian (bakasyon sa lugar, pagpapaalis sa nangungupahan), ayon sa legal na katangian nito, ay isang kinakailangan para sa isang gawad upang matupad ang isang obligasyon sa uri, na walang kinalaman sa pagmamay-ari na pamamaraan ng proteksyon.
Ang kapalaran ng mga pagpapabuti sa inuupahang ari-arian na ginawa ng nangungupahan ay tinutukoy ng Civil Code depende sa kanilang kalikasan (Artikulo 623). Ang lahat ng mga pagpapahusay na maihihiwalay mula sa naupahang ari-arian ay pag-aari ng lessee. Ang mga hindi mapaghihiwalay na pagpapabuti sa ari-arian ay pagmamay-ari ng nagpapaupa. Totoo, ang halaga ng naturang mga pagpapahusay na ginawa ng nangungupahan sa kanyang sariling gastos na may pahintulot ng may-ari ay napapailalim sa reimbursement ng may-ari. Ang mga pagpapabuti sa inuupahang ari-arian na ginawa ng nangungupahan sa gastos ng mga pagbabawas ng depreciation mula sa ari-arian na ito ay sa lahat ng pagkakataon ay pag-aari ng nagpapaupa.
Konsepto, uri at pangkalahatang katangian kasunduan sa pag-upa
Ayon sa kasunduan sa pag-upa ang isang partido (ang nagpapaupa) ay nangangakong magbigay sa kabilang partido (ang nangungupahan) ng ari-arian para sa bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit o para sa pansamantalang paggamit (tingnan ang Artikulo 606 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang kasunduan sa pag-upa ay pinagkasunduan, binabayaran, kapwa.
Batas: Art. 606-625 Civil Code ng Russian Federation " Pangkalahatang probisyon tungkol sa upa."
Ang paggamit ay nangangahulugan ng pagkuha nito sa isang bagay. kapaki-pakinabang na mga katangian nang hindi binabago ang sangkap ng bagay, kasama. pagkuha ng mga prutas at kita. Ang karapatan ng paggamit ay maaari ring isama ang karapatang bilhin ang ari-arian na ito (tingnan ang Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang karapatan ng nangungupahan sa paggamit ay may pag-aari ng pagsunod sa bagay (tingnan ang Artikulo 617 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang paglipat ng pagmamay-ari ng isang bagay ay hindi batayan para sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa.
Kapag naglilipat ng ari-arian para gamitin, ang karapatan ng pagmamay-ari dito ay nananatili sa naglilipat na partido. Ang isang tao na tumatanggap ng ari-arian sa pag-upa ay nakakakuha ng mga karapatang pagmamay-ari at gamitin ito o ang karapatan lamang na gamitin. Sa unang kaso, ang ari-arian ay pumasa sa economic sphere ng nangungupahan, sa pangalawa, nananatili ito sa economic sphere ng lessor.
Dahil ang pinag-uusapan natin sa pansamantalang pagmamay-ari at (o) paggamit, Ang isang kasunduan sa pag-upa ay palaging limitado sa tagal - tiyak o hindi tiyak.
Mga elemento ng kontrata
Ang mga partido ay anumang paksa ng batas sibil.
Nagpapaupa- ang may-ari ng isang bagay ay sinumang tao na pinahintulutan ng batas o ang may-ari na umarkila ng ari-arian.
item- anumang bagay na hindi nauubos sa katawan, dahil hindi nito nawawala ang mga ari-arian nito habang ginagamit, maliban sa mga bagay na hindi pinapayagan o nililimitahan ng batas ang pagrenta nito.
Di-consumability- ito ang kalidad ng mga bagay na nagpapahintulot sa kanila na hindi mawala ang kanilang mga likas na katangian habang ginagamit. Hindi tinukoy ng batas kung ilang beses dapat gamitin ang isang item bago ito maituring na hindi nagagamit. Samakatuwid, ang anumang bagay na maaaring magamit nang higit sa isang beses ay dapat ituring na hindi nagagamit.
Mga bagay na nauubos, ibig sabihin, ang mga nawasak sa isang pagkilos ng paggamit sa kanila (pagkain, panggatong, atbp.) ay hindi maaaring paupahan. Kasama sa listahan ng mga pinapaupahang bagay ang parehong real estate at movable property (Artikulo 130 ng Civil Code). Kasama sa real estate na gawa ng tao ang mga gusali at istruktura, negosyo at ilang sasakyan (tingnan ang talata 2, talata 1, artikulo 130 ng Civil Code). Ang lahat ng iba pang mga bagay na inuupahan ay inuri bilang naitataas na ari-arian. Ang mga detalye ng pagpapaupa ng mga land plot ay itinatag ng Land Code ng Russian Federation.
Ang paksa ng kasunduan sa pag-upa ay ang mahalagang kondisyon nito
Artikulo 607. Pag-upa ng mga bagay (pagkuha)
3. Ang kasunduan sa pag-upa ay dapat maglaman ng data na ginagawang posible na tiyak na maitatag ang ari-arian na ililipat sa lessee bilang ang naupahang bagay. Sa kawalan ng data na ito sa kontrata, ang kondisyon tungkol sa bagay na uupahan ay itinuturing na hindi napagkasunduan ng mga partido, at ang kaukulang kontrata ay hindi itinuturing na natapos.
Ang paksa ng isang kasunduan sa pag-upa ay palaging isang indibidwal na tinukoy na hindi nauubos na bagay.
Form ng kasunduan sa pag-upa:
Kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon ng higit sa isang taon o sa paglahok ng mga legal na entity - isang simpleng nakasulat na form;
Ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, maliban kung itinakda ng batas (kasunduan sa pag-upa para sa mga gusali, istruktura - para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon - sugnay 2 ng Artikulo 65 i ng Civil Code ng Russian Federation);
Isang kasunduan sa pag-upa na nagbibigay para sa kasunod na paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian na ito sa lessee - sa form na itinatag para sa isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta.
Sa pagbabawas sa pangkalahatang tuntunin na nakasaad sa Art. 161 ng Civil Code, isang kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng mga mamamayan para sa isang panahon ng higit sa isang taon, anuman ang halaga, ay dapat tapusin sa simpleng nakasulat na anyo.
isang kasunduan sa pag-upa para sa halagang lampas sa 10 minimum na sahod ay dapat tapusin sa simpleng nakasulat na anyo, anuman ang termino nito. Sa kasong ito, ang halaga ng kasunduan sa pag-upa ay dapat isaalang-alang ang halaga ng inuupahang ari-arian o ang halaga ng upa para sa buong termino ng pag-upa, depende sa alinman ang mas malaki.
Para sa mga kasunduan sa pag-upa na kinasasangkutan ng mga legal na entity, ang simpleng nakasulat na form ay kinakailangan sa lahat ng kaso.
Clause 2 ng Art. Itinatag ng 609 ang mandatoryong pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa pag-upa ng real estate bilang isang transaksyon sa real estate (sugnay 1 ng Artikulo 164 ng Civil Code). Ang pagpaparehistro ng mga transaksyon sa real estate ay isinasagawa alinsunod sa Art. 131 ng Civil Code at ang Batas sa Pagpaparehistro ng Estado. Ayon kay Art. 1 ng nasabing Batas, ang isang kasunduan sa pag-upa ay itinuturing bilang isang paghihigpit (encumbrance) ng karapatan sa nauugnay na real estate. ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate ay itinuturing na natapos, ibig sabihin, ito ay nagbibigay ng mga karapatan at obligasyon ng mga partido mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado nito.
Presyo ng kontrata- ay hindi isang mahalagang kondisyon. Ang mga anyo ng upa ay itinatag ng Art. 614 Civil Code ng Russian Federation.
Artikulo 614. Renta (pagkuha)
2. Ang upa ay itinatag para sa lahat ng naupahang ari-arian sa kabuuan o hiwalay para sa bawat bahagi nito sa anyo ng:
1) mga pagbabayad na tinutukoy sa isang nakapirming halaga, na ginawa sa pana-panahon o sa isang pagkakataon;
2) ang itinatag na bahagi ng mga produkto, prutas o kita na natanggap bilang resulta ng paggamit ng naupahang ari-arian;
3) pagkakaloob ng ilang mga serbisyo ng nangungupahan;
4) ilipat ng lessee sa lessor ng bagay na itinakda ng kontrata para sa pagmamay-ari o pag-upa;
5) pagtatalaga sa nangungupahan ng mga gastos na itinakda ng kontrata para sa pagpapabuti ng naupahang ari-arian.
Ang mga partido ay maaaring magbigay sa kasunduan sa pag-upa para sa isang kumbinasyon ng mga paraan ng upa o iba pang paraan ng pagbabayad ng upa.
3. Maliban kung itinatadhana ng kasunduan, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Maaaring magkaloob ang batas para sa iba pang pinakamababang tuntunin para sa pagrepaso sa halaga ng upa para sa ilang uri ng pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian.
4. Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas, ang nangungupahan ay may karapatang humiling ng kaukulang pagbawas sa upa kung, dahil sa mga pangyayari na hindi niya pananagutan, ang mga kondisyon ng paggamit na itinatadhana sa kasunduan sa pag-upa o ang kondisyon ng ari-arian ay may makabuluhang lumala.
5. Maliban kung iba ang itinakda ng kasunduan sa pag-upa, kung sakaling magkaroon ng malaking paglabag ng nangungupahan sa mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa, ang nagpapaupa ay may karapatan na humingi mula sa kanya ng maagang pagbabayad ng upa sa loob ng panahong itinatag ng nagpapaupa. Sa kasong ito, ang nagpapaupa ay walang karapatan na humingi ng maagang pagbabayad ng upa para sa higit sa dalawang magkasunod na termino.
upa- ito ay partikular na pagbabayad para sa pagmamay-ari at (o) paggamit ng inuupahang ari-arian, at hindi para sa anumang karagdagang serbisyo na maaaring ibigay ng nagpapaupa sa nangungupahan. Ang halaga, pamamaraan, kundisyon at mga tuntunin ng pagbabayad ng upa ay itinatag ng kasunduan.
Kung may pagkaantala sa pagbabayad ng upa, ang nangungupahan ay mananagot sa may-ari sa anyo ng kabayaran para sa mga pagkalugi, pagbabayad ng interes sa ilalim ng Artikulo 395 ng Civil Code ng Russian Federation, pati na rin ang pagbabayad ng multa kung ito ay ibinigay. para sa kasunduan sa pag-upa. Ang ugnayan sa pagitan ng mga sukat ng responsibilidad na ito ay itinatag ng mga pangkalahatang tuntunin na ibinigay ng Civil Code.
Ang upa ay maaaring itakda para sa buong inuupahang ari-arian o hiwalay para sa bawat bahagi nito, depende sa kung anong mga probisyon sa bagay na ito ang nakapaloob sa kasunduan.
Kung sakaling ang upa ay hindi napagkasunduan na may kaugnayan sa isang yunit ng lugar o iba pang tagapagpahiwatig na nagpapakilala sa laki ng isang gusali (istraktura), isang panuntunan ang itinatag na ginagamit upang matukoy ganap na halaga upa. Upang gawin ito, kailangan mong i-multiply ang rate ng pag-upa sa bilang ng mga yunit ng lugar na nakapaloob sa gusali (istraktura) na aktwal na inilipat sa nangungupahan.
Tagal ng kasunduan sa pag-upa
Isang tiyak na panahon. Ang batas ay maaaring magtadhana ng maximum (limitasyon) na mga panahon para sa ilang uri ng pag-upa. Ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang panahon na lumampas sa batas na ayon sa batas ay itinuturing na natapos para sa isang panahon na katumbas ng maximum (sugnay 3 ng Artikulo 610 ng Civil Code ng Russian Federation). kontrata sa kawalan ng mga pagtutol mula sa lessor, ang kontrata ay itinuturing na na-renew sa parehong mga kondisyon para sa isang hindi tiyak na panahon (Artikulo 610 ng Civil Code ng Russian Federation).
Hindi tiyak na termino. Sa kasong ito, ang alinmang partido ay may karapatan na umatras mula sa kasunduan sa pamamagitan ng pag-abiso sa kabilang partido 1 buwan nang maaga, at sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa ng real estate - 3 buwan, maliban kung ang ibang panahon ay itinatag ng kasunduan (sugnay 2 ng Artikulo 610 ng Civil Code ng Russian Federation).
Mga responsibilidad ng nagpapaupa:
Ibigay ang ari-arian sa isang kondisyon na sumusunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa at ang layunin ng ari-arian sa loob ng itinakdang panahon (Artikulo 611 ng Civil Code ng Russian Federation);
Babalaan ang nangungupahan tungkol sa lahat ng karapatan ng mga ikatlong partido sa naupahang ari-arian (Artikulo 61Z ng Civil Code ng Russian Federation);
Magsagawa ng malalaking pagkukumpuni sa sarili mong gastos (maliban kung itinatadhana ng kontrata) - Art. 616 Civil Code ng Russian Federation;
Ibalik sa nangungupahan ang halaga ng hindi mapaghihiwalay na mga pagpapahusay na ginawa nang may pahintulot ng may-ari at sa gastos ng nangungupahan, maliban kung itinakda ng kasunduan sa pag-upa (Artikulo 624 ng Civil Code ng Russian Federation).
Mga responsibilidad ng nangungupahan:
Gamitin ang naupahan na ari-arian alinsunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa, at kung ang mga naturang kundisyon ay hindi tinukoy sa kasunduan, alinsunod sa layunin ng ari-arian (Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation);
Magbayad ng mga bayarin para sa paggamit ng ari-arian sa oras.
Mga kakaiba: Ang nangungupahan ay maaaring bigyan ng pre-emptive na karapatang pumasok sa isang lease para sa isang bagong termino.
Ang nagpapaupa ay may pananagutan para sa anumang mga depekto sa inuupahang ari-arian, hindi alintana kung pinipigilan nila ang paggamit ng ari-arian sa kabuuan o bahagi lamang. Ang responsibilidad ay hindi nalalapat lamang para sa mga pagkukulang na pinangalanan sa talata 2 ng Art. 612 Kodigo Sibil.
Sublease
Ang pinakakaraniwang kaso ng pagtatapon ng naupahang ari-arian ay sublease. Sa sublease, ang nangungupahan ay nagiging lessor na may kaugnayan sa subtenant, habang sa parehong oras ay nagpapanatili ng isang tiyak na halaga ng mga karapatan sa pag-upa para sa kanyang sarili. Hindi nagkataon na ang mga tuntunin sa mga kasunduan sa pag-upa ay nalalapat sa mga kasunduan sa pagpapaupa, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o iba pang mga legal na aksyon.
Ang isang kasunduan sa sublease ay hindi maaaring tapusin para sa isang panahon na lumampas sa termino ng kasunduan sa pag-upa. Ang sublessee ay hindi maaaring magkaroon ng higit pang mga karapatan sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa.
Bilang isang pangkalahatang tuntunin, ang kasunduan sa sublease ay sumusunod sa kapalaran ng kasunduan sa pag-upa (sugnay 2 ng Artikulo 615 ng Civil Code ng Russian Federation). Sa partikular, ang maagang pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa ay nangangailangan ng pagwawakas ng kasunduan sa sublease na natapos alinsunod dito. Ang isang subtenant ay hindi makakakuha ng mga karapatan sa ilalim ng sublease kung ang nangungupahan ay walang mga karapatan sa ilalim ng lease.
Kung ang nangungupahan ay hindi gumamit ng ari-arian alinsunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa o sa layunin ng ari-arian, ang nagpapaupa ay may karapatang humiling ng maagang pagwawakas ng kontrata at kabayaran para sa mga pagkalugi (sugnay 3 ng Artikulo 615).
Artikulo 621 ng Civil Code ng Russian Federation (extract)
1. Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o ng kasunduan sa pag-upa, ang isang nangungupahan na nakatupad nang maayos sa kanyang mga tungkulin, sa pagtatapos ng kasunduan, ay may, iba pang mga bagay na pantay-pantay, ng isang kagustuhang karapatan kaysa sa ibang mga tao upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino. Ang nangungupahan ay obligadong ipaalam sa nagpapaupa sa pamamagitan ng pagsulat ng kanyang pagnanais na tapusin ang naturang kasunduan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung ang naturang panahon ay hindi tinukoy sa kasunduan, sa loob ng makatwirang oras bago matapos ang kasunduan.
Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang bagong termino, ang mga tuntunin ng kasunduan ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.
Kung ang nagpapaupa ay tumanggi na pumasok sa isang kasunduan sa lessee para sa isang bagong termino, ngunit sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pag-expire ng kasunduan sa kanya ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa sa ibang tao, ang lessee ay may karapatan, sa kanyang sariling pagpapasya. , upang hilingin sa korte ang paglipat ng mga karapatan at obligasyon sa ilalim ng natapos na kasunduan at kabayaran para sa mga pagkalugi, na sanhi ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa pag-upa sa kanya, o kabayaran lamang para sa mga pagkalugi.
Pagpapabuti ng naupahan na ari-arian
Sa ilalim mga pagpapabuti kinakailangang maunawaan ang mga naturang pagbabago sa inuupahang ari-arian sa panahon ng bisa ng kontrata na nagpapataas ng mga ari-arian at halaga ng consumer nito.
May mga pagpapahusay na maihihiwalay at hindi maihihiwalay sa inuupahang ari-arian, gayundin ang mga ginawa nang may pahintulot o walang pahintulot ng nagpapaupa.
Mapaghihiwalay kinikilala ang mga pagpapabuti na maaaring ihiwalay sa bagay nang walang pinsala dito. Alinsunod dito, ang hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti, kapag nahiwalay sa isang bagay, ay nagpapalala sa kondisyon nito, bilang isang resulta kung saan ito ay nakakakuha ng mga depekto.
Ang mga mapaghihiwalay na pagpapabuti sa inuupahang ari-arian na ginawa ng nangungupahan ay kinikilala bilang kanyang ari-arian, na maaari niyang itapon sa kanyang sariling pagpapasya. Sa pagtatapos ng lease, ang mga severable improvements ay dapat na ihiwalay sa naupahan na ari-arian.
Hindi mapaghihiwalay mga pagpapabuti ay inextricably na nauugnay sa naupahan na ari-arian, at samakatuwid, bilang bahagi nito, ay naging pag-aari ng nagpapaupa. Gayunpaman nangungupahan, na gumawa ng mga pagpapabuti sa kanyang sariling gastos at sa pahintulot ng nagpapaupa, ay may karapatan, pagkatapos ng pagwawakas ng kontrata, na mabayaran para sa halaga ng mga pagpapahusay na ito.
Pagtubos ng naupahang ari-arian
Ang batas o ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring magbigay na ang inuupahang ari-arian ay magiging pag-aari ng lessee sa pagtatapos ng panahon ng pag-upa o bago ang pag-expire nito, napapailalim sa pagbabayad ng lessee ng buong presyo ng pagbili na itinakda ng kasunduan.
Ang isang kasunduan sa pag-upa na may karapatang bumili ay magkakahalo, dahil pinagsasama nito ang mga tampok ng pagbili at pagbebenta at pag-upa. Kung ang kondisyon para sa pagbili ng inuupahang ari-arian ay hindi ibinigay sa kasunduan sa pag-upa, maaari itong maitatag sa pamamagitan ng karagdagang kasunduan ng mga partido, na ay may karapatang sumang-ayon na i-offset ang dating binayaran na upa sa presyo ng pagbili.
Mga uri ng kasunduan sa pag-upa:
Kasunduan sa renta;
Kasunduan sa pag-upa ng sasakyan;
Kasunduan sa pag-upa para sa mga gusali at istruktura;
Kasunduan sa pagpapaupa ng negosyo;
Kasunduan sa pagpapaupa sa pananalapi (leasing).
LEASE AGREEMENT NG REAL ESTATELugar ng pagtatapos ng kontrata ____________
Petsa ng pagtatapos ng kontrata _____________
Mula rito ay tinutukoy bilang "Nagpapaupa", na kinakatawan ng __________, kumikilos batay sa ____________, sa isang banda, at ______________, pagkatapos ay tinutukoy bilang "Nangungupahan", na kinakatawan ng ____________, kumikilos batay sa ________, sa sa kabilang banda, sama-samang tinutukoy bilang "Mga Partido", at indibidwal na "Mga Partido" ay pumasok sa kasunduang ito (mula rito ay tinutukoy bilang ang Kasunduan) tulad ng sumusunod.
1. ANG PAKSA NG KASUNDUAN
1.1. Ang Nagpapaupa ay nangakong ilipat sa Nangungupahan para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit (renta) ng hindi tirahan na lugar (pagkatapos dito ay tinutukoy bilang ang lugar) para sa isang bayad, at ang Nangungupahan ay nangakong tanggapin ang lugar at magbayad ng upa sa Lessor.
1.2. Ang bagay sa ilalim ng Kasunduan ay isang lugar na may lawak na ___ metro kuwadrado. m , na matatagpuan sa palapag N ___, sa gusali sa address: _________ (mula rito ay tinutukoy bilang gusali).
Cadastral number ng lugar: ______ ayon sa isang extract mula sa Unified rehistro ng estado real estate (USRN) (Appendix No. 1 sa Kasunduan).
Ang mga hangganan ng lugar at ang lokasyon nito sa sahig ay ipinapakita sa isang kopya ng teknikal na plano (Appendix No. 2 sa Kasunduan).
1.3. Layunin ng paggamit ng lugar: _________.
1.4. Ang lugar ay pag-aari ng Lessor, na kinumpirma ng isang extract mula sa Unified State Register of Real Estate (Appendix No. 1 sa Kasunduan).
1.5. Ang Lessor ay ginagarantiyahan na sa oras ng pagtatapos ng Kasunduan ang mga lugar ay hindi pinagtatalunan o nasa ilalim ng pag-aresto, ay hindi napapailalim sa pangako at hindi nasasagutan ng iba pang mga karapatan ng mga ikatlong partido.
2. TERMINO NG KONTRATA
2.1. Natapos na ang kontrata (piliin ang kailangan mo)
— para sa isang panahon hanggang ___ kasama.
- Para sa hindi natukoy na panahon.
2.2. Ang kasunduan ay magkakabisa sa petsa nito (piliin ang kailangan mo)
- pagpaparehistro ng estado (kung ang kontrata ay natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon). Ang mga gastos na nauugnay sa pagpaparehistro ng estado ng Kasunduan ay binabayaran ng ______.
— pagpirma ng mga Partido (kung ang kontrata ay natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon o para sa isang hindi tiyak na panahon).
(kung, ayon sa sugnay 2.1, ang Kasunduan ay natapos para sa isang partikular na panahon/kung hindi, dapat kang pumili ng ibang bersyon ng sugnay 2.3)
2.3. Sa pagtatapos ng Kasunduan, ang Nangungupahan, na nakatupad nang maayos sa kanyang mga tungkulin, ay may pre-emptive na karapatan na magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino. Ang Nangungupahan ay obligado na ipaalam sa Nagpapaupa sa pamamagitan ng pagsulat ng kanyang pagnanais na tapusin ang isang kasunduan para sa isang bagong termino nang hindi lalampas sa ___ araw ng negosyo bago ang pag-expire ng Kasunduan.
(kung, ayon sa sugnay 2.1, ang Kasunduan ay natapos para sa isang hindi tiyak na panahon / kung hindi, dapat mong piliin ang nasa itaas na bersyon ng sugnay 2.3)
2.3. Ang bawat Partido ay may karapatan na wakasan ang Kasunduan anumang oras sa pamamagitan ng pag-abiso sa ibang Partido ___ araw ng trabaho (buwan) nang maaga.
3. MGA KARAPATAN AT OBLIGASYON NG MGA PARTIDO
3.1. Ang nagpapaupa ay obligado:
3.1.1. Ihanda ang lugar para sa paglipat, kabilang ang pagguhit ng Sertipiko ng Pagtanggap at Paglipat ng Real Estate (hindi tirahan na lugar) sa pormang napagkasunduan sa Appendix Blg. 3.
3.1.2. Ilipat sa Nangungupahan ang lugar sa isang kondisyong naaayon sa layunin nito at sa mga tuntunin ng Kasunduan, sa loob ng _____ sa ilalim ng Acceptance and Transfer Certificate of Real Estate (non-residential premises), na isang mahalagang bahagi ng Kasunduan.
(Clause 3.1.3 ay kasama sa Kasunduan kung ang responsibilidad para sa insurance ay itinalaga sa Lessor)
3.1.3. I-insure ang lugar laban sa panganib sa sarili mong gastos (piliin ang kailangan mo)
- pagkawala (kamatayan).
- pinsala.
Ang benepisyaryo sa ilalim ng kontrata ng seguro sa lugar ay ang Lessor.
(Clause 3.1.4 ay kasama sa Kasunduan kung ang mga obligasyon na isagawa ang nauugnay na uri ng pagkumpuni ay itinalaga sa Lessor)
3.1.4. Gumawa sa sarili mong gastos (piliin ang kailangan mo)
— mga pangunahing pagkukumpuni ng lugar kahit man lang _____ sa _____, gayundin ang kasalukuyang pagkukumpuni nito kahit man lang _____ sa _____.
3.2. Nangungupahan (piliin ang kailangan mo)
- may karapatan nang walang pahintulot ng Lessor
- hindi karapat-dapat
sublease ang lugar, ibigay ito para sa libreng paggamit, ilipat ang mga karapatan sa pagpapaupa bilang collateral at iambag ang mga ito upang magbayad para sa isang bahagi sa awtorisadong kapital mga pakikipagsosyo sa negosyo at mga lipunan o bilang isang kontribusyon sa magkasanib na mga aktibidad.
3.3. Ang nangungupahan ay obligado:
3.3.1. Bago pirmahan ang Acceptance and Transfer Certificate ng real estate (non-residential premises), siyasatin ang lugar at suriin ang kondisyon nito.
3.3.2. Magbayad ng upa sa halaga, mga tuntunin at paraan na ibinigay sa Kasunduan.
(Clause 3.3.3 ay kasama sa Kasunduan kung ang responsibilidad para sa insurance ay itinalaga sa Lessee)
3.3.3. I-insure ang lugar laban sa panganib sa sarili mong gastos (piliin ang kailangan mo)
- pagkawala (kamatayan)
- pinsala
para sa buong panahon kung saan ang tinukoy na mga panganib ay pinapasan ng Lessee. Pananagutan ng Nangungupahan ang panganib na ito mula sa sandaling matanggap ang lugar mula sa Lessor sa ilalim ng Certificate of Acceptance and Transfer of Real Estate (non-residential na lugar) at hanggang sa sandaling maibalik ang lugar sa Lessor sa ilalim ng Certificate of Return of Real Estate (non-residential na lugar) (Appendix No. 5).
Ang benepisyaryo sa ilalim ng kontrata ng seguro sa lugar ay (piliin ang kailangan mo)
- Nagpapaupa.
- Nangungupahan.
(Clause 3.3.4 ay kasama sa Kasunduan kung ang mga responsibilidad para sa pagsasagawa ng nauugnay na uri ng pagkukumpuni ay itinalaga sa Lessee)
3.3.4. Isagawa sa sarili mong gastos (piliin ang kailangan mo)
— kasalukuyang pagkukumpuni ng lugar kahit man lang _____ sa _____.
- kasalukuyang pagkukumpuni ng lugar kahit man lang _____ sa _____, gayundin ang mga pangunahing pagkukumpuni nito kahit man lang _____ sa _____.
— pangunahing pagkukumpuni ng lugar kahit man lang _____ sa _____.
3.4. Ang kita na natanggap ng Nangungupahan bilang resulta ng paggamit ng lugar alinsunod sa Kasunduan ay kanyang ari-arian.
4. MGA PAGPAPABUTI NG RENENTA NA ARI-ARIAN
4.1. Ang mga mapaghihiwalay na pagpapabuti sa mga lugar na ginawa ng Nangungupahan ay pag-aari ng (piliin ang kailangan mo)
- Nangungupahan.
- Nagpapaupa.
4.2. Ang Nangungupahan ay may karapatan, na may pahintulot ng Nagpapaupa, na gumawa ng hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti sa lugar. Pagkatapos ng pagwawakas ng Kasunduan (piliin ang kailangan mo)
— Obligado ang Nagpapaupa na bayaran ang Nangungupahan para sa halaga ng hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti.
— ang halaga ng hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti ay hindi ibinabalik sa Nangungupahan.
5. SIZE, TERMS AT PAMAMARAAN PARA SA PAGBAYAD NG RENT
5.1. Nakatakda na ang upa (piliin ang kailangan mo)
— sa halagang ___ rubles, kabilang ang VAT ___ rubles, para sa __________ at kasama ang halaga ng pagkonsumo ng Nangungupahan mga kagamitan.
— sa anyo ng isang nakapirming pagbabayad sa halagang ___ rubles, kasama ang VAT ___ rubles, para sa ____ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.) at isang variable na pagbabayad sa halagang katumbas ng halaga ng mga utility (malamig at mainit na supply ng tubig, sewerage, heating, kuryente) na nakonsumo ng Nangungupahan para sa panahong ito. Ang halaga ng variable na pagbabayad ay tinutukoy batay sa mga invoice ng mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan sa proporsyon sa lugar na inookupahan ng Nangungupahan at binabayaran batay sa isang invoice na inisyu ng Lessor na may mga kopya ng mga invoice ng mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan na nakalakip.
— sa halagang ___ rubles, kabilang ang VAT ___ rubles, para sa _____ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.). Bilang karagdagan sa upa, obligado ang Nangungupahan na bayaran ang Nagpapaupa para sa halaga ng mga utility (malamig at mainit na supply ng tubig, alkantarilya, heating, kuryente) na nakonsumo ng Nangungupahan sa panahong ito. Ang katumbas na halaga ay tinutukoy batay sa mga invoice ng mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan na may proporsyon sa lugar na inookupahan ng Nangungupahan at binabayaran batay sa isang invoice na inisyu ng Lessor na may mga kopya ng mga invoice ng mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan na nakalakip.
5.2. Nakatakda na ang upa (piliin ang kailangan mo)
- hindi lalampas sa ___ araw ng trabaho pagkatapos ng susunod na ______ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.).
- hindi lalampas sa ___ araw ng trabaho bago magsimula ang susunod na __________ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.).
— patungkol sa nakapirming pagbabayad — hindi lalampas sa ___ araw ng trabaho bago magsimula ang susunod na __________ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.), sa mga tuntunin ng variable na pagbabayad - hindi lalampas sa ___ araw ng trabaho pagkatapos ng susunod na __________ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.).
- alinsunod sa Iskedyul ng Pagbabayad, na isang mahalagang bahagi ng Kasunduan (Appendix No. 4).
(Ang sugnay 5.3 ay kasama sa Kasunduan kung ang sugnay 5.2 ay nagtatadhana ng mga paunang pagbabayad sa upa/kung hindi man, ang kasunod na pag-numero ng mga sugnay ay dapat baguhin)
5.3. Ang mga partido ay sumang-ayon na ang mga paunang bayad sa ilalim ng Kasunduan ay binibilang sa upa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod.
(kung ang 100% na paunang bayad (o bahagyang prepayment) ay binabayaran nang hiwalay para sa bawat panahon ng pagsingil, dapat mong piliin ang bersyong ito ng sugnay 5.3.1)
5.3.1. Sa pagtanggap ng 100% na paunang bayad (o bahagyang paunang bayad) para sa bawat panahon ng pagsingil nang hiwalay, ang paunang bayad ay binibilang nang buo patungo sa panahon ng pag-upa kung saan ito nilayon.
(kung ang 100% na paunang bayad (o bahagyang prepayment) ay binayaran para sa buong panahon ng pagrenta sa ilang mga pagbabayad, dapat mong piliin ang bersyong ito ng sugnay 5.3.1)
5.3.1. Sa pagtanggap ng 100% na paunang bayad (o bahagyang prepayment) para sa buong panahon ng pagrenta sa ilang mga pagbabayad para sa bawat __________ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.) ____ na porsyento ng halaga ng mga paunang bayad na natanggap mula sa Nangungupahan ay binibilang.
(kung ang 100% na paunang bayad (o bahagyang prepayment) ay binayaran para sa buong panahon ng pagrenta sa isang pagbabayad, dapat mong piliin ang ibabang bersyon ng sugnay 5.3.1)
5.3.1. Sa pagtanggap ng 100% na paunang bayad (o bahagyang prepayment) para sa buong panahon ng pag-upa sa isang pagbabayad para sa bawat __________ (ipahiwatig ang panahon ng pagsingil: buwan, quarter, atbp.) _____ na porsyento ng halaga ng paunang bayad na natanggap mula sa Nangungupahan ay binibilang.
5.4. Ang interes sa halaga ng pagbabayad sa ilalim ng Kasunduan ay hindi naipon o binabayaran.
5.5. Ang petsa ng pagbabayad ng upa at iba pang mga pagbabayad sa ilalim ng Kasunduan ay ang petsa ng pag-kredito ng mga pondo sa bank account ng Lessor.
6. KASUNOD NA PAGBILI NG NA-UPA NA ARI-ARIAN
6.1. Nangungupahan (piliin ang kailangan mo)
- may karapatang bilhin ang lugar sa oras o bago matapos ang termino ng pag-upa.
- walang karapatan sa kasunod na muling pagbili ng lugar.
(Ang mga sugnay 6.2 - 6.4 ay kasama sa Kasunduan kung, sa loob ng balangkas ng sugnay 6.1 ng Kasunduan, ang Mga Partido ay nagbigay ng karapatan ng Nangungupahan na bilhin ang lugar)
6.2. Kapag bumili ng lugar sa pag-expire ng termino sa pag-upa, ang presyo ng pagbili ay ___ rubles, kasama ang VAT ___ rubles. Ang presyo ng pagbili ay binabayaran nang hindi lalampas sa ___ araw ng negosyo mula sa pag-expire ng termino ng pag-upa.
6.3. Kapag bumibili ng lugar bago ang pag-expire ng termino ng pag-upa, ang presyo ng pagtubos na tinukoy sa sugnay 6.2 ng Kasunduan ay tataas ng halaga ng mga pagbabayad sa pag-upa (sa mga tuntunin ng nakapirming pagbabayad ( kung sa sugnay 5.1 ay pinili ang isang pamamaraan ng pagbabayad na nagbibigay para sa isang variable na pagbabayad)) para sa panahon mula sa sandali ng pagbili hanggang sa katapusan ng itinatag na panahon ng pag-upa.
6.4. Matapos bayaran ang presyo ng pagtubos alinsunod sa sugnay 6.2 o sugnay 6.3 ng Kasunduan, pati na rin ang napapailalim sa pagbabayad ng upa alinsunod sa mga probisyon ng sugnay 6.2 o sugnay 6.3 ng Kasunduan para sa buong panahon ng paggamit, ang lugar ay naging ang ari-arian ng Nangungupahan.
7. PAGBABALIK NG ARI-ARIAN SA NAGPAPAGPABUHAY
7.1. Obligado ang Nangungupahan na ibalik ang lugar sa Nagpapaupa sa kondisyon kung saan natanggap niya ito, na isinasaalang-alang ang normal na pagkasira, maliban kung ang sugnay 6.1 ng Kasunduan ay nagbibigay ng karapatan ng Nangungupahan na bilhin ang lugar o ang ganoong karapatan ay ibinigay. ngunit hindi ginagamit ng Nangungupahan.
7.2. Ang Nangungupahan ay obligado, sa sarili niyang gastos, na ihanda ang lugar para sa pagbabalik sa Nagpapaupa, kabilang ang pagguhit ng Sertipiko ng Pagbabalik ng Real Estate (hindi tirahan na lugar) sa form na napagkasunduan sa Appendix No. 5.
7.3. Sa kaso ng hindi napapanahong pagbabalik ng lugar, ang Lessor ay may karapatan na hilingin na ang Nangungupahan ay magbayad ng renta para sa buong panahon ng pagkaantala. Kung sakaling ang tinukoy na bayad ay hindi sumasakop sa mga pagkalugi na dulot ng Lessor, maaari siyang humingi ng kabayaran na labis sa halaga ng multa na itinatag ng sugnay 8.3 ng Kasunduan.
8. RESPONSIBILIDAD NG MGA PARTIDO
8.1. Ang Partido na nabigong tumupad o hindi wastong tumupad sa mga obligasyon nito sa ilalim ng Kasunduan ay obligadong bayaran ang kabilang Partido para sa mga pagkalugi na dulot ng naturang mga paglabag.
8.2. Para sa huli na pagbabayad ng upa, ang Nagpapaupa ay may karapatang humingi mula sa Nangungupahan ng pagbabayad ng multa (multa) sa halagang ___ na porsiyento ng hindi nabayarang halaga para sa bawat araw ng pagkaantala.
8.3. Para sa hindi napapanahong paglipat ng lugar, ang Partido na lumabag sa Kasunduan ay obligado na magbayad sa kabilang Partido ng multa sa halagang ___ rubles.
8.4. Ang pagbabayad ng mga multa at multa ay hindi nagpapagaan sa Partido na lumabag sa Kasunduan mula sa pagtupad sa mga obligasyon nito sa uri.
8.5. Sa lahat ng iba pang mga kaso ng kabiguan upang matupad ang mga obligasyon sa ilalim ng Kasunduan, ang Mga Partido ay mananagot alinsunod sa batas.
9. MGA circumstances of FORCE MAJEURE (FORCE MAJEURE)
9.1. Ang mga partido ay pinalaya mula sa pananagutan para sa hindi pagtupad o hindi wastong pagtupad ng mga obligasyon sa ilalim ng Kasunduan kung ang wastong pagtupad ay naging imposible dahil sa force majeure, iyon ay, hindi pangkaraniwang at hindi maiiwasang mga pangyayari sa ilalim ng mga ibinigay na kundisyon, na nauunawaan bilang: _________________________ (mga ipinagbabawal na aksyon ng mga awtoridad, kaguluhang sibil, epidemya, blockade, embargo, lindol, baha, sunog o iba pang natural na sakuna).
9.2. Kung mangyari ang mga pangyayaring ito, obligado ang Partido na ipaalam ito sa kabilang Partido sa loob ng ___ araw ng negosyo.
9.3. Ang dokumentong ibinigay ni _________ (awtorisadong katawan ng pamahalaan, atbp.), ay sapat na kumpirmasyon ng presensya at tagal ng force majeure.
9.4. Kung ang mga pangyayari sa force majeure ay patuloy na nag-aaplay ng higit sa _____, kung gayon ang bawat Partido ay may karapatan na unilaterally umatras mula sa Kasunduan.
10. RESOLUSYON NG DISPUTE
10.1. Ang lahat ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa konklusyon, interpretasyon, pagpapatupad at pagwawakas ng Kasunduan ay lulutasin ng Mga Partido sa pamamagitan ng mga negosasyon.
10.2. Kung ang isang kasunduan ay hindi naabot sa panahon ng negosasyon, ang interesadong Partido ay dapat magsumite ng isang paghahabol sa pamamagitan ng sulat, na nilagdaan ng isang awtorisadong tao.
Ang paghahabol ay ipinadala sa alinman sa mga sumusunod na paraan:
— sa pamamagitan ng rehistradong koreo na may pagkilala sa paghahatid;
- paghahatid ng courier. Sa kasong ito, ang katotohanan ng pagtanggap ng paghahabol ay dapat kumpirmahin ng isang resibo mula sa Partido. Ang resibo ay dapat maglaman ng pangalan ng dokumento at ang petsa ng pagtanggap nito, pati na rin ang apelyido, inisyal, posisyon at pirma ng taong nakatanggap ng dokumento.
Ang paghahabol ay nagsasangkot ng mga sibil na kahihinatnan para sa Partido kung saan ito ipinadala (mula rito ay tinutukoy bilang ang addressee), mula sa sandaling ang paghahabol ay inihatid sa tinukoy na Partido o kinatawan nito. Ang ganitong mga kahihinatnan ay lumitaw din sa mga kaso kung saan ang paghahabol ay hindi naihatid sa addressee dahil sa mga pangyayari na lampas sa kanyang kontrol.
Itinuturing na naihatid ang claim kung ito ay:
- dumating sa addressee, ngunit dahil sa mga pangyayari na nakasalalay sa kanya, ay hindi naihatid o ang addressee ay hindi pamilyar dito;
- inihatid sa address na ipinahiwatig sa Unified State Register of Legal Entities o pinangalanan mismo ng addressee, kahit na ang huli ay hindi matatagpuan sa naturang address.
10.3. Ang paghahabol ay dapat na sinamahan ng mga dokumentong nagpapatunay sa mga kahilingan na ginawa ng interesadong Partido (kung ang ibang Partido ay wala ang mga ito), at mga dokumentong nagpapatunay sa awtoridad ng taong pumirma sa paghahabol. Ang mga dokumentong ito ay isinumite sa anyo ng nararapat na sertipikadong mga kopya. Kung ang isang paghahabol ay ipinadala nang walang mga dokumento na nagpapatunay sa awtoridad ng taong pumirma nito, kung gayon ito ay itinuturing na hindi naisumite at hindi napapailalim sa pagsasaalang-alang.
10.4. Ang Partido kung saan ipinadala ang paghahabol ay obligadong isaalang-alang ang natanggap na paghahabol at ipaalam sa interesadong Partido sa pamamagitan ng pagsulat tungkol sa mga resulta sa loob ng __ araw ng negosyo mula sa petsa ng pagtanggap ng paghahabol.
10.5. Kung ang mga hindi pagkakasundo ay hindi naresolba sa pamamagitan ng pamamaraan ng paghahabol, gayundin kung ang isang tugon sa paghahabol ay hindi natanggap sa loob ng panahong tinukoy sa sugnay 10.4 ng Kasunduan, ang hindi pagkakaunawaan ay ire-refer sa hukuman ng arbitrasyon sa lokasyon ng nasasakdal, maliban sa mga kaso kung saan ang ibang hurisdiksyon ay itinatag ng batas.
11. PAGBABAGO AT MAAGANG PAGTATAPOS NG KASUNDUAN
11.1. Ang lahat ng mga pagbabago at pagdaragdag sa Kasunduan ay may bisa kung ginawa sa pagsulat at nilagdaan ng parehong Mga Partido. Ang kaukulang mga karagdagang kasunduan ng Mga Partido ay isang mahalagang bahagi ng Kasunduan.
11.2. Ang Kasunduan ay maaaring wakasan nang maaga sa pamamagitan ng kasunduan ng mga Partido o sa kahilingan ng isa sa mga Partido sa paraang at sa mga batayan na itinakda ng batas.
12. PANGHULING PROBISYON
(kung, alinsunod sa sugnay 2.1 ng Kasunduan, ang Mga Partido ay naglaan para sa isang panahon ng pagrenta ng mga lugar na mas mababa sa isang taon o para sa isang hindi tiyak na panahon)
12.1. Ang Kasunduan ay iginuhit sa dalawang kopya, ang isa ay itinatago ng Lessor, ang pangalawa ng Nangungupahan.
(kung, alinsunod sa sugnay 2.1 ng Kasunduan, ang Mga Partido ay nagtakda ng panahon ng pagrenta para sa lugar na isang taon o higit pa)
12.1. Ang Kasunduan ay iginuhit sa tatlong kopya, ang isa ay itinatago ng Lessor, ang pangalawa ng Nangungupahan, ang pangatlo ay inililipat sa katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan.
12.2. Maliban kung iba ang ibinigay ng Kasunduan, ang mga abiso at iba pang legal na makabuluhang mensahe (mula rito ay tinutukoy bilang mga mensahe) ay maaaring ipadala ng Mga Partido sa pamamagitan ng fax, e-mail o iba pang paraan ng komunikasyon, sa kondisyon na ito ay nagpapahintulot sa isa na mapagkakatiwalaang itatag kung kanino nanggaling ang mensahe at kung kanino ito tinutugunan.
12.3. Ang mga sumusunod ay nakalakip sa Kasunduan:
— extract mula sa Unified State Register of Real Estate (Appendix No. 1);
— kopya ng teknikal na plano (Appendix No. 2);
— Sertipiko ng pagtanggap at paglipat ng real estate (non-residential na lugar) (Appendix No. 3);
— Iskedyul ng pagbabayad (Appendix No. 4) (kung pipiliin mo ang naaangkop na kundisyon sa loob ng balangkas ng sugnay 5.2 ng Kasunduan / kung hindi man, dapat tanggalin ang aplikasyon, dapat baguhin ang kasunod na pag-numero ng mga aplikasyon);
— Sertipiko ng pagbabalik ng real estate (non-residential na lugar) (Appendix No. 5)
13. MGA ADDRESS, DETALYE AT LAGDA NG MGA PARTIDO
May-ari ____________
Nangungupahan _______________
Lektura 16. Kasunduan sa pag-upa
Mga pangunahing konsepto na kasama sa sistema ng pagsubok sa pagsasanay:
kontrata sa paghiram; ang resulta ng kontrata; mga partido sa kontrata; paksa ng kontrata; presyo; termino ng kontrata; form ng kasunduan sa pag-upa; pangunahing mga gawaing pambatasan; mga responsibilidad ng nangungupahan; mga responsibilidad ng may-ari; ang pinakamahalagang responsibilidad ng nangungupahan; ang pangunahing responsibilidad ng may-ari; karapatan ng nangungupahan; karapatan ng may-ari; kasunduan sa renta; mga paksa ng kasunduan sa pag-upa; paksa ng kasunduan sa pag-upa; upa sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa; termino ng kasunduan sa pag-upa; form ng kasunduan sa pag-upa.
Kontrata sa paghiram (pag-upa ng ari-arian) ay isang kasunduan sa bisa ng kung saan ang isang partido - ang nagpapaupa (nangungupahan) ay nangakong magbibigay sa kabilang partido - ang nangungupahan (nangungupahan) ng ari-arian para sa isang bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit o para sa pansamantalang paggamit.
Ang resulta ng kasunduang ito, gaya ng malinaw sa kahulugan nito, ay ang paglipat ng ari-arian hindi sa pagmamay-ari (pang-ekonomiyang pamamahala, pamamahala sa pagpapatakbo), ngunit sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit.
Kontrata sa paghiram - pinagkasunduan, binabayaran, bilateral .
Mga partido sa kasunduan sa pag-upa ay ang lessor at ang lessee. Maaari silang mga indibidwal, legal na entity, o estado. Ayon kay Art. 579 ng Civil Code, ang karapatang mag-arkila ng ari-arian ay pagmamay-ari nito. Ang mga nagpapaupa ay maaari ding mga tao , pinahintulutan ng batas o ng may-ari na umarkila ng ari-arian. Ang probisyong ito ay pangunahing nalalapat sa mga negosyo kung saan ang ari-arian ay itinalaga sa ilalim ng karapatan ng pamamahala sa ekonomiya o pamamahala sa pagpapatakbo. Kaya, ang isang unitary enterprise ay maaaring isang lessor ng real estate, na itinalaga dito sa ilalim ng karapatan ng pamamahala ng ekonomiya, lamang sa pahintulot ng may-ari (sugnay 3 ng Artikulo 276 ng Civil Code). Ang mga negosyo at institusyong pag-aari ng estado ay may karapatang ibigay ang ari-arian na itinalaga sa kanila sa ilalim ng karapatan ng pamamahala sa pagpapatakbo sa pamamagitan lamang ng pahintulot ng may-ari ng ari-arian na ito.
Paksa ng kasunduan sa pag-upa Mayroon lamang indibidwal na tinukoy na mga bagay na hindi nagagamit. Maaari silang unti-unting maubos, ngunit mapanatili ang kanilang hugis sa buong panahon ng pagrenta. Ang ari-arian na may mga generic na katangian ay hindi maaaring maging paksa ng isang kasunduan sa pag-upa. Ang isang tinatayang listahan ng mga bagay na maaaring maging paksa ng isang kasunduan sa pag-upa ay ibinibigay sa Artikulo 578 ng Civil Code.
Ang paksa ng kasunduan sa pag-upa ay ang mahahalagang kondisyon. Ang kasunduan sa pag-upa ay dapat maglaman ng data na ginagawang posible na tiyak na maitatag ang ari-arian na ililipat sa lessee bilang ang naupahang bagay. Sa kanilang kawalan, ang kondisyon sa paksa ng kasunduan ay itinuturing na hindi napagkasunduan ng mga partido at ang kaukulang kasunduan ay hindi itinuturing na natapos (clause 3 ng Artikulo 578 ng Civil Code).
Ang mga resulta ng malikhaing intelektwal na aktibidad ay hindi maaaring ipaupa: mga imbensyon, mga modelo ng utility, mga tagumpay sa pagpili, mga topolohiya ng integrated circuit, at iba pang mga bagay ng intelektwal na pag-aari. Ang partido na may eksklusibong karapatang gamitin ang resulta ng intelektwal na aktibidad ay nagbibigay ng pahintulot sa kabilang partido na gamitin ang bagay ng intelektwal na aktibidad batay sa isang kasunduan sa lisensya (Artikulo 985 ng Civil Code).
Resolusyon ng Konseho ng mga Ministro ng Republika ng Belarus na may petsang Hunyo 13, 1990. No. 148 "Sa mga uri (grupo) ng mga negosyo (asosasyon), mga organisasyon at mga uri ng ari-arian na hindi napapailalim sa pag-upa o pagbili" ay tumutukoy sa isang listahan ng mga bagay, na ang pag-upa ay hindi pinapayagan o limitado,
Ang Batas ng Republika ng Belarus ng Mayo 5, 1998 "Sa mga bagay na pag-aari lamang ng estado" ay tumutukoy na ang pag-upa ng mga bagay na tinukoy sa regulasyong batas na ito ay isinasagawa alinsunod sa kasalukuyang batas nang hindi binibigyan ang nangungupahan ng karapatang bilhin ang naupahan na ari-arian.
Presyo ay hindi isang mahalagang termino ng kasunduan sa pag-upa. Ang nangungupahan ay obligadong magbayad kaagad ng mga bayarin para sa paggamit ng ari-arian. Ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kasunduan sa pag-upa. Sa mga kaso kung saan ang mga ito ay hindi tinukoy sa pamamagitan ng kasunduan, ito ay isinasaalang-alang na ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin na karaniwang inilalapat kapag ang pagpapaupa ng katulad na ari-arian sa ilalim ng maihahambing na mga pangyayari ay naitatag (clause 1 ng Artikulo 585 ng Civil Code).
Gayunpaman, para sa isang kasunduan sa pag-upa para sa isang gusali o istraktura, ang presyo ay isang mahalagang kondisyon.
Termino ay hindi rin mahalagang kondisyon ng kasunduan sa pag-upa. Kung ang panahon ng pag-upa ay hindi tinukoy sa kasunduan, ang kasunduan sa pag-upa ay itinuturing na natapos para sa isang hindi tiyak na panahon, at ang bawat partido ay may karapatang kanselahin ang kasunduan anumang oras sa pamamagitan ng pag-abiso sa kabilang partido isang buwan nang maaga, at kapag nagpapaupa ng real estate - 3 buwan nang maaga. Totoo, ang batas o isang kasunduan ay maaaring magtatag ng ibang panahon ng babala para sa pagwawakas ng isang kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang hindi tiyak na panahon (sugnay 2 ng Artikulo 581 ng Civil Code).
Ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang tiyak na panahon ay hindi awtomatikong magwawakas sa pag-expire ng panahon na itinatag ng kasunduan. Kung ang nangungupahan ay patuloy na gumagamit ng ari-arian pagkatapos ng pag-expire ng kontrata sa kawalan ng mga pagtutol mula sa lessor, ang kontrata ay itinuturing na na-renew para sa isang hindi tiyak na panahon sa parehong mga kondisyon (clause 2 ng Artikulo 592 ng Civil Code).
Ang mga pagtutol ng nagpapaupa sa pag-renew ng kontrata para sa isang bagong termino ay dapat na ipaalam sa nangungupahan sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, at kung hindi ito tinukoy sa kasunduan, ang panahong ito ay itinatag ayon sa mga patakaran ng Art. 295 Kodigo Sibil.
Alinsunod sa sugnay 3, art. 581 ng Civil Code, ang batas ay maaaring magtatag ng maximum (limitasyon) na mga tuntunin ng kontrata para sa ilang uri ng pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian.
Oo, Art. Tinutukoy ng 29 ng Kodigo sa Tubig na ang mga anyong tubig ay maaaring ibigay para sa panandaliang paggamit sa loob ng hanggang 5 taon at para sa pangmatagalang paggamit sa loob ng 5 hanggang 25 taon.
Ang Artikulo 13 ng Subsoil Code ay nag-iiba ng mga deadline depende sa mga layunin ng paggamit ng subsoil. Kaya, para sa isang panahon ng hanggang sa 5 taon, ang subsoil ay maaaring ibigay para sa paggamit para sa geological na pag-aaral, para sa isang panahon ng hanggang sa 20 taon - para sa pagkuha ng mga mapagkukunan ng mineral, at hanggang sa 25 taon - para sa pagsasama-sama ng mga ganitong uri ng paggamit. .
Ang panahon ng pag-upa para sa mga plot ng lupa ay hindi dapat lumampas sa 99 taon, at ang pag-upa ng mga plot ng lupa para sa paggamit ng agrikultura ay hindi maaaring mas mababa sa limang taon (Artikulo 45 ng Land Code ng Republika ng Belarus).
Kung ang kasunduan sa pag-upa, kung saan itinatag ang isang deadline, ay hindi tumutukoy sa panahon ng bisa nito, kung gayon ito ay may bisa hanggang sa pag-expire ng deadline, sa kondisyon na bago ang sandaling ito ay walang partido ang nagpahayag ng pagtanggi nito sa kasunduan. Ang isang kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang panahon na lumampas sa deadline na itinatag ng batas ay itinuturing na natapos para sa isang panahon na katumbas ng deadline.
Form ng kasunduan sa pag-upa tinutukoy alinsunod sa Art. 580 GK. Ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isang panahon ng higit sa isang taon, at kung hindi bababa sa isa sa mga partido sa kasunduan ay isang legal na entity, anuman ang termino, ay dapat tapusin sa pamamagitan ng pagsulat.
Ang mga kasunduan sa pag-upa para sa real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, maliban kung itinatag ng mga batas na pambatasan (sugnay 2 ng Artikulo 580 ng Civil Code).
Kaya, alinsunod sa resolusyon ng Konseho ng mga Ministro ng Republika ng Belarus na may petsang Setyembre 20, 2000. No. 1452 "Sa pag-apruba ng mga pansamantalang regulasyon sa pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado ng mga kasunduan sa pag-upa para sa mga gusali, istruktura, non-residential na lugar", ang mga kasunduan sa pag-upa para sa mga gusali, istruktura, non-residential na lugar na natapos para sa isang panahon ng hindi bababa sa isang taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.
Nalalapat ang mga espesyal na kinakailangan sa isang kasunduan sa pagpapaupa ng ari-arian na nagbibigay para sa kasunod na paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian na ito sa lessee . Ang nasabing kasunduan ay natapos sa form na ibinigay para sa kontrata ng pagbebenta at pagbili ng naturang ari-arian (sugnay 3 ng Artikulo 580 ng Civil Code).
Tinutukoy ng Civil Code ang mga sumusunod na uri ng mga kasunduan sa pag-upa: pag-upa, pag-upa ng mga sasakyan na mayroon at walang crew, pag-upa ng mga gusali at istruktura, pag-upa ng mga negosyo, pagpapaupa.
Mga pangunahing gawaing pambatasan , ang nagreregula ng mga relasyon sa pag-upa ay: Batas ng Republika ng Belarus na may petsang Disyembre 12, 1990 "Sa Pag-upa"; Dekreto ng Pangulo ng Republika ng Belarus na may petsang Enero 4, 1996 No. 9 "Sa pag-streamline ng paggamit ng mga gusali, istruktura at iba pang lugar na pag-aari ng estado"; Dekreto ng Pangulo ng Republika ng Belarus Blg. 30 ng Enero 13, 1998 "Sa ilang mga isyu ng pagtatapos ng mga kasunduan sa pag-upa para sa ari-arian ng estado"; Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Republika ng Belarus na may petsang Marso 18, 1994. Blg. 2 "Sa pagsasagawa ng aplikasyon ng mga korte ng batas na kumokontrol sa mga relasyon sa pag-upa", atbp.
- Kagawaran ng Equisetaceae pangkalahatang katangian at kahalagahan Anong istraktura mayroon ang isang horsetail spore?
- Praktikal na gawain "Istruktura ng pako at buntot ng kabayo. Ang mga buntot ng kabayo ay may
- Sino ang nasa likod ng mga pag-atake kay Tuleyev?
- Kirill Barabash - Lieutenant Colonel ng Air Force: talambuhay, pananaw sa politika Ano ang "tawag" ng IGPR